Risoluzione anticipata contratto

[Donik]

A causa del recente periodo Covid-19 il conduttore del mio negozio mi ha comunicato che dal 01/03 c.a. per inattività forzata dal decreto di legge non a lui imputabile non era più in grado far fronte al pagamento dei fitti chiedendo di procedere alla sospensione del contratto per 6 mesi. Ho accettato comprensibilmente la sua richiesta ma la comunicazione all'Agenzia delle Entrate peraltro fatta da un commercialista di sua fiducia, nella "RICEVUTA DI PRESENTAZIONE ADEMPIMENTI SUCCESSIVI" tramite mod. RLI12 si legge "risoluzione, codice 4, dal 01/03/2020 e non sospensione fino al 31/08/2020.
Mi sembra di capire che si dovrà procedere ad un contratto ex-novo e non alla continuazione di quello che era in essere.
Vorrei sapere perché è stata comunicata la risoluzione anziché la sospensione e quali conseguenze potrebbero sorgere a mio sfavore.
Ringrazio chi vorrà darmi una risposta concreta e qualche considerazione personale.

 

[Nemesis]

quali conseguenze potrebbero sorgere a mio sfavore.

Se il contratto risolto fosse stato stipulato l'anno scorso optando per la cedolare secca, non sarà più possibile optare per quel regime stipulando un nuovo contratto.
Il nuovo contratto avrà una durata di almeno sei anni, e si rinnoverà tacitamente di sei anni in sei anni. Quindi non potrai dare disdetta almeno fino alla sua prima scadenza (e a tale scadenza solamente se vi sarà uno dei motivi previsti dall'art. 29 della legge n. 392/1978).
Per la stipula del nuovo contratto dovrai disporre di un valido attestato di prestazione energetica.

 

[uva]

perché è stata comunicata la risoluzione anziché la sospensione

Questo dovresti chiederlo al commercialista del conduttore che ha svolto la pratica!
Secondo me ha agito male.
Doveva dirvi che non è possibile fare una sospensione del contratto di locazione, e consigliarvi di stipulare un Accordo riduzione canone della durata di 6 mesi.
La riduzione (anche molto sostanziosa) con Accordo registrato all'Agenzia delle Entrate ti avrebbe permesso di pagare le imposte solo su di un canone molto ridotto. Non su quello stabilito nel contratto di locazione, che l'inquilino per 6 mesi non può pagarti.

Se fossi il locatore io chiederei a quel commercialista di annullare la risoluzione (soprattutto se fatta senza un accordo consensuale di risoluzione firmato da te e dal conduttore) proprio per evitare le conseguenze a te sfavorevoli che ha elencato @Nemesis .

 

[basty]

Ma è possibile annullare una risoluzione?

 

[uva]

è possibile annullare una risoluzione?

Questo me lo sono chiesto anch'io.
Se fossi il locatore andrei all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate (insieme al conduttore e al suo commercialista che ha svolto la pratica) a chiedere che annullino la presentazione del mod. RLI perché si è trattato di un errore.

Sicuramente il commercialista ha presentato RLIWeb e ora telematicamente non può porvi rimedio. Ma penso che se le parti di comune accordo dichiarano che si è trattato di un errore l'Agenzia può correggerlo, annullando quel mod. RLI come se non fosse stato presentato.

@Donik dovrebbe chiarire se ha firmato insieme al conduttore un accordo di risoluzione consensuale del contratto di locazione.
Se sì, adesso è molto difficile disfare ciò che è stato fatto.
Ma se non ha firmato nulla, oppure ha firmato una "sospensione" del pagamento del canone di locazione per la durata di 6 mesi, il commercialista ha fatto malissimo a risolvere il contratto!

 

[Donik]

Grazie Nemesis. I primi due passi sono già di mia conoscenza, ma non fa male ricordarli. Invece non sapevo che occorrerà un nuovo attestato di prestazione energetica! Ma non mi spiego perché il commercialista non abbia comunicato una "sospensione" temporanea.

Questo dovresti chiederlo al commercialista del conduttore che ha svolto la pratica!
Secondo me ha agito male.
Doveva dirvi che non è possibile fare una sospensione del contratto di locazione, e consigliarvi di stipulare un Accordo riduzione canone della durata di 6 mesi.
La riduzione (anche molto sostanziosa) con Accordo registrato all'Agenzia delle Entrate ti avrebbe permesso di pagare le imposte solo su di un canone molto ridotto. Non su quello stabilito nel contratto di locazione, che l'inquilino per 6 mesi non può pagarti.

Se fossi il locatore io chiederei a quel commercialista di annullare la risoluzione (soprattutto se fatta senza un accordo consensuale di risoluzione firmato da te e dal conduttore) proprio per evitare le conseguenze a te sfavorevoli che ha elencato @Nemesis .

