Ripartizione spese legali causa appello

[Luigi Criscuolo]

se ho capito bene c'é una strada privata ricavata in un fondo che è stato lottizzato secondo 5 proprietà: la strada misura in planimetria 320 mq e tu ne hai acquistato una parte indistinta e proporzionale alla tua proprietà acquisita.
Su questa strada esite una servitù di passaggio a favore delle proprietà che si trovano nei mappali contigui.
La strada esistente nella tua lottizzazione continua all'interno del mappale contiguo anch'esso lottizzato. Però in queto caso gli acquirenti non hanno acquistato una quota indistinta e proporzionale alla loro proprietà ma il tratto effetivo di strada che confina con la loro proprietà.
Questo tuttavia, secondo me, non risolve il problema originario che è questo:
in base a quale principio la strada è diventata di proprietà comune ad entrambe le lottizzazioni?
Secondo me la manutenzione e la ricostruzione del tratto di strada che si trova nella lottizzazione A (5 proprietari) non è a carico totale di questa in quanto i 3 proprietari della lottizzazione B avendo il diritto di servitù di passagio sono tenuti a contribuire; la manutenzione e ricostruzione del tratto di strada che si trova nella lottizzazione B è a carico dei proprietari secondo le parti di proprietà di strada acquisita.

 

[ziggy]

La situazione è parecchio intricata, o meglio dopo la frana ha preso risvolti incredibili.

Nel 2007 i propr. delle tre case e relativo tratto di strada si accorgono di una crepa apparentemente innoqua nel loro tratto di strada, anzi si originava nella loro propr. Scrivono al costruttore il quale non li considera, allora chiedono una perizia ad un loro geologo di fiducia il quale preannuncia loro il probobabile crollo. Cosa fanno ??????? Niente !
2010 la loro strada crolla e porta via lo un angolo della nostra.
E da lì tutti i nostri guai, ancora oggi siamo in attesa dell'esito del processo penale a carico dei lottizzanti e che dovrebbe concludersi a settembre.

L amministratore giudiziario e il comune hanno creato una serie di problemi infiniti, con ordinanze errate e ormai non più impugnabili e infine l' A.Giudiziario si è inventato una comunione tra tutti e ha fatto 8 decreti ingiuntivi.
Una roba mai vista!

 

[Dimaraz]

Mi interessa quanto scritto circa le ordinanze del Comune, potresti dirmi qualcosa di più in merito?

Poco altro da aggiungere...mi lascia perplesso che un Comune possa imporre la ricostruzione di una strada se la stessa fosse unicamente "privata"

Per quanto riguarda le spese, l'amministratore insiste sul fatto che siamo una comunione e che in totale valiamo 350 millesimi perciò non importa che uno di noi sia colui che ha fatto appello noi dobbiamo pagare per 350.

Questo uno dei punti oscuri della tua descrizione: se siete un Supercondominio (citavi 8 proprietari ovvero i 5+3) la spesa è sempre per millesimi.

La questione "spese legali" è cosa diversa dalle spese per la riparazione.

Poi come giustamente rilevato da @Luigi Criscuolo bisognerebbe verificare anche le porzioni di costo per ogni rispettivo lotto di terreno.

Se i danni fossero solo sul lotto dominante pagano solo i 3 (dominanti).

Se vi sono danni anche sul tratto di strada nel lotto servente...di questo tratto pagano tutti (dominanti e serventi).

 

[ziggy]

Il fondo dominante e da ricostruire in toto infatti a loro è rimasta una striscia longitudinale che gli permette appena di entrare in casa. A noi fondo servente è stata danneggiata solo la parte finale cioè quella che confina con loro, ma comunque tutti e 5 riusciamo a percorrela con l'auto ed a usare i garage.

Ho interpellato una ditta per fare un preventivo dei lavori da effettuarsi su entrambi i lotti e chiesto di precisare quanto fosse la spesa della mia strada e quanto la parte dei 3. Da qui scaturiscono le percentuali 65% della spesa totale è dei 3 e il 35% della comunione tramutate poi in ipotetici 350 millesimi e 650 millesimi. Ora alla parte spettante alla comunione ( fondo servente) dovrebbero contribuire anche i proprietari dell'altro fondo?

