Ripartizione spese ascensore... 10 anni dopo!

[Pancia]

Salve a tutti. Ho un paio di quesiti da sottoporvi a proposito della ripartizione delle spese di installazione di un ascensore.
Nel 2010 venne installato un ascensore nel mio condominio a spese di due soli proprietari. L'anno successivo sono subentrato io. Il criterio di ripartizione delle spese fu "pro capite": cifra uguale per tutti e tre. Bonifici effettuati con relative ricevute (mi è stata concessa una rateizzazione) ma nessun documento scritto che sancisca il criterio di ripartizione unanimemente stabilito. Può oggi uno dei due proprietari (proprio quello a cui abbiamo fatto i nostri bonifici in quanto la spesa iniziale non passò per mano dell'amministratore) rivendicare il criterio di ripartizione non basato sui millesimi e chiedere di ristabilire nuovi conteggi basandosi proprio sul fatto che all'epoca non fu redatto alcun documento scritto?
Altra domanda: l'anno scorso un altro condomino ha deciso di subentrare versando la sua quota, ancora col criterio "pro capite". Gli è stata concessa una rateizzazione in quattro anni. Se nel frattempo uno dei condomini proprietario di un appartamento con ascensore dovesse venderlo perderebbe il diritto, in quanto ex proprietario, a ricevere le rate dall'inquilino subentrante? Grazie

 

[Dimaraz]

Trascurando l'errato usi dei termini:

Può oggi uno dei due proprietari (proprio quello a cui abbiamo fatto i nostri bonifici in quanto la spesa iniziale non passò per mano dell'amministratore) rivendicare il criterio di ripartizione non basato sui millesimi e chiedere di ristabilire nuovi conteggi basandosi proprio sul fatto che all'epoca non fu redatto alcun documento scritto?

Si può sempre chiedere...come anche rispondere negativamente.

Se nel frattempo uno dei condomini proprietario di un appartamento con ascensore dovesse venderlo perderebbe il diritto, in quanto ex proprietario, a ricevere le rate dall'inquilino subentrante?

Questione di come concordano il "subentro" ed il prezzo di compravendita.

 

[davideboschi]

Premetto che non sono un legale, vado a esperienza. Per conferma quindi meglio se senti (o ti fai rispondere da) un avvocato.

La legge dice che le spese di ascensore, salvo diversa pattuizione, vanno divise in base a una tabella che tiene conto dei millesimi e del piano, esattamente come è per le scale. Ovviamente tale tabella considera solo i condòmini partecipanti all'ascensore, e si modifica ogniqualvolta uno nuovo si aggiunge.

Può oggi uno dei due proprietari... chiedere di ristabilire nuovi conteggi basandosi proprio sul fatto che all'epoca non fu redatto alcun documento scritto?

Secondo me sì. E' pur vero che 10 anni fa e per gli ulteriori anni ha intascato i soldi senza dire niente, per cui ha implicitamente accettato quanto pattuito, ossia che la realizzazione fosse divisa pro capite.
Tuttavia, non essendovi un accordo scritto, può impugnare tutte le spese sostenute, sostenendo che non era d'accordo fin dall'inizio e chiedendo la ripartizione secondo la legge come lui fin dall'inizio aveva chiesto (anche se non è vero, ma ahimè, verba volant...).
Quindi occorre sperare che il tempo per impugnare le spese condominiali sia prescritto, ma io non so quant'è.
In ogni caso, per le spese di gestione e manutenzione potrà ottenere la nuova ripartizione, e pure con effetto retroattivo a tutto il periodo non prescritto.
Quindi il mio consiglio è:
- accettare le nuove condizioni, limitatamente al futuro, e se non gli sta bene per tutto periodo trascorso non prescritto (ma non oltre, non ne ha più diritto)
- integrare se necessario il regolamento condominiale citando la tabella millesimale dell'ascensore, in modo che non sorgano più liti
- affidare i conteggi futuri all'amministratore, sempre a scanso di liti tra proprietari.

Se nel frattempo uno dei condomini proprietario di un appartamento con ascensore dovesse venderlo perderebbe il diritto, in quanto ex proprietario, a ricevere le rate dall'inquilino subentrante?

