Sul piano contrattuale -ammesso che le parti non abbiano pattuito il cambio d'uso previo consenso del locatore- è stato violato l'art. 1587, co. 1, n. 1), c.c. ed il locatore-proprietario ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento colpevole del conduttore semprechè non abbia dato il suo consenso -peraltro l'onere probatorio è a carico del conduttore- oltre al risarcimento del danno.
Sul piano amministrativo -ammesso che urbanisticamente l'immobile abbia una destinazione d'uso diversa da quella residenziale, magari, direzionale- si tratta di mutamento di destinazione d'uso con opere edilizie (seppur modeste) e aggravio di carico urbanistico soggetto a titolo abilitativo (s.c.i.a. o p.d.c. -secondo quanto richiesto per quel tipo d'intervento dalla L.R. applicabile -per la L.R. Toscana è richiesta la s.c.i.a.-) con rischio di demolizione e/o ripristino, oltre al pagamento di sanzione pecuniaria, comunque, non inferiore ad € 516,00 a carico dell'autore dell'abuso e/o del proprietario che si presume il soggetto responsabile del medesimo e che solitamente è più facilmente reperibile - per la L.R. Toscana è responsabile unicamente l'autore dell'abuso- (n.b.: l'illecito in questione ha natura permanente e non è soggetto a prescizione e/o decadenza; la sanzione -ripristinatoria e pecuniaria- può comunque essere evitata attraverso apposito accertamento di conformità col pagamento di un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione e se ne ricorrono le condizioni della doppia conformità; a tal riguardo da non sottovalutare la conformità agli standard edilizi previsti dallo strumento urbanistico locale in materia di superficie, altezze, rapporti aeroilluminanti, ecc.).
Sul piano penale, occhio all'art. 44, co. 1, lett. b), laddove la legge regionale applicabile richieda il p.d.c. -secondo il t.u. edilizia tale ipotesi è prevista nel caso il mutamento di destinazione d'uso non funzionale riguardi un immobile compreso in zone omogenee A- e nel caso l'immobile in questione si trovi pure in zona sottoposta a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, occhio all'art. 44, co. 1, lett. c) ( n.b.: l'illecito in questione ha natura permanente e personale -ne risponde a titolo di dolo o colpa il committente ed il costruttore mentre il proprietario-locatore non ha alcun obbligo di evitare l'evento dalla cui omissione abbia a risponderne- ed è soggetto a prescrizione).
L'ufficio preposto in ambito edilizio è il S.U.A.P. mentre per l'attività repressiva, in prima battuta, è la Sezione Edilizia presso la Polizia Municipale che, steso il verbale di contestazione della relativa violazione amministrativa, lo trasmette all'Ufficio Infrazioni Edilizie del Comune di competenza, il quale provvede alla notifica al trasgressore della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo sanzionatorio; nel caso si ravvisino gli estremi di reato edilizio la notizia viene trasmessa alla Procura della Repubblica territorialmente competente.
Riguardo al contenzioso tra proprietario-locatore e conduttore prima di promuovere la domanda di risoluzione occorre esperire la mediazione presso l'organismo accreditato di preferenza quello costituito presso il Consiglio dell'Ordine degli Avvocati che ha sede nella circoscrizione in cui si trova l'immobile oggetto dell'abuso in questione.
Non voglio rovinare il sonno al tuo amico, ma non gli consiglio nemmeno di dormire su due guanciali...
