Restituzione caparra di locazione commerciale versata il lire

[Antonio Abiuso]

P.S. Se gli interessi sul deposito - qualora questo sia, come detto, configurabile - non fossero stati applicati alla scadenza d'ogni mensilità (cosa del tutto inusuale) l'importo va conteggiato globalmente alla fine della locazione; esclusa comunque ogni possibilità di periodiche capitalizzazioni.

 

[massimo222]

Un grazie a tutti.
Ecco come penso di comportarmi
-Ok a corrispondere l’interesse legale semplice sulla somma iniziale dalla data di deposito alla data di rilascio, tenendo conto della variazione del tasso legale anno per anno.
-Incasso dell’ultima mensilità restituendo quanto detto prima o calcolarne le differenze.
Per lo stato di rilascio dell’immobile poi vedremo e spero nessun problema.
Di nuovo un saluto.

 

[Luigi Criscuolo]

esclusa comunque ogni possibilità di periodiche capitalizzazioni.

Premesso che condivido le sentenze della Cassazione contro le capitalizzazioni degli interessi passivi dei debiti nei rapporti tra banca/finanziaria e debitore, ho qualche dubbio sull'ammontare degli interessi calcolati sulle somme che vengono consegnate a titolo di cauzione nei contratti d'affitto. Queste, secondo un assodato principio generano interessi, almeno legali; chi ha la titolarità di questi interessi? Sembra, senza ombra di dubbio, che la titolarità spetti a chi ha dato la cauzione. Ora, ogni 12 mesi, chi detiene la somma deve versare a chi ha dato la medesima somma gli interessi legali che detta somma ha maturato. Si tratta di interessi semplici in quanto si riferiscono ad una annualità di deposito. Se questi interessi non vengono prelevati rimangono nella disponibilità del detentore. Gli interessi della annualità successiva non sarà calcolata sulla originale giacenza ma sulla giacenza corrispondente alla giacenza originaria aumentata degli interessi non prelevati. Si genera così un interesse composto.
Faccio un esempio: se il capitale iniziale è di 1000 € , con un interesse del 3% annuo dopo 5 anni se faccio il calcolo come interesse semplice avrò 1.150 € ma se faccio il calcolo con l'interesse composto avrò 1.159,27 €.
Ora ti pongo una domanda: al di là della cifra modesta dell'esempio, la differenza di 9,27 € è giusto che li trattenga chi ha ricevuto la somma iniziale a titolo di cauzione?
Nel caso specifico del postante qui si parla di interessi ultratrentennali.
Diverso è il discorso da applicare alle banche/finanziarie le quali non si vedono rientrare una rata della somma prestata. E' giusto fare pagare gli interessi sulla rata non versata, ma il debito è sempre la rata non versata più gli interessi che questa rata non pagata genera ogni annualità e non far pagare la nelle annualità successive alla prima gli interessi su una somma corrispondente alla rata non pagata aumentata degli interessi = anastocismo.

 

[massimo222]

Condivido il tuo appunto....... ben esposto

 

[alberto bianchi]

Aggiungo alcune mie considerazioni.
-E' possibile che non esistano termini di prescrizione per gli interessi maturati oltre un decennio fa ? In fondo il conduttore che ha versato una caparra aveva, già dopo 12 mesi, di "chiedere" e pretendere il pagamento degli interessi legali. Perché non l'ha fatto ?
In fondo l'inerzia può portare a casi analoghi (vedi l'usucapione nel caso in cui il proprietario o altro soggetto abbandona un terreno o un immobile oltre un certo periodo).
- Io terrei nettamente separati i due crediti:
Quota capitale scadenza indefinita (chiusura contratto), senza alcuna prescrizione.
- Quota interessi, esigile ogni anno, pertanto, secondo la mia visione forse originale, e suscettibile di prescrizione decennale (salvo interruzione se viene documentata richiesta di pagamento da parte del conduttore) .

Ultima considerazione:
E' giusto che il conduttore o chi ha depositato l'importo della cauzione nel caso in cui percepisca regolarmente gli interessi non sia soggetto ad alcuna imposta ? (tralasciamo il fatto che il locatore non sia sostituto d'imposta).

 

[massimo222]

Ottimo Alberto.....Certo è che l'argomento interessi ha avuto sviluppi interessanti

 

[basty]

Caro Luigi, tutto il tuo intervento si riassume in una definizione: interesse composto.
Quanto all'anatocismo , francamente non vedo differenze per quanto riguarda le banche ; se non restituisci la rata la banca non si vede accreditata, oltre la quota capitale, anche la quota interesse. L'anno successivo è come se avesse prestato anche questa quota interesse, e secondo logica si può comprendere che applicasse il saggio di interesse anche a questa quota.

Sotto il profilo matematico finanziario convengo con te che sarebbe corretto restituendo la cauzione a fine locazione, applicare l'interesse composto.
Egoisticamente calcolerei solo l'interesse semplice, per il fatto che non è affatto detto che nella realtà questo deposito abbia fruttato, considerando i tassi nulli di conto corrente.