Forse volevi dire "dal proprietario entrante", visto che non è inquilino ma proprietario, e non subentra a qualcuno che esce, ma si aggiunge nella comproprietà dell'ascensore.
A mio avviso, il diritto a riscuotere le rate per la costruzione segue la persona e non l'immobile, in quanto si tratta di una dilazione per un pagamento che avrebbe dovuto già essere onorato nel momento in cui il nuovo proprietario si è aggiunto.
Quindi, in assenza di altri accordi, il prezzo di vendita resta quello pattuito e le rate risultanti dalla dilazione del pagamento vanno a chi ha venduto.
Se poi chi deve pagare le rate contesta questa soluzione (non vedo cosa gli cambia, ma tanto per piantare grane, o per avere una scusa per non pagare) ci sono tre possibilità:
- aumentare il prezzo di vendita di un importo pari alle rate da incassare, che verranno rimesse a che ha acquistato (difficile da far digerire a chi compra, a meno di uno sconto)
- tenere il prezzo invariato, chi acquista intascherà le rate e le girerà a chi ha venduto.
- Ovviamente si può sempre andare per vie legali, soluzione lunga e costosa.

Qualsiasi sia l' accordo cui si arriva, mi raccomando, va tutto specificato nel rogito.

 

[vittorievic]

La legge dice che le spese di ascensore, salvo diversa pattuizione, vanno divise in base a una tabella che tiene conto dei millesimi e del piano, esattamente come è per le scale.

sei sicuro? a me risulta che in caso di costruzione e ricostruzione si usano le tabelle di proprietà e non la tabella per la manutenzione di scale ed ascensore.
La diversa pattuizione deve avere 1000/1000 di approvazione e, considerando che ha per oggetto un bene materiale di costo abbastanza rilevante, dovrebbe essere messa per iscritto.

Può oggi uno dei due proprietari

secondo me al massimo può andare retroattivamente fino a 5 anni. Ma la vedo dura perché l'applicazione del criterio del c.c. che prevede la forma scritta; quindi potrebbe richiedere la forma scritta per interrompere l'accordo verbale: cioè chi non è più d'accordo con il criterio di ripartizione lo comunica per iscritto agli altri proprietari e da quel momento si applica il c.c. .

 

[davideboschi]

sei sicuro? a me risulta che in caso di costruzione e ricostruzione si usano le tabelle di proprietà

Nel dubbio sono andato a guardare il Codice Civile e questo (Art, 1123) parla di "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni" e non parla di costruzione come tu giustamente fai osservare.

Io però vedo che nelle compravendite e nei bandi d'asta delle unità immobiliari in condominio si scrive sempre che la compravendita "include le parti comuni per le quote di spettanza" e qui certo ci si riferisce alle quote millesimali.
Per cui se nella compravendita la proprietà è per millesimi, anche nella costruzione di parti comuni nuove dovrebbe esserlo.

Anche argomentando a rovescio pare valere lo stesso principio: se nelle manutenzioni pago per quote di proprietà (lo dice il c.c.), e questo concretamente si traduce nel pagare per millesimi, significa che la mia quota di proprietà è per millesimi.
Quindi se si costruisce una parte comune nuova, la mia proprietà sarà per millesimi e quindi la costruzione la pago per millesimi.

A mio avviso il condòmino, in giudizio (e analogamente in sede di conciliazione), potrebbe argomentare che la costruzione andava suddivisa diversamente da come fu fatto, e avrebbe una certa probabilità di successo (non la certezza, perché in assenza di chiare prescrizioni di legge si dovrebbe attaccare alle argomentazioni), ma questo solo se le spese non fossero già prescritte.

Dopo 10 anni, anche in giudizio potrà ottenere solo la ripartizione millesimale delle spese degli ultimi 5 anni, se è questo il termine di prescrizione.
Quindi questo è quello che potete offrire, anche se io offrirei in prima battuta di ricalcolare secondo tabella solo il futuro, e vedrei come reagisce.

 

[vittorievic]

se nelle manutenzioni pago per quote di proprietà (lo dice il c.c.)

Art. 1124 c.c. (cito a memoria): la manutenzione di scale e di ascensori si paga secondo l'apposita tabella che prevede il 50% della spesa in base ai millesimi di proprietà ed il 50% in base alla altezza del piano.