Uva, ti ringrazio per i chiarimenti e per i suggerimenti che mi hai dato. Ne parlerò col conduttore e col suo commercialista. Volevo prima sapere bene se la mancata "sospensione" per 6 mesi di canoni come era stato convenuto e che doveva avvenire con scrittura privata non mi dava il diritto di recuperarli in seguito, anche con un certo numero di rate in aggiunta al canone di contratto come l'ASSPI di Roma ha comunicato con una lettera ai suoi associati. Se questo è vero allora penso che il commercialista ha "pensato bene" di favorire il conduttore, comunicando la risoluzione del contratto per evitargli il recupero e ripartire con un nuovo contratto e nuova imposta di prima annualità a carico delle parti.

 

[uva]

occorrerà un nuovo attestato di prestazione energetica!

Occorrerà un nuovo attestato APE solo se quello attuale sarà scaduto (in genere l'APE ha validità di 10 anni).

il diritto di recuperarli in seguito,

Dipende dagli accordi intercorsi tra locatore e conduttore.
Potevate decidere una riduzione molto sostanziosa del canone, oppure una sospensione con recupero in un certo numero di rate da corrispondere unitamente ai canoni dei mesi successivi.

Ma non è chiaro questo:

come era stato convenuto e che doveva avvenire con scrittura privata

Indipendentemente da quanto vi siete detti tu, il conduttore e il suo commercialista, avete firmato qualcosa? Un accordo per sospendere il canone, per "sospendere" la locazione, per risolvere il contratto?
Questo è un particolare fondamentale. Perché non esiste che venga presentato all'Agenzia delle Entrate un mod.RLI di risoluzione senza la disdetta inviata da una delle parti (locatore o conduttore) nei casi e con le modalità consentite dalla legge, oppure a seguito di un accordo di risoluzione consensuale!

Adesso il tuo conduttore (che suppongo abbia ripreso l'attività) non è più tale, bensì è un occupante senza titolo. La legge prevede che se non libera i locali ti deve pagare l'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod. Civ., e tu potresti sfrattarlo per fine locazione.
E' una situazione veramente anomala.

 

[Donik]

oppure a seguito di un accordo di risoluzione consensuale!

Accordo verbale o scritto? Se bastava un accordo verbale, cosa che peraltro non c'è stato per la risoluzione, ma solo per una sospensione, il conduttore ha fatto dichiarare il falso , tanto la sua parola vale quanto la mia, e l'Agenzia delle Entrate l'ha accettato la comunicazione inoltrata online.

 

[mapeit]

Trovo del tutto anomalo che possa essere registrata una "sospensione" del contratto di locazione, forma non prevista dalla legge, con l'invio di un modulo RLI per gli adempimenti successivi a un contratto di locazione. Può essere invece stipulata una scrittura privata tra locatore e conduttore che preveda una sospensione del pagamento dei canoni, con diritto a recuperarli in un tempo stabilito e penso che sia questo il suggerimento diffuso dall'ASSPI di Roma. L'accordo può essere registrato come qualsiasi normale scrittura privata (con il mod. 69), ma di certo non influisce sul pagamento delle imposte sul canone indicato in sede di prima registrazione del contratto di locazione. Si tratta infatti solo di un differimento dell'incasso del canone, ma non di una variazione al canone stesso.

 

[uva]

Accordo verbale o scritto?

Accordo esclusivamente scritto e sottoscritto dalle parti (locatore e conduttore).
Gli accordi verbali di qualsiasi genere (risoluzione del contratto, riduzione canone, ecc.) non hanno alcun valore.

l'Agenzia delle Entrate l'ha accettato la comunicazione inoltrata online.

Quando si risolve (= si chiude) un contratto di locazione presentando il mod. RLI all'Agenzia delle Entrate, non occorre presentare altra documentazione: né la disdetta del contratto né l'accordo consensuale di risoluzione.
L'Agenzia prende atto di quanto viene comunicato col mod. RLI, perché si occupa solo dell'aspetto fiscale.

Dal punto di vista civilistico, valuta tu cosa preferisci fare.
Un conduttore che agisce così in combutta col suo commercialista (che o è un somaro ignorante o è in malafede) secondo me non è affidabile; e preferirei non averci più a che fare.

E' importante che tu sia consapevole che NON è possibile "sospendere" un contratto di locazione per un determinato periodo, e poi "riportarlo in vita" a proprio piacimento.
La legge non prevede questa possibilità.

Il commercialista ha comunicato all'Agenzia delle Entrate la risoluzione: quel contratto è risolto, cioè chiuso, finito; senza possibilità di "riportarlo in vita" in futuro.
Ma senza un accordo scritto fra te e il conduttore, il commercialista non può risolvere alcun contratto!