Ripartizione spese di manutenzione straordinaria impianto fognario passante per appartamento privato

[tovrm]

Salve a tutti.

A breve nel mio condominio dovranno essere deliberati dei lavori di manutenzione straordinaria dell'impianto fognario condominiale.

Ora, parte di tale impianto attraversa un appartamento privato al piano terreno, all'interno del quale dovranno essere realizzati parte dei suddetti lavori (dovranno essere aperti alcuni tratti di pavimentazione e si dovranno fare alcuni scavi nel giardino).

Il mio primo dubbio è se anche per i lavori all'interno dell'appartamento privato (vorrei appurare, in proposito, se per caso le tubature che passano sotto l'appartamento sono private o sono condominiali anch'esse. Se qualcuno ha idea di come fare, visto che l'amministratore rimane sul vago, gli sarei grato) le spese vanno suddivise in base ai millesimi o se piuttosto ci sono altri criteri di ripartizione delle spese previste (gradirei che eventuali interventi fossero supportati da specifici riferimenti di legge che aiutino a superare i dubbi).

Un secondo dubbio è: come fare ad evitare che con l'occasione il proprietario dell'appartamento interessato dai lavori non ne approfitti per rifarsi la pavimentazione di casa con materiali di maggior pregio di quelli attualmente presenti e che dovranno essere divelti per il rifacimento delle tubazioni?

Grazie fin d'ora a coloro che interverranno.

 

[1giggi1]

Ciao tovrm,
scusa se mi intrometto con un ulteriore spunto di riflessione.
Per quanto tu non gradisca, non ho risposte con riferimenti a leggi o sentenze ma tali lavori se riguardano parti comuni vanno divise secondo quanto dice il regolamento di condominio.
Per la seconda questione, deliberate di non passare per l'appartamento ma facendo i lavori da sotto l'appartamento, così evitereste dubbi sui materiali che dovrà utilizzare.
Naturalmente quello appena detto è una provocazione, mi sembra però di capire che il proprietario dell'appartamento al piano terra è l'unico che sopporterà il disagio di avere lavori in casa, di non poter usufruire pienamente del bagno per un periodo di tempo, di avere gente in casa di cui avrebbe fatto di sicuro a meno, di avere polvere degli scassi e ripristino che non resterà solo nel bagno ma andrà in tutta casa, di vedersi il giardino scassato e magari anche con qualche pianta che soffrirà e/o seccherà. Poi dovrà pagare interamente la sua quota secondo tabelle, allora a fronte di ciò o lo indennizzate a dovere per tali disagi o se si rifà il bagno con materiali anche di pregio di gran lunga superiori credo che non avrà preteso nulla di più di quanti, noi compresi, si trovassero nelle sue stessa situazione di fronte soprattutto ad una necessità dell'intero condominio.
Aggiungo che non è obbligato a farvi passare per la sua proprietà e non potete neanche obbligarlo a farlo (soprattutto per il fatto che altre soluzioni potrebbero esserci ma hanno per primo l'aggravante di maggiori costi), quindi visto che la situazione che hai descritto non sembrano esserci altre soluzioni . . . .
Luigi

 

[mirkomanowar]

concordo pienamente con griggi... la tubatura fognaria se serve tutti gli appartamenti soprastanti sicuramente è condominiale... per il resto il condomino del piano terra oltre ad avere tutti i disagi possibili deve pagare la sua quota e star attento a non mettere materiale di pregio?? assurdo fossi in lui come minimo chiederei di essere esentato dalle spese come risarcimento del disagio...!! salve!!

 

[tovrm]

Primo, nessuno ha detto di non voler pagare, ma voglio pagare il giusto. Chiedo solo lumi su come ripartire le spese e su come verificare che le condotte da riparare siano effettivamente condominiali o non anche, almeno in parte, quelle relative all'appartamento interessato dai lavori.
Secondo, proprio a causa del passaggio di tubature condominiali, l'appartamento è gravato da servitù (la prevede il regolamento condominiale contrattuale).
Terzo, la Cassazione ha già stabilito che in tali casi nessun indennizzo è dovuto al proprietario dell'appartamento interessato dai lavori. Quando ha acquistato era peraltro a conoscenza della servitù.
Quarto, se il proprietario vuole dei materiali di maggior pregio, si paga la differenza di prezzo. Punto.
Quinto, non è la prima volta che con scuse varie tale proprietario cerca di farsi pagare dei lavori che intende fare in casa. Ma finora gli è sempre andata male e non ci ha mai fatto una bella figura.