 

[davideboschi]

se nelle manutenzioni pago per quote di proprietà

Citavo in senso generico, non specifio per l'ascensore, e proseguivo

la mia quota di proprietà è per millesimi.

Chiaro che se si tratta di ascensore, ci si riferisce alla tabella millesimale dell'ascensore.

Comunque mi pare che, al di là delle precisazioni e elle puntualizzazioni, siamo d'accordo su tutto.

 

[Pancia]

Grazie a tutti per la partecipazione e mi scuso se ho utilizzato talvolta una terminologia impropria. Permettetemi di entrare più nello specifico della mia questione.
Un proprietario sta entrando nell' acquisizione dell'ascensore versando la sua parte a rate. Non c'è nulla di scritto. Io sto per vendere l'appartamento e ovviamente il prezzo di vendita tiene conto che esso è provvisto di ascensore. Uno dei due proprietari (oltre me) che sta raccogliendo le rate per poi distribuirle, continua a ricevere le rate dal nuovo proprietario ma non mi versa più la mia parte (lo ha fatto per un periodo prima che venisse a conoscenza della mia intenzione di vendere) e le accantona: ha, in perfetta autonomia, deciso che se la mia vendita andrà in porto prima della fine del pagamento la mia parte sarà ridistribuita tra i proprietari dell'ascensore (compreso quello nuovo) se invece non vederò la casa entro la fine del pagamento mi sarà corrisposta la mia quota. La sua argomentazione è che con la vendita avrei già largamente recuperato la parte che mi spetta grazie alla rivalutazione dell'appartamento. Alla mia protesta ha aggiunto che sono già stato avvantaggiato dalla ripartizione pro capite e non per millesimi e che in caso di giudizio chiederebbe un nuovo ricalcolo basato sui millesimi a me sfavorevole. La cifra che dovrei percepire è poco più di 2000 euro.
La situazione è ingarbugliata perchè ci sono solo accordi verbali senza la partecipazione dell'amministratore. Secondo voi conviene lasciar perdere o andare fino in fondo? Grazie ancora.

 

[davideboschi]

Per 2000 euro ti conviene accordarti con il tuo acquirente, che li riscuota e te li dia.
Fai in modo che risulti dal rogito, così non ci sono storie cui attaccarsi.

Questo, perché il prezzo di vendita comprende l'ascensore. Lui lo acquista già pagato, quindi le rate residue da riscuotere spettano a te.

in perfetta autonomia, deciso che se la mia vendita andrà in porto prima della fine del pagamento la mia parte sarà ridistribuita tra i proprietari dell'ascensore (compreso quello nuovo) se invece non vederò la casa entro la fine del pagamento mi sarà corrisposta la mia quota. La sua argomentazione è che con la vendita avrei già largamente recuperato la parte che mi spetta grazie alla rivalutazione dell'appartamento.

Farneticazioni. Secondo questa argomentazione, quando lui venderà l'appartamento dovrà restituire i soldi agli altri, visto che li avrà recuperati.
A quanto vendi l'appartamento non sono fatti suoi. E se tu con la vendita recuperassi tutte le spese condominiali pagate in 5 anni, questo darebbe titolo all'amministratore per farti pagare altri 5 anni di spese dopo che hai venduto?

Farneticazione, ma in realtà una eccellente argomentazione per beccarsi una querela per appropriazione indebita.
Un salto dall'avvocato per fargli scrivere una lettera di diffida... io farei.

 

[chiacchia]

Per recuperare i 2000 € forse altre e tanti non ti basterebbero, l'argomentazione del condomino che non ti passa le rate scadute non ha nessun appiglio legale, non solo ma la questione è che sei stato tu a pagare la tua parte per costruire e mantenere efficiente l'ascensore non il nuovo proprietario che subentra al tuo posto, in seguito se ci saranno altre quote di vendita dell'ascensore li prenderà il nuovo proprietario. Ora per le rate che matureranno dopo la vendita è un accordo che dovete decidere tra voi due, acquirente e venditore, che centra l'altro condomino, dice che casa tua è stata rivalutata, ma vuoi vedere che questi ti chiede una percentuale sulla vendita perché grazie anche al suo contributo è stata realizzato l'ascensore pertanto parte in causa alla valorizzazione del tuo appartamento? un passaggio con lettera da un tuo avvocato lo farei.