 

[Luigi Criscuolo]

se non restituisci la rata la banca non si vede accreditata, oltre la quota capitale, anche la quota interesse.

è qui che, secondo me sbagli: è solo il capitale prestato che frutta interessi, gli interessi su debito non pagati non possono generare altri interessi, perché non sono capitale. Che la banca/finanziaria abbia messo in bilancio l'introito di una somma costituita da parte di quota capitale e parte di quota interessi è un fatto meramente contabile; se questa somma non entra entro la data prevista conteggiare gli interessi anche sulla quota interessi è un calcolo che non trova giuridicamente una sponda a cui appoggiarsi. Questo è anche il ragionamento della Cassazione.

Diversa è la situazione dei depositi cauzionali nel contratto di affitto; leggo in: https://www.studiolegalebearzotti.it/deposito-cauzionale-cosa-fare/
"DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO
La legge prevede che il locatore (colui che affitta) possa chiedere al conduttore (colui che prende in affitto) di versare una somma a garanzia dei danni (@Nemesis ha più correttamente precisato a garanzia di tutte le obbligazioni; evidentemente anche l'Avv. Bearzotti è stato impreciso): il deposito cauzionale.
Richiedere una cauzione non è obbligatorio ma facoltativo; pertanto ci sono contratti senza previsione di deposito cauzionale.
La legge che lo disciplina è la n. 392 del 1978 (cd. Equo canone) all’art..11 .
CARATTERISTICHE DEL DEPOSITO CAUZIONALE
Art. 11 ci dice che, la somma, depositata deve avere queste caratteristiche:
– non più dell’ammontare di tre mensilità di canone;
– produttiva di interessi legali (legali significa che il valore è stabilito dalla Legge) attualmente (novembre 2018) pari allo 0,30% annuo. Es.:se ho versato 1000,00 euro a gennaio 2017, a gennaio 2018 ho diritto ad avere circa 3,00 euro di interessi sul deposito. Gli interessi non possono essere esclusi dalle parti.
– deve essere restituita al termine della locazione, in assenza di pregiudizio. Cioè: se le parti accertano che non ci sono stati danni il conduttore ha diritto alla restituzione da parte del locatore."

Inoltre leggo in: Lavoro e Finanza | Come versare il deposito cauzionale
"La legge prevede l'obbligatorietà da parte del locatore, di rendere fruttuoso il deposito cauzionale riscosso mediante l'accredito di interessi legali che si ottengono tramite il versamento della cifra presso un istituto di credito. Il conduttore aprirà in un istituto bancario di sua fiducia, un libretto di risparmio al portatore, depositando la somma del deposito cauzionale. Ad operazione conclusa, consegnerà il libretto al proprietario dell' immobile che lo conserverà con cura fino al termine del contratto. Il locatore manterrà il diritto di trattenere eventuali somme spese per riparare danni o risarcire inadempienze contrattuali."
Gli interessi che maturano sul libretto al portatore sono interessi semplici o composti? A me pare che siano composti. Se il proprietario chiede l'importo del deposito cauzionale cash nelle proprie mani perché si deve sottrarre alla capitalizzazione della somma ricevuta con la formula degli interessi composti?

 

[Luigi Criscuolo]

In fondo il conduttore che ha versato una caparra aveva, già dopo 12 mesi, di "chiedere" e pretendere il pagamento degli interessi legali. Perché non l'ha fatto ?

Perché l'obbligo di versare gli interessi è in capo al proprietario dell'immobile.

- Quota interessi, esigile ogni anno, pertanto, secondo la mia visione forse originale, e suscettibile di prescrizione decennale (salvo interruzione se viene documentata richiesta di pagamento da parte del conduttore) .

Sempre da: Contratto di affitto: quando l’inquilino ha diritto al rimborso dell'interesse sulla cauzione? - InvestireOggi.it
L’art. 11 della Legge n. 392/78, stabilisce che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”. La legge prevede che il locatore (proprietario dell’immobile) trattenga il deposito cauzionale più gli interessi come corrispettivo dovuto a titolo di danno da parte dell’inquilino. Inoltre, prevede che l’inquilino ha 5 anni di tempo dalla conclusione del contratto di locazione per richiedere la restituzione della caparra con i relativi interessi.

 

[alberto bianchi]

Inoltre, prevede che l’inquilino ha 5 anni di tempo dalla conclusione del contratto di locazione per richiedere la restituzione della caparra con i relativi interessi.

E' vero che Lex sed Lex, ma in genere i crediti vanno in prescrizione dopo 10 anni.
A volte, pardon quasi sempre, la ratio legis è difficile da comprendere quando ci si trova di fronte a casi simili con risultati diversi. ...ah, dimenticavo che in Italia esistono 120000 leggi (così dicono, ma per me sono di più) contro le 5000/7000 degli altri paesi europei della stessa "stazza" italiana. Sarà il clima mediterraneo, l'individualismo, o alla solita "manina" che compare dal nulla ?
Ai posteri .......