Ripartizione spese sostituzione caldaie centralizzate

[Luigi Criscuolo]

Forse bisognerebbe che qualcuno spieghi che la caldaia condominiale, a differenza dei singoli caloroferi che sono di proprietà individuale, è un bene la cui proprietà è suddivisa proporzionalmente ai millesimi di proprietà dei condomini serviti dall'impianto.
Quando il legislatore parla di conservazione e innovazione del servizio di riscaldamento intende implicitamente la sotituzione/rifacimento della caldaia, perché questa non è eterna: arriva un momente per il quale la caldaia deve essere sostituita con una nuova, e magari più aggiornata tecnologicamente, per continuare a fornire il servizio di riscaldamento.
Le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (Salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini).
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma Cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla con titolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza. In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l’obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota.

 

[Ollj]

@DEAMARY
Il criterio di riparto spesa fissato dall'art.1123 Cc ha una valenza generale e serve solo a ripartire le spese tra i condòmini (in assenza di altra convenzione e/o titolo diverso), a nulla rilevando che l'opera sia innovazione, modificazione, ristrutturazione o altro; infatti una cosa sono le maggioranze assembleari (quorum) necessarie per deliberare/approvare l'opera (un'innovazione necessita di una sua maggioranza deliberativa differente da quella per la semplice manutenzione), altra cosa sono invece i criteri di riparto della spesa tra i condòmini che prescindono dal titpo di lavoro svolto (salvo le convenzioni e/o i titoli su richiamati).
Quindi se non esistono tali convenzioni/titoli/disposizioni di Regolamento, deve essere applicato l'art.1123 Cc.
Al Giudice di Pace (in modalità conciliativa immagino, lei non indica se la conciliazione obbligatoria sia stata svolta o meno), faccia presente che lei non intende opporsi e/o pretendere la sospensione dei lavori, ma che ex art.1137 Cc ha semplicemente impugnato la delibera condominiale limitatamente all' illegittimo criterio di riparto spese in essa contenuto, criterio che viola la legge (art.1123 Cc) imponendo la suddivisione della spesa in parti uguali (mentre la legge ex art. 1123 Cc dispone un riparto su base millesimale)
Chieda pertanto solo il parziale annullamento della delibera impugnata, specificamente nella parte relativa al suo riparto spese.
Il Giudice non potrà che prendere atto di ciò e di conseguenza:
- disporre l'esecuzione dei lavori
- imporre all'amministratore di ripartire la spesa su base millesimale.
Scusi le molte ripetizioni, ma dato che non sembra ferratissima quanto a procedura legale ho preferito far ciò, nella speranza possa cogliere pienamente il tutto.
Domanda: lei si presenterà dal Giudice di Pace senza un legale?

 

[DEAMARY]

Grazie anche a lei Luigi!
scusate ma da ignorante in materia..... adesso dovrei recarmi dal Giudice di pace entro 30 gg giusto? devo portare verbale assemblea e altro?
I tempi secondo voi saranno lunghissimi? perchè entro la fine di giugno dovremmo pagare una parte per l'inizio dei lavori.
Quindi deduco anche che il mio amministratore non ha svolto correttamente il suo lavoro perchè quando questo condomino che vuole pagare in parti uguali ha citato l'art. 1123 l'amministr. non ha battuto ciglio sul fatto che "conservazione e innovazione" è come "rifacimento o sostituzione"quindi gli altri condomini che volevano pagare giustamente in millesimi hanno dovuto rispondere che erano d'accordo per pagare in parti uguali per paura che i lavori venissero bloccati e rimandati a chissà quando.....

In generale sapete come si svolge tutto il tram tram con il giuduce di pace? Scusate le numerose domande ma se mi muovo vorrei essere preparata e valutare i pro e i contro. Ringrazio.

 

[Ollj]

La interrompo subito. Le serve un legale. Non è detto che la causa debba istruirsi presso il giudice di pace. Ad ogni modo vi è prima la conciliazione obbligatoria cob assistenza di legale.
Non potrà far nulla da sola......