 

[Dimaraz]

La ditta ti ha risposto in modo ambiguo.

Se il danno nel fondo servente è minimo (tanto che riuscite comunque tutti ad entrare con l'auto) mi pare sbilanciata a vs. carico la quota.
Infatti pagate la metà di quanto compete unicamente al fondo dominante che però ha avuto tutta la strada franata.

Direi che il costo totale vada prima diviso in 2 parti a seconda dei ml di sviluppo/strada di competenza.
Supponendo che il fondo servente abbia 2 ml. e il fondo dominante 10 ml. si avrà che 1/6 della spesa totale andrà divisa fra tutti e 8 i proprietari.

La differenza (5/6) spetterà unicamente ai 3 proprietari del fondo servente.

Per come l'hai descritta la proprietà dei singoli lotti (dominante + servente) è avulsa da questioni di Condominio (o Super-condominio) ...quindi per le singole "tranche" di spesa si suddividerà in pati uguali salvo risultino percentuali diverse dagli atti di proprietà.

 

[ziggy]

Grazie per i preziosi suggerimenti !

 

[Luigi Criscuolo]

La situazione è parecchio intricata, o meglio dopo la frana ha preso risvolti incredibili.

ti strapperei tutti i ....peli. Aspetti 12 interventi prima di dire cose importantissime e fondamentali.
Mi sembra che sia stata fatta molta confusione. Avevi scritto

Visto che tra le proprietà non vi era accordo e il Comune aveva emesso ordinanza di ricostruzione, viene nominato un amministratore giudiziario che senza tener conto delle diverse titolarità della strada e dell'incidenza dei lavori sui due fondi, decide di dividere la spesa da lui stabilita neccesaria alla ricostruzione in 8 parti uguali ( tante sono le case che insistono sulla stessa).

Quattro proprietari ( una sono io) fanno opposizione (in seguito tutti condannati) e quattro no.

Avete fatto opposizione al decreto ingiuntivo Ma avrete nominato un avvocato il quale si sarà giovato anche lui di un geologo o di un ingegnere geotecnico e quale è stata la linea del vostro avvocato e la motivazione per la quale è stata rigettata l'opposizione?

Dopo due anni di travaglio riusciamo a metterci d'accordo tra proprietari e a revocare l'amministratore giudiziario scoprendo che gli importi necessari erano di molto inferiori e che ristabilendo la legalità sulle competenze tra i fondi gli importi dovevano essere ricalcolati.

Cioé avete raggiunto un accordo con il Comune? Perché il Decreto Ingiuntivo era ancora operativo. In sostanza avete detto al Comune OK abbiamo capito che dobbiamo pagare noi l'intervento e che abbiamo trovato al nostro interno l'accordo di come distribuire i costi dell'intervento. Il comune revoca l'incarico all'amministratore giudiziario.

A questo punto si formula una transazione e 7 condomini su 8 partecipano rifondendo le spese, eccetto un proprietario appartenente alla comunione che propone appello alla sentenza di condanna.

adesso si parla di dividere non le spese di ricostruzione ma le spese legali, di giudizio e, penso, il compenso dell'amministratore giudiziale. quindi la domanda è:

Le spese legali relative alla costituzione del condominio in risposta all'appello come devono essere ripartite?
I millesimi sono stati stabiliti in base al danno e quindi ai lavori da effettuare sui fondi:
350 millesimi appartengono alla comunione ( 70 mill ciascuno)
mentre l'altra proprietà ( fondo dominante) ha i seguenti millesimi
240 / 120 / 290 per un totale di 650
La spesa del legale ammonta ad euro 3.860

