Impossibile...salvo sia un Condominio di deficitari in logica e matematica.
Sarebbe persino "immorale" imporre al tecnico di adottare gli stessi criteri di 70 anni fa.
Certo che per sputar sentenze e pareri senza conoscere la situazione, è proprio da presuntuosi. Da certuni non ci si poteva attendere risposte più costruttive.
Millesimi contrattuali
Regolamento contrattuale
Sentenza di cassazione che afferma che i criteri base di redazione millesimi devono essere quelli della valutazione valori originaria.
Non è stata messa in evidenza dai sollecitanti la presenza di errori.
Non si è di fronte a ampliamenti o sopraelevazioni: l'immobile è identico a quando è stato realizzato
Manca la evidenza dei presupposti previsti dall'art. 69 d.a.c.c.
C'è però una situazione oggettivamente foriera di litigi:
Situazione di partenza: il piano terra assorbe il 40% dei millesimi di una casa di 6 piani f.t.: certamente uno sbilanciamento notevole, che oggi non sta più bene ai rispettivi proprietari : trascuriamo il fatto che fino a ieri faceva invece loro comodo per imporre le loro decisioni. Le cose sono cambiate quando si è dovuto fare spese significative (facciate, tetto, ecc).
Il "vulnus" appariva originato da un esagerato coefficiente di destinazione attribuito alle unità commerciali, oggi certamente meno condivisibile.
Il tecnico interpellato non ha tenuto conto della situazione originaria, ha condotto la elaborazione come si trovasse di fronte ad un immobile di nuova costruzione in cui assegnare le rispettive quote. Lavoro da libro stampato: ma avulso dal contesto.
A suon di coefficienti ha attribuito al piano terra (destinazione commerciale) addirittura coefficienti riduttivi tali per cui i rapporti relativi non dico che si siano ribaltati, ma poco ci manca:
e secondo te una tale conclusione poteva trovare la "benevolenza" del resto, il 60% della compagine condominiale?
Inoltre 30 anni fa si era già accettata una nuova tabella in occasione della installazione dell'ascensore: nata come contropartita alla opposizione (o ricatto?) dei proprietari del piano terra, applicata alle sole spese di gestione,
(oltre che all'origine della tabella ascensore) , ma non di proprietà.
Però Anche questa tabella risultava non esente da difetti di origine , essendo estremamente semplificata, basata solo sulle superfici lorde, con il solo coeff di destinazione dell'intera u.i., molto vantaggiosa per il p.t. ma certamente penalizzante per il resto dei condomini: non venne accettata come tabella proprietà e mai sarebbe stata approvata come tale.
Un qualunque individuo con un normale buon senso avrebbe capito che solo una soluzione di compromesso poteva ottenere il consenso di una sufficiente maggioranza. (di teste e di millesimi)
Si da il caso che il piano terra presentasse una volumetria maggiore del 33% rispetto ai piani residenziali: il palazzo ha infatti le quote dei solai, ad altezze differenti. E credo che questa fosse la ragione prima dei valori risultanti dei milesimi originari, oltre ad ulteriore coeff di destinazione.
Assumendo come base di valorizzazione i volumi edilizi ( e non le sole superfici) e mantenendo il criterio di considerare le superfici lorde delle unità (quindi indipendenti dalla destinazione e distribuzione dei singoli locali come finora operato), ed applicando un nuovo accettabile coefficiente di destinazione per i negozi, ne è scaturita una soluzione intermedia, che si colloca in una ottica mediana, in cui è probabile possa divenire la nuova unica tabella millesimale in uso.
Il fronte dei negozianti è risultato meno compatto: a fronte di un peggioramento dei mm di gestione (annuali) si ritroverebbero una quota millesimi di proprietà (per le spese straordinarie) sensibilmente inferiori.
Per gli alloggi ai piani superiori, la risposta è complementare: a fronte di qualche millesimo di proprietà in più, avrebbero un beneficio rispetto ai vecchi millesimi di gestione (spese annuali): se si valutano gli incrementi e decrementi, si ha un bilanciamento piuttosto ottimale tra i due.
Gli elementi di base usati, in questa nuova proposta non sono soggettivi: il risultato ottenibile presenta pro e contro per tutti, ma in misura contenuta.
Adesso la valutazione per i commercianti è diventata: meglio contribuire maggiormente nelle spese ordinarie, ma avere una forte riduzione nelle spese straordinarie, in alcuni casi potenzialmente molto onerose ed impreviste?
Per gli appartamenti la situazione sarebbe duale: avere spese ordinarie annuali più favorevoli, in cambio di un lieve incremento nelle spese straordinarie.
Una cosa è certa: nessuna delle parti può ottenere per sè l'uovo, la gallina ed il pulcino, senza scontentare la controparte: la proposta è sul tavolo.
Rigettandola ognuno si assumerà le proprie responsabilità.
Non sarà l'esito migliore per nessuno, ma non è certo il peggiore per tutti.