 

[DEAMARY]

@DEAMARY
Il criterio di riparto spesa fissato dall'art.1123 Cc ha una valenza generale e serve solo a ripartire le spese tra i condòmini (in assenza di altra convenzione e/o titolo diverso), a nulla rilevando che l'opera sia innovazione, modificazione, ristrutturazione o altro; infatti una cosa sono le maggioranze assembleari (quorum) necessarie per deliberare/approvare l'opera (un'innovazione necessita di una sua maggioranza deliberativa differente da quella per la semplice manutenzione), altra cosa sono invece i criteri di riparto della spesa tra i condòmini che prescindono dal titpo di lavoro svolto (salvo le convenzioni e/o i titoli su richiamati).
Quindi se non esistono tali convenzioni/titoli/disposizioni di Regolamento, deve essere applicato l'art.1123 Cc.
Al Giudice di Pace (in modalità conciliativa immagino, lei non indica se la conciliazione obbligatoria sia stata svolta o meno), faccia presente che lei non intende opporsi e/o pretendere la sospensione dei lavori, ma che ex art.1137 Cc ha semplicemente impugnato la delibera condominiale limitatamente all' illegittimo criterio di riparto spese in essa contenuto, criterio che viola la legge (art.1123 Cc) imponendo la suddivisione della spesa in parti uguali (mentre la legge ex art. 1123 Cc dispone un riparto su base millesimale)
Chieda pertanto solo il parziale annullamento della delibera impugnata, specificamente nella parte relativa al suo riparto spese.
Il Giudice non potrà che prendere atto di ciò e di conseguenza:
- disporre l'esecuzione dei lavori
- imporre all'amministratore di ripartire la spesa su base millesimale.
Scusi le molte ripetizioni, ma dato che non sembra ferratissima quanto a procedura legale ho preferito far ciò, nella speranza possa cogliere pienamente il tutto.
Domanda: lei si presenterà dal Giudice di Pace senza un legale?

 

[DEAMARY]

grazie Ollj! siete tutti gentilissimi!!!
ci siamo scritti insieme perchè ho chiesto come ci si deve comportare dal Giudice e come funziona tutta la procedura...ebbene si...sono ingnorantissima in materia

 

[Ollj]

Alternativa: lasciar perdere tutto. Pagare in parti eguali a Preventivo.
In sede di Rendiconto Consuntivo, deliberare riparto spese su base millesimale. Se ha tal maggioranza dalla sua eviterà giudice e legale, ottenenendo anche legittimo riparto spese.

 

[Luigi Criscuolo]

idea geniale; anche se qualcuno potrà obiettare che prima si era deliberato di ripartire in parti uguali e poi ci si rimangia il deliberato. Quindi @DEAMARY devi consultarti con gli altri condomini e l'amministratore vedere che differenza c'é per ciascun condòmino tra la ripatizione in parti uguali e quella millesimale e vedere se il gioco vale la candela. Su questo l'amministratore può fare molto e rapidamente.

 

[DEAMARY]

Se non ho capito male intende che potrò, a rendiconto consuntivo, chiedere di nuovo la ripartizione delle spese a millesimi per questa sostituzione caldaie? e se ho già pagato?
Le chiedo questo perchè comunque già nel ns. condominio è tutto già ripartiro e approvato a millesimi.

 

[Ollj]

Certo che può anzi lo dovrete pretendere come Assemblea.
La legge infatti prevede che quanto già deliberato a Bilancio Preventivo serva solo per costituire i fondi necessari per l'esecuzione delle opere, nulla vieta che l'Assemblea possa mutare criterio di riparto in sede di Rendiconto Consuntivo.
Con la maggioranza dei condòmini potrete deliberare il riparto su base millesimale e l'amministratore sarà obbligato a dar esecuzione a tutto ciò (così chi, causa parti eguali avesse anticipato il di più, si ritroverà a credito; all'opposto, gli altri si troveranno a debito e dovranno versare un saldo)
Compreso ora?
Se riesce a convincere i condòmini.... a votare su base millesimale.
Come detto vda @Luigi Criscuolo la cosa sarà semplice se dimostrerà il risparmio conseguibile