Adesso, sperando di aver chiarito meglio la situazione e le mie necessità di chiarimenti, attendo commenti pertinenti alla richiesta da chi avesse informazioni utili da fornirmi. Grazie.

 

[mirkomanowar]

sembra che sai gia tutto in fatto di cassazzione e altro.. quindi... il nostro era solo un opinione personale e non condivisibile... ma chi pensa di avere sempre ragione le opinioni degli altri non interessano...io rimango della mia opinione!! saluti!

 

[1giggi1]

Ciao tovrm,
sicuramente tu hai le tue buone ragioni, ma di sicuro anche il proprietario dell'appartamento ne avrà e a precindere da questo riferiscici che tipo di servitù è riportata nel regolamento condominiale. Non credo possibile che un condomino debba stare alle pretese degli altri sulla propria proprietà. E' possibile che questi debba soccombere su tutto quello che viene deciso in assemblea per tale servitù?
Mi spiego, non avendo conoscenza di cosa dica il regolamento condominiale, è possibile che da giorno X e fino alla fine dei lavori questi debba essere obbligato a non lasciare la casa incostudita perché lo ha deciso l'assemblea? Debba mangiare polvere per la durata dei lavori ed oltre? Debba utilizzare il bagno non nella sua pienezza? . . . .
Chiariscici che tipo di servitù ha, ma se è semplice servitù di passaggio tubi non credo abbiate tutti i diritti di fare senza il suo consenso, poi se il regolamento recita il contrario allora . . .
Luigi

 

[Alessia Buschi]

Ciao Tovrm,

La rete di fognatura rientra tra le parti comuni espressamente richiamate dall’art. 1117 c.c. La proprietà comune sussiste fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle singole proprietà esclusive. Al riguardo va precisato che i canali di scarico e le fogne, oltre che parti comuni dell’edificio, sono opere indispensabili per la normale utilizzazione degli edifici destinati ad abitazione. In conseguenza di ciò, al loro impianto non possono opporsi i proprietari dei piani inferiori, sotto il profilo del pregiudizio che ne subiscono, quando tale pregiudizio non esorbiti dai limiti strettamente necessari (App. Catanzaro 22-2-1960).
La presunzione di comunione sancita dal citato art. 1117, tuttavia, non osta a che parti comuni dell’impianto attraversino proprietà esclusive. Ove ciò si verifichi la parte comune non cessa di rimanere tale, in quanto il criterio distintivo tra parte comune e proprietà esclusiva è dato esclusivamente dalla destinazione del bene, indipendentemente dalla sua ubicazione (Cass. 29-7-1964, n. 2151).
Quindi la ripartizione delle spese a mio avviso, è da intendersi fra tutti per millesimi di proprietà. Poi se l'intervento cagionerà dei danni (accertati) al proprietario del piano terra, il condominio dovrà risarcirli.

Per il secondo dubbio, se dovesse accadere che voglia cambiare le attuali mattonelle con delle nuove di maggior fregio, allora la differenza di costo tra quelle esistenti e le nuove, se le pagherà da solo.

Spero di averti aiutato a capire meglio.

 

[tovrm]

La servitù riguarda la possibilità di accedere alla proprietà per intervenire sugli impianti condominiali. È chiaro che non potrebbe essere altrimenti. Immagina cosa succederebbe se vi fosse necessità di un intervento urgente ed il proprietario non permettesse l'accesso all'appartamento.
Ovviamente, a parte queste rare circostanze, gode pienamente della sua proprietà.

 

[Alessia Buschi]

Immagina cosa succederebbe se vi fosse necessità di un intervento urgente ed il proprietario non permettesse l'accesso all'appartamento.

Terzo, la Cassazione ha già stabilito che in tali casi nessun indennizzo è dovuto al proprietario dell'appartamento interessato dai lavori.

Art. 843 c.c.
Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune . Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

 

[Giovanni de Matteis]

Caro "tovrm" perchè non provi a metterti TU nei panni del proprietario del piano terreno ? Invece di pensare ..bene io bene tutti...