Ristrutturazione: sottotetto agibile o abitabile, voi che fareste?

[rmemo]

Salve a tutti,
sono di fronte ad un dilemma e ho pensato che forse qualcuno di voi mi potrebbe aiutare con qualche punto di vista diverso dal mio.

Sono proprietario di un immobile da ristrutturare nel comune di Treviso: si tratta metà rivolta a ovest di una villetta bifamiliare degli anni 60/70 composta da piano terra, primo piano e sottotetto.
Il progettista ci ha fatto due proposte diverse di ristrutturazione: entrambe sono lecite e “legali” (rispondono ai vincoli di cubatura, indice di luminosità, ecc) e fondamentalmente ci piacciono entrambe ma sono sensibilmente diverse. In breve le differenze sono:

• Opzione 1:
  piano 1: riscaldamento a pavimento, altezza del piano 2,8m
  sottotetto: altezza media 2,20m
  vantaggi: riscaldamento a pavimento al 1°, costi di urbanizzazione più bassi
  svantaggi: il sottotetto è agibile non abitabile (quindi niente bagno a meno di non andare in abuso, ma lo voglio evitare: è zona sotto vincolo)
  ​
• Opzione 2:
  piano 1: riscaldamento tradizionale, altezza piano 2,75m
  sottotetto: altezza 2,40m
  vantaggi: sottotetto pienamente abitabile, possibilità di farci un bagno
  svantaggi: costi di urbanizzazione (aumenta la cubatura), riscaldamento tradizionale, solaio tra 1p e sottotetto “leggero”
  
  ​

Dimenticavo: sussiste anche il vincolo di non alzarsi, quindi non è possibile avere capra e cavoli.

In breve la domanda era: potendo scegliere, prendereste un’immobile con un sottotetto “quasi” abitabile ma un primo piano più "raffinato" e costi di gestione leggermente più ridotti o uno con un sottotetto abitabile ma con costi più elevati e riscaldamento tradizionale?

Grazie per i suggerimenti e le riflessione che farete.

Roberto

 

[Adriano Giacomelli]

Nella vita la rivendibilità di un bene, così importante come la casa, è la preoccupazione primaria che ti deve animare.
Detto ciò, le quote che citi sono relative, esiste un riscaldamento a pavimento della VELTA di poco spessore e quindi, forse, riesci a fare tutte e due le cose. Inoltre, se istalli il riscaldamento a pavimento, ottimo, per esperienza, non vedo come tu non lo istalli anche di sopra, e se questo, vedi altezze, non lo puoi fare, che senso ha un piano con risc. a pavimento e l'altro a sistema tradizionale?? Caldaie che lavorano a temperature differenti, economie che si azzerano. Quindi??? forse meglio tutta abitabile e tutta a risc. tradizionale.
Comunque, sia, il sistema "riscaldamento a pavimento" lo puoi anche istallare sulle pareti o sui soffitti, avresti, così, la possibilità di istallarlo ovunque.
Ti ho incasinato le idee??? Scusa!

 

[alberto bianchi]

Memo, visto questo ottimo consiglio, potresti anche offrire una pizza ad Adriano. Udine e treviso non sono distanti.
La cosa principale è la visione del futuro: la rivendibilità (anche se non lo farai mai) è l'elemento da tenere sempre presente.

Buona giornata a tutti.

 

[teofilatto]

a occhio io sceglierei la prima soluzione per questo motivo: tu ti fai il bagno nel sottotetto e te lo usi, poi al momento di vendere smonti i sanitari e vendi in regola (ovviamente ti conviene fare le pareti divisorie del bagno in cartongesso, poroton o comunque materiali facilmente rimovibili) dicendo chiaramente all'acquirente che così tutto è in egola, ma se vuole può rimontare il bagno. La spesa per questa operazione è modesta ed è una cosa che mi pare salvi capra e cavoli

 

[uncleantonio]

Ciao rmemo,

anche io mi trovo nella tua stessa situazione, ovvero sto ristrutturando il mio appartamento e avendo il sottotetto esclusivo lo sto collegando con il resto. Per mia sfortuna non ho le altezze minime di legge per renderlo abitabile anche se per pochi centimetri. (non faro il bagno per questo motivo). Come alcuni sopra, ti consiglio di renderlo abitabile, anche rinunciando a tecnologie innovative come il pavimento a terra, tenendo conto che anche il sistema tradizionale ad oggi è ad un livello di qualità altissima anche sul fronte del risparmio. Poi come gli altri dicono, in caso di vendita, il sottotetto abitabile avrà sicuramente un valore commerciale superiore a quello agibile. (nella pratica di vendita questo ultimo risulta sempre un sottotetto e non un secondo piano).
Ciao

