Restituzione Cauzione di locazione negato

[Alessandra87]

Buongiorno,
avrei bisogno di informazioni per la seguente problematica:
In data odierna, 31/5/22 abbiamo riconsegnato le chiavi di un appartamento in locazione, in seguito alla disdetta ( disdetta avvenuta in data 16/3 con preavviso di 3 mesi, pattuito dal padrone di casa che ha fatto pressioni per farci uscire entro fine maggio).
Al momento della visione dei locali il padrone di casa ha deciso che la caparra non ci spetta in quanto secondo lui ci sono dei danni.
I danni indicati da lui sono i seguenti:
1. La casa non è stata ridipinta di fresco. abbiamo fatto presente al padrone di casa una settimana fa che lasciando la casa entro fine maggio non avremmo avuto tempo per tinteggiare e aveva detto che nn sarebbe stato un problema e avrebbe provveduto lui. Preciso che sul contratto c’è scritto che avremmo dovuto lasciare la casa tinteggiata di fresco ma, pattuendo di restituire le chiavi a fine maggio non ne abbiamo avuto tempo materiale. leggendo sui vari siti abbiamo trovato notizia che, anche in caso di clausola sul contratto per la tinteggiatura, non ne siamo obbligati è il locatore non può trattenere il soldi della caparra per questa cosa.
2. I muri sono bucati da tasselli utilizzati per appendere i mobili. A detta sua non avremmo dovuto bucare più di tanto le pareti che ora, a detta sua, sono danneggiate. È presente un pannello di piastrelle finte sul lato cucina che non abbiamo tolto, che dice che ora dovrà chiamare un impresa per dover stuccare e rasare il muro.
3. Il giardino, presenta una parte senza erba in quanto avevamo adagiato dei piastrelloni di cemento che abbiamo tolto ( non è stato fatto nessun lavoro sotto ai piastrelloni perciò l’erba ricrescerà senza problemi, sta già ricrescendo. Quando siamo entrati in quella casa il giardino non era tutto verde in quanto gli inquilini precedenti avevo messo la piscina, e l’erba è ricresciuta senza problemi.

La mia domanda è, può realmente trattenere l’intera caparra per queste motivazioni? Ha anche detto che non sa se la caparra coprirà i danni arrecati (preciso che di danni e rotture non c’è ne sono, anzi è stato sostituito anche il box doccia che ora è nuovo, e che tutte le manutenzioni sono state fatte regolarmente.


Si tratta di un contratto stipulato 1/5/14, 4+4, scaduto ad aprile 2022. La caparra ammonta a € 1740,00.

Grazie per una gentile risposta

 

[Alessandra87]

Non avevo riflettuto.
Ma la domanda la avevo posta per un diverso scopo: la disdetta è pervenuta in “ritardo” rispetto alla scadenza naturale (30/4): il locatore ha perciò fatto pressione per riavere l’immobile entro maggio, per non essere obbligato a fare un nuovo rinnovo quadriennale per pochi giorni, 45.
Verosimilmente avrà dichiarato (forse nemmeno necessario) la fine del contratto al 30/4/22 .

Il locatore con voi mi pare sia stato molto “fiscale” ma anche voi dovevate chiarire le condizioni prima di consegnare le chiavi

Il proprietario ha fatto pressione perché ha trovato subito un inquilino che subentrava dal 1/06. Per quanto riguarda il contratto scaduto non ha detto nulla, ha detto che si è accorto ma per quel lasso di tempo di un mese non sarebbe stato il caso di registrarne un altro

 

[Alessandra87]

Se il locatore ha accettato la disdetta del conduttore con data di rilascio posteriore alla scadenza naturale del contratto (30 aprile 2022) avrebbe dovuto:

1) Comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga quadriennale;

2) Successivamente comunicare all'Ag. Entrate la risoluzione anticipata (la data di risoluzione è quella di rilascio).

Non è stato specificato da @Alessandra87 se il contratto è in cedolare secca, nel qual caso non sono dovute le imposte di registro annuale e di risoluzione anticipata.

Il contratto è in cedolare secca

 

[uva]

Nella lettera di disdetta è stato scritto che avremmo lasciato il 16 giugno

Il 31 maggio non è stato fatto nessun verbale.

