Ripartizione spese legali causa appello

[basty]

Cosa vorrebbe ottenere l'8° che si è appellato?

Cosa vorreste voi 7 ?

 

[ziggy]

l'ottavo condomino si è appellato perché nella sentenza di condanna alle spese per il ripristino dell'area c'erano anche le spese di giudizio ........14.000euro per ognuno di noi statuite dal giudice.
Quindi per le spese della strada eravamo a posto ma le spese dell'avvocato le avremmo dovute pagare.
Visto che sarebbe stato il condominio a dover pagare il proprio avv. che aveva anche vinto i giudizi frazionando indebitamente il credito e con tutta una serie di altre cose. Abbiamo proposto a quell'avvocato una cifra che ovviamente non ha accettato perché avevamo proposto metà parcella, lo abbiamo indotto ad azionare un 702bis . Il giudice lette le difese del condominio gli ha ridotto la parcella di 1/ 2 e così è stata chiusa anche quella partita. L'ottavo condomino anziché unirsi a noi ha pensato di fare appello per ottenere una riduzione delle spese legali.

 

[ziggy]

Difficile a credersi ma l'amm. giudiziaro aveva i poteri dell'assemblea, quindi se la suonava e cantava come voleva, non faceva neppure le assemblee.
Per noi il "condominio " era Lui . Noi non avevamo nessun potere.

 

[Dimaraz]

Un "benemerito" farabutto...per quanto fatto non si può dargli l'alibi dell'ignoranza.

Par di capire che i conteggi fossero anche "gonfiati" rispetto alla spesa effettiva (bustarella??)

 

[Luigi Criscuolo]

Vorrei ripartire da qui

Nel 2007 i propr. delle tre case e relativo tratto di strada si accorgono di una crepa apparentemente innoqua nel loro tratto di strada, anzi si originava nella loro propr. Scrivono al costruttore il quale non li considera, allora chiedono una perizia ad un loro geologo di fiducia il quale preannuncia loro il probobabile crollo. Cosa fanno ??????? Niente !
2010 la loro strada crolla e porta via lo un angolo della nostra.

Il Comune ha emesso delle ordinanze che anziché farle ai proprietari del terreno che è franato (sottostante la strada) e a noi come proprietari dei fondi, le ha fatte all'amministratore del supercondominio che anziché impugnarle ha presentato istanza al giudice per nomina amministratore della strada .......è stata accolta e quindi nominato Amm.re Giudiziario.

da quello che hai scritto sembra che i soggetti coinvolti siano 3: il proprietario del terreno nel quale si è verificato l'evento franoso; i 3 proprietari della Lottizzazione B) che hanno avuto tutta la strada di loro proprietà sinistrata al punto tale da essere impraticabile; i 5 proprietari della lottizzazione A) che hanno avuto una porzione modesta di strada di loro proprietà coinvolta dall'evento franoso e che possono raggiungere in sicurezza le proprie abitazioni.
Emerge, dal tuo scritto, che, all'epoca del franamento, la lottizzazone A) e la lottizzazione B) avevano già stabilito di creare un supercondominio con un suo amministratore.
A questo proposito volevo evidenziare quali sono le caratteristiche per la creazione "ipso juere et facto" non di un condominio ma di un supercondominio.
Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Questa è la definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14 novembre 2012 n. 19939 che ha affrontato un’interessante questione in materia condominiale. In particolare, secondo gli Ermellini, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.
Cosa recita l'art. 1117 del c.c. :
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario da titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri (5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Al supercondominio, pertanto, si applicano in toto le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione, come, ad esempio, l’art. 1136 cod. civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini, salvo che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.