 

[Adriano Giacomelli]

PER CONTINUARE LA DISCUSSIONE, non capisco, o meglio, ogni Regione ha le sue particolarità, ma un sottotetto unito ad un appartamento abitabile, non dovrebbe correre grandi rischi, il bagno potrebbe essere funzionale ai "vani tecnici" alle stanze "uso Hobby" alla soffitta "lavanderia" e via dicendo, chi mi dice che non posso avere un bagno in soffitta? in Lavanderia?
Ecco perchè il rischio abitabilità, è legato, per esperienze mie, al fatto che tu dorma, mangi, passi ore e ore in quella soffitta. Ma essendo comunicante, sarà difficile provare che tu passi ore, lassù, inoltre dovrebbe esserci la denuncia di qualche vicino invidioso.
Detto ciò, la rivendibilità è per me cosa primaria, anche se smonti tutto, un valore ha una casa con abitabilità, e altro valore ha una casa che per metà non è abitabile. Almeno per quel che conosco le persone che comprano, non sono mai solite pagare senza rimarcare le manchevolezze dell'immobile.

 

[mapeit]

Concordo con le considerazioni espresse da Giacomelli. Anche tralasciando per un attimo il discorso sulla rivendibilità del bene, nonostante la possibilità di far acquisire maggior valore all'immobile non sia secondaria, trovo che la soluzione di riscaldamento più "raffinata" per il primo piano combinata con un sistema tradizionale per la mansarda non sia poi così conveniente. Sono pure io un fautore del riscaldamento a pavimento e parete (a casa mia è così) ma richiede temperature di funzionamento particolarmente basse per garantire la confortevolezza e questo mal si addice ad un impianto combinato, a meno che tu non sdoppi la caldaia per prevedere, in un futuro, di creare due unità immobiliari distite. Se è tua intenzione sfruttare a pieno la mansarda è meglio realizzarvi un bel bagno, le connessioni idrauliche (scarichi e prese d'acqua) anche per potervi installare un domani un secondo angolo/cottura o un angolo/bar e realizzare un sistema di riscaldamento tradizionale con valvole di zona e termostati che ti consentano di gestire autonomamente i due piani.

 

[raffaelemaria]

ma di quanti metri quadri è il sottotetto? Se permette ampi spazi di soggiorno penso sia utile un bagno,ma se piccolo a che serve un bagno????

 

[rmemo]

Intanto grazie a tutti per le considerazioni. In effetti la vendibilità futura dell'immobile è un ottimo metro di misura, mi rimane però il dubbio se il piano a 2.30m sia effettivamente meno vendibile di quello a 2.40... intendo dire se un piano "molto" agibile (2.30m) sia effettivamente meno vendibile di uno abitabile (2.40).
Per rispondere a raffaelemaria: il tetto è una falda, la dimensione del sottotetto è paragonabile all'intera pianta della casa... quindi sì: il bagno non stonerebbe nel sottotetto

Roberto

 

[uncleantonio]

rmemo, la questione di agibilità e abitabilità è importante. Con 2.40 mt lo puoi accatastare come appartamento mentre con 2.30 rimane accatastato come sottotetto. (passandomi il paragone è come vendere un box allo stesso costo di un appartamento).
Ti dico ciò perchè anche io rifacendo il sottotetto non avendo le altezze minime di legge lo rendo agibile ma non posso in ottica di venderlo monetizzarlo come appartamento. Il mio appartamento è di 100 mq e il sottotetto sono altri 40 mq. Calcolando il prezzo a mq di circa 4 mila /mq capisci che se abitabile si acquista un valore di sicuro interesse. Come sottotetto non sono a conoscenza di quanto potrebbe essere valutato. (diciamo la metà?). Io sono fortunato che il sottotetto si pone sopra i servizi dell'appartamento sotto che devo collegare (bagno, corridoio, disimpegno ect) e posso abbassare il pavimento del sottotetto per aumentare l'altezza media (per questi ambienti è prevista una altezza minima di 2.40, così facendo acquisto altri 30cm per il sottotetto) e così facendo non raggiungo l'altezza minima prevista ma lo rendo molto agibile, magari in ottica di vendita riesco a strappare una migliore quotazione. Se tu puoi, consiglio di renderlo abitabile.
Ciao.