Quindi avreste avuto tempo fino al 16 giugno per fare i lavori (stuccare i muri e imbiancare).
Se il proprietario ha fatto pressione per un rilascio anticipato in quanto aveva già trovato il nuovo inquilino, avreste dovuto accordarvi sulla questione dei lavori, e scrivere sul verbale quali accordi erano stati raggiunti.
Rilasciare l'immobile senza redigere e firmare il relativo verbale è stato un errore.

Se adesso lui non vi restituisce il deposito cauzionale dovete rivolgervi al giudice per far valere le vostre ragioni.

 

[uva]

Il contratto è in cedolare secca

Quindi se il contratto fosse stato prorogato e subito dopo risolto, non avreste dovuto pagare né l'imposta di registro annuale né quella per la risoluzione anticipata.

 

[uva]

1740 euro mi sembra esagerato, sempre considerando che ha detto che magari ne richiede altri perché non bastano…
Quando affittammo lui non disse nulla di non poter bucare i muri

Se il proprietario vuole ottenere da voi un risarcimento superiore al deposito cauzionale, allora è lui che deve rivolgersi al giudice. Molto probabilmente non lo farà.

Per quanto riguarda i muri: nei contratti di locazione abitualmente c'è una clausola per la quale il conduttore si impegna a riconsegnare l'immobile locato nello stato in cui l'ha ricevuto, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.
Significa che se non c'erano buchi quando siete entrati, avreste dovuto stuccarli alla fine della locazione.

 

[basty]

Mi permetto aggiungere che è sempre questione di misura: un conto trovare una mitragliata di buchi, specie su piastrelle, altro lasciare i buchi dei tasselli che reggevano i pensili della cucina.
Altro poi una locazione transitoria o di foresteria dove consegni imbiancato e pretendi ti sia restituito reimbiancato Altro una locazione abitativa utilizzata 8 anni: i nostri sono stati ingenui, il locatore … di quelli che si meritano certi inquilini purtroppo in circolazione

 

[uva]

Altro una locazione abitativa utilizzata 8 anni

Che è il caso di @Alessandra87 :

contratto stipulato 1/5/14

pretendi ti sia restituito reimbiancato

La clausola prevista dal contratto di locazione in merito alla tinteggiatura:

sul contratto c’è scritto che avremmo dovuto lasciare la casa tinteggiata di fresco

è valida, come scritto nel post n. #3, quindi doveva essere rispettata dai conduttori.

 

[uva]

il locatore

Il locatore non ha agito in modo corretto.

Innanzitutto perché trattenere il deposito cauzionale quale risarcimento danni è illegittimo: i danni devono essere valutati dal giudice.

Inoltre doveva preparare il verbale di rilascio con annotazioni relative agli accordi per la stuccatura e tinteggiatura dei muri e restituzione del deposito cauzionale, e firmarlo insieme ai conduttori quando gli hanno restituito le chiavi a fine maggio.

Se il locatore ha fatto pressione affinché gli inquilini andassero via prima della data stabilita nella loro disdetta (16 giugno) secondo me doveva tenerne conto. E non addebitare completamente a loro i costi relativi ai lavori che non hanno avuto tempo di fare perché lui aveva già rilocato l'immobile con decorrenza 1 giugno.

 

[mapeit]

Che i danni vengano valutati dal giudice, pur se legalmente corretto, mi sembra una chimera, visto anche che sono stati già riparati. Che il proprietario debba rendere conto dei fondi della cauzione che utilizza per risistemare l'appartamento mi sembra però una cosa giusta e possibile. Si fa fare una fattura dall'imbianchino che ha stuccato e ritinteggiato i muri e la presenta al conduttore, trattenendo dalla cauzione il necessario per pagarla e restituendo l'eventuale eccedenza. Se non fa così, avete diritto di rivolgervi al giudice.

 

[Yopy]

Per quanto non regolare, per evitare queste situazioni ho sempre concordato di detrarre la caparra dalle ultime 3 mensilità. Per 1700 euro neanche vale la pena fare storie. Solo una chiacchierata da un legale sono 300 euro se va bene, altri 100 per una lettera