Nel caso concreto, due coniugi avevano citato in giudizio il condominio per l’annullamento di due delibere condominiali, in quanto ritenevano illegittima la ripartizione delle spese, relative ad alcuni interventi su di un unico stabile, tra tutti i condomini delle unità immobiliari ubicate in tre distinti edifici.
Infatti, trattandosi di supercondominio, secondo gli attori, nelle delibere assembleari ai fini della partecipazione del voto, della formazione delle maggioranze e della ripartizione delle spese comuni è necessario considerare separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo fabbricato, contrariamente a quanto fatto dall’amministratore che pur consapevole dell'esistenza di un supercondominio, avrebbe convocato un'unica assemblea condominiale ponendo all'esame materie attinenti ai singoli fabbricati.
La questione viene decisa in senso sfavorevole per gli attori sia in primo grado che in appello, mentre in Cassazione – come già detto – la Corte accoglie la loro tesi. Infatti, secondo Piazza Cavour, la Corte territoriale non ha tenuto conto della situazione di fatto, così come rappresentata, cioè quella di tra fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi, e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall'assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici. Da qui la cassazione della sentenza con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello territoriale.
(Altalex, 6 dicembre 2012. Nota di Alessandro Ferretti)
quindi o voi tutti della Lottizzazione A) e B), dopo aver fatto delle singole assemblee, avete fatto una riunione con la quale avete voluto istituire un supercondominio, oppure, dalle notizie che hai dato, a mio avviso, non ci sono le condizioni richieste dalla legge per la creazione di un supercondominio: o avete almeno una fognatura in comune, ma se fosse per la sola strada, stando al dichiarato, non sussiste una comunione (cioé una proprietà comune) sul tratto di strada costruito nella Lottizzazione A) in fatti c'é solo una servitù della lottizzazione B) sul tratto di strada costruito nella lottizzazione A): e la servitù non è un titolo di proprietà. Poi c'é anche da considerare che non c'é parimente una servitù della lottizzazione a) sulla strada costruita nella Lottizzazione B).
Quindi, a mio avviso, non si tratta di una strada in comproprietà tra le due lottizzazioni e che quindi possa essere presa come motivo necessario e sufficiente per far nascere un supercondominio.
Sarebbe interessante che @Nemesis e @Ollj che sono persone che hanno un retroterra scolastico e culturale di tipo legale esprimessero la loro opinione su di ciò.
Concludo: ma se il supercondominio è stato creato per volontà di tutti i proprietari della Lottizzazione A) e della lottizzazione B) e che, anche se non c'era l'obbligo, è stato nominato un amministratore che ragione aveva quest' ultimo di richiedere la nomina di un amministratore della strada, era lui.

Visto che tra le proprietà non vi era accordo e il Comune aveva emesso ordinanza di ricostruzione, viene nominato un amministratore giudiziario che senza tener conto delle diverse titolarità della strada e dell'incidenza dei lavori sui due fondi, decide di dividere la spesa da lui stabilita neccesaria alla ricostruzione in 8 parti uguali ( tante sono le case che insistono sulla stessa).

questo poi non si capisce: avete chiesto un amministratore della strada e vi viene imposto un amministratore Giudiziale di tutto il supercondominio.

 

[ziggy]

Grazie Luigi,
rispondendo alle tue domande ho l'opportunità di chiarire ulterormente il caso, che essendo molto complesso avevo difficoltà a spiegare.
Le sole case fanno parte di un Supercondominio (72 abitazioni) al quale paghiamo delle spese per antenna centralizzata, anche per questo bisognerebbe aprire una discussione, ma mi preme capire la questione strada in questo momento.

Le strade private interne alla lottizzazione non sono oggetto di regolamento del Supercondominio sopracitato e i proprietari se le gestiscono autonomamente.
Per quanto riguarda la nostra strada in discussione preciso quanto segue:
Sarebbe vero che i soggetti coinvolti sono 3 come 3 sono le proprieta':
1) proprietario terreno in cui è avvenuta la frana, che coincide con un colottizzante della lottizzazione( detto terreno sarebbe dovuto passare al Comune a parziale scomputo degli oneri edilizi)
2) proprietari primo mappale strada di 5 persone in comunione (una sono io)
2 ) proprietari secondo mappale in totale 3 con ognuno una porzione.
Il Comune emette ordinanza di ripristino e poi di ricostruzione, ma anziché indirizzarla alle proprietà la indirizza all'amministratore del supercondominio ( sole case ) il quale invece di impugnare perché non era di sua competenza ed essendo lo stesso nominato dal costruttore, dopo vari tentativi ignobili di non far denunciare all'autorità e non voglio raccontare altro, si rivolge al giudice e richiede la nomina di un amministratore giudiziario. Quindi non è stata nostra volontà.

Viene nominato il primo A.G. il quale individuate tutte le proprietà cerca di parlare con il Comune per modificare le ordinanze senza successo, si dimette

Il giudice nomina un altro il quale apre un codice fiscale e istituisce un condominio che non a caso chiama "Comunione" sebbene gli atti di proprietà indichino chiaramente che comunione non c'è.
Avendo lo stesso i poteri dell'assemblea conferiti dal Giudice state l'urgenza di ultimare la palificazione e dar seguito alle ordinanze, emette 8 decreti ingiuntivi sulla base di un suo preventivo e ovviamente da lui approvato compresa la scelta dei professionisti,dividendo la spesa in parti uguali come se fosse una comunione.( scopriremo poi che questa persona era parte attiva in una società del costruttore nonché proprietario del terreno franato))

Anche l'avvocato che redige i decreti è ovviamente nominato da lui, e con una serie di escamotage moltiplica la sua parcella per 8 (totalità ) dei condomini.