Criterio sbagliato le spese di giudizio si ripartiscono secondo i m/m di proprietà non secondo secondo l'entità del danno subito: cioé chi ha riportato più danno deve pagare di più l'avvocato e l'amministratore giudiziale? Se non esistono tabelle millesimali sia nella lottizzazione A che nella Lottizzazione B un criterio che si avvicina alla suddivisione dei millesimi di proprietà potrebbe essere quello di usare la cubatura degli edifici con il correttivo della superficie di ciascuna lottizzazione.
Le spese dell'opposizione al D.I. le pagano coloro che hanno promosso l'azione (visto che probabimente non sarà stata fatta una assemblea di tutti gli 8 proprietari). Le spese dell'appello al giudizio avverso le paga chi ha promosso l'appello.
PEr le liti attive e passive ci sono delle maggioranze da rispettare per coinvolgere tutti; se l'azione viene promossa da una minoranza i costi se li accolla la minoranza.
Poi si è passati a discutere su come suddividere il costo degli interventi: da mettersi le mani nei capelli.

 

[basty]

Mi permetto ulteriori considerazioni, che al punto in cui sono arrivate le questioni, forse sono superate, ma mi servono per capire l'iter degli eventi.
I fatti descritti:
1) Quattro proprietari vengono condannati a versare le quote stabilite dall'amministratore giudiziario.
2) Successivamente si arriva ad una transazione: 7 su 8 trovano un accordo. L'ottavo, tra i condannati, si appella. Gli altri 7 resistono

Non mi è chiaro a questo punto quali siano le richieste dell'8°, e quali siano invece le posizioni nei 7 convenuti, visto che non mi pare siano assodati ed accettati:
1) I criteri di ripartizione della spesa di ripristino, in carico ai 5, ai 3, ed agli 8.
2) idem per la ripartizione delle spese legali tra i 7 (anche se trascurabili rispetto al punto precedente

 

[basty]

Vedo che le mie perplessità sono condivise da Criscuolo, cui mi sono sovrapposto.

 

[ziggy]

Il Comune ha emesso delle ordinanze che anziché farle ai proprietari del terreno che è franato (sottostante la strada) e a noi come proprietari dei fondi, le ha fatte all'amministratore del supercondominio che anziché impugnarle ha presentato istanza al giudice per nomina amministratore della strada .......è stata accolta e quindi nominato Amm.re Giudiziario.

Il Giudice ha messo L'Amministratore Giudiziario, e siccome nessuno ci aveva detto che potevamo anche revocarlo, neppure gli avvocati.........ho dovuto documentarmi da sola.....guarda quando mi sono iscritta.....

I

Cioé avete raggiunto un accordo con il Comune? Perché il Decreto Ingiuntivo era ancora operativo. In sostanza avete detto al Comune OK abbiamo capito che dobbiamo pagare noi l'intervento e che abbiamo trovato al nostro interno l'accordo di come distribuire i costi dell'intervento. Il comune revoca l'incarico all'amministratore giudiziario.

Lo abbiamo revocato come si fa con qualsiasi altro amministratore, ma nel frattempo ( e qui dovrei aprire un altro capitolo sul "tipo") siamo stati condannati! Quando finalmente siamo rientrati in possesso dei documenti relativi a questo pseudo condominio creato a doc dall'amministratore giudiziario....... abbiamo scoperto cose incredibili che qui non posso dire,ma basti sapere che stiamo avviando una causa all'amm. giud con richiesta danni.

Le transazioni sono state fatte tra il condominio e i condomini condannati per evitare di continuare spendere soldi di avvocati con appelli .........sarebbe stata una guerra fratricida visto che tutti eravamo stati .......diciamo presi i giro per non dire il termine esatto. Ma un condomino ha fatto di testa sua e ha fatto appello lo stesso.

Non ti arrabbiare Luigi

è una cosa quasi impossibile da spiegare, potremmo scrivere un libro, abbiamo subito, e ancora non è finita, una serie di "sfortunati eventi" tra i quali essere stati allontanati dalle abitazioni per oltre 14 mesi da un'ordinanza di sgombero a causa della frana.