L'amministratore muore e viene sostituto da un altro il quale prosegue nell'attività del precedente, o meglio no fa nulla aspetta che i decreti impugnati vadano a condanna. Ma 6 mesi prima della data in cui era stata fissata l'udienza noi intendo tutti gli 8 condomini troviamo un nostro amministratore e avviamo tutte le procedure per revocare l'amm.G.
A questo punto l'ammG sembra avere tutto l'interesse a farci condannare comunque ( forse per i compensi dell'avvocato) e nonostante revoca non consegna i documenti, poi trova la scusa che deve chiedere al Giudice che lo ha nominato e infine arriviamo all'udienza che si conclude con condanna e precetto. Quindi un mese e mezzo dopo consegna la documentazione, con tutta una serie di cose che il precedente aveva lasciato lì morendo in un incidente e che quindi non aveva certo previsto.
Questo è quanto accaduto.

Tutto ciò è durato anni e per arrivare a revocare l'amm.G occorreva la maggioranza degli 8 e per averla c'era bisogno di trovare un accordo sulle spese ecco perché pur immaginando che forse era svantaggioso il 35% della spesa per i 5 era sempre meglio che pagare un ottavo di una spesa folle.....e quello era solo il preventivo.

 

[ziggy]

Ora ci si presenta una opportunità e vorrei avere da voi un consiglio.

L'amministratore ha deciso di dimettersi, quindi vorrei cogliere l'occasione per sciogliere il condominio anziché rinominare altro amministratore.

Possiamo farlo?
I vecchi accordi 65% e 35% sono ancora validi sciolto il condominio oppure visto che sono stati presi in quel condpminio , se non esiste più è chiusa la faccenda.
I lavori sono ancora da fare, per ora è stato eseguito solo un intervento di urgenza utile a farci rientrare nelle abitazioni. Visto che il lavoro vero e proprio deve essere ancora appaltato vorrei che finalmente si tornasse ad una situazione di legalità e mettere fine a tutti i pasticci che ci hanno portato a spendere l'impossibile.

Cosa non ultima i 3 proprietari non hanno nessuna intezione di spendere soldi e pur rendendosi conto di essere gli unici a vivere in condizioni limite, per il crollo della quasi totalità della strada, hanno fatto capire più volte di non voler partecipare alle spese. Io non voglio certo anticipare .
C'è poi un problema di sicurezza, se la postina o chiunque transiti sulla loro strada si facesse male, vista la situazione, potrebbe fare causa al condominio che in questo momento ne faccio parte anche io.
Il Comune ha vietato l'accesso al loro tratto di strada, ma loro sono anni che fanno passare chiunque, colf, amici ecc e un incidente c'è già stato, ma ad uno di loro.

 

[Dimaraz]

essendo lo stesso nominato dal costruttore,

Illegale in quanto contrario alle norme...ma se nessuno ha contestato ora si può solo revocarlo o non rinnovare l'incarico.

Avendo lo stesso i poteri dell'assemblea conferiti dal Giudice state l'urgenza di ultimare la palificazione e dar seguito alle ordinanze, emette 8 decreti ingiuntivi sulla base di un suo preventivo e ovviamente da lui approvato

Anche se nominato da un giudice non aveva tali poteri.

 

[Dimaraz]

L'amministratore ha deciso di dimettersi, quindi vorrei cogliere l'occasione per sciogliere il condominio anziché rinominare altro amministratore.

Possiamo farlo?

Posto che condominio non siete (e mai si sarebbe dovuto crearne uno fittizzio)...potete lecitamente scioglierlo.
La "comunione su un terreno non basta a qualificare un Condominio.
Serve che esista un unico edificio o quantomeno una pluralità case con cose in comune (e diventa Supercondominio).

Cosa non ultima i 3 proprietari non hanno nessuna intezione di spendere soldi

E sarebbero quelli che più necessitano di avere rirpistinata la strada...oltre che quelli che dovrebbero sopportare la quota maggiore!!!

Il Comune deve far transennare la strada ed impedire il passaggio.

 

[ziggy]

L'amministratore del Supercondominio, quello che venne nominato dal costruttore, è stato revocato anni fa' dopo la nostra vicenda. Per supercondominio intendo quello che è formato da 72 case e non il nostro, quello della strada.