Regalo da zia per acquisto prima casa

[Franci63]

Non per niente le banche si tengono volentieri lontane dal finanziare l'acquisto di tali beni nel ventennio (o entro i 10 anni dalla morte del donante), se non dietro laute garanzie fidejussorie o assicurative.

Banca e futuri acquirenti non corrono rischi ; sempre dallo stesso articolo :
“La Corte di Cassazione ha però chiarito un aspetto molto importante: le eventuali azioni di riduzione o di restituzione avanzate dagli eredi legittimi nei confronti del beneficiario della donazione non possono mai coinvolgere i successivi acquirenti dell’immobile oggetto di donazione indiretta (sentenza n° 11496 del 12 maggio 2010). Ciò significa che quando i beni oggetto di donazione indiretta saranno rivenduti, i terzi acquirenti non potranno essere coinvolti nelle eventuali richieste avanzate dagli eredi legittimi del donante, i quali potranno rivolgersi esclusivamente a chi aveva beneficiato originariamente della donazione indiretta, a differenza di quanto accade per le donazioni dirette che hanno per oggetto l’immobile. Ma significa anche che la banca che concede un mutuo con iscrizione di ipoteca sul bene immobile oggetto di donazione indiretta non deve temere in alcun modo l’esercizio dell’azione di riduzione o di restituzione, e quindi può concedere tranquillamente il finanziamento senza correre alcun rischio.”.
E se la zia della postante facesse una donazione per atto notarile, gli eventuali ( remoti) problemi da “figlio nascosto” non sarebbero evitati

 

[AleHyuk]

Innanzitutto grazie a tutti per le risposte!
Nei giorni scorsi ho parlato con un notaio, che mi ha detto che "i soldi della zia possono essere trasferiti senza problemi e senza atto pubblico con un bonifico con causale 'liberalità' ma citando poi nell'atto di compravendita della casa la provenienza dei soldi che non vengono dal mutuo". Mi ha caldamente sconsigliato l'assegno circolare al momento della compravendita da mia zia a nome del proprietario della casa da acquistare, perché ha detto che figurerebbe tra i paganti un altro nome che non c'entra nulla sull'atto di compravendita e può creare problemi (non ho capito di che tipo). Mi ha sconsigliato anche l'atto pubblico di donazione, non tanto per le tasse ma perché la banca potrebbe non concederci il mutuo per questo motivo. Tutti i consulenti delle banche a cui abbiamo chiesto preventivi di mutuo, in effetti, hanno sempre chiesto "ma gli altri soldi non sono una donazione, vero?".
A questo punto sono ancora più confusa, il notaio ha detto una cosa, le sentenze della corte di cassazione ne dicono un'altra, e io temo di avere problemi in futuro. Sentire un altro notaio aiuterebbe? Anche se, se mi venisse data ancora un'altra versione di cosa dovrei fare, sarebbe anche peggio.

 

[studiogiardina]

Banca e futuri acquirenti non corrono rischi ; sempre dallo stesso articolo :
“La Corte di Cassazione ha però chiarito un aspetto molto importante: le eventuali azioni di riduzione o di restituzione avanzate dagli eredi legittimi nei confronti del beneficiario della donazione non possono mai coinvolgere i successivi acquirenti dell’immobile oggetto di donazione indiretta (sentenza n° 11496 del 12 maggio 2010). Ciò significa che quando i beni oggetto di donazione indiretta saranno rivenduti, i terzi acquirenti non potranno essere coinvolti nelle eventuali richieste avanzate dagli eredi legittimi del donante, i quali potranno rivolgersi esclusivamente a chi aveva beneficiato originariamente della donazione indiretta, a differenza di quanto accade per le donazioni dirette che hanno per oggetto l’immobile. Ma significa anche che la banca che concede un mutuo con iscrizione di ipoteca sul bene immobile oggetto di donazione indiretta non deve temere in alcun modo l’esercizio dell’azione di riduzione o di restituzione, e quindi può concedere tranquillamente il finanziamento senza correre alcun rischio.”.
E se la zia della postante facesse una donazione per atto notarile, gli eventuali ( remoti) problemi da “figlio nascosto” non sarebbero evitati

Infatti citavo il caso della donazione immobile solo per sottolineare che quello che viene considerato, seppur in buona fede, "unico erede" non viene ritenuto tale fino al decorrere di anni tempi di prescrizione.
Il fatto che l'acquirente terzo sia tutelato da eventuali rivalse non libera dal rischio il donatario, come ha incollato lei dall'articolo che d'altra parte suggerisce chiaramente la strada più lineare e tutelante dell'atto pubblico: "potrebbe allora essere preferibile stipulare separatamente una donazione diretta del denaro, cui faccia seguito l’acquisto dell’immobile da parte del figlio."

In ultimo allego lo screenshot della conclusione della lunga sentenza postata prima, che al punto 7 è estremamente esaustiva al riguardo e fa venir meno la causalità per cui il denaro viene trasmesso dal donante al donatario richiedendo la forma di atto pubblico salvo che per trasferimenti di "modico valore" .

 

[Franci63]

Nei giorni scorsi ho parlato con un notaio, che mi ha detto che "i soldi della zia possono essere trasferiti senza problemi e senza atto pubblico con un bonifico con causale 'liberalità' ma citando poi nell'atto di compravendita della casa la provenienza dei soldi che non vengono dal mutuo".

Fai come ti ha detto il notaio, e come si dice dalla prima risposta qui.

Mi ha caldamente sconsigliato l'assegno circolare al momento della compravendita da mia zia a nome del proprietario della casa da acquistare, perché ha detto che figurerebbe tra i paganti un altro nome che non c'entra nulla sull'atto di compravendita e può creare problemi (non ho capito di che tipo).

Fatti spiegare meglio, non è chiaro il perché.

le sentenze della corte di cassazione ne dicono un'altra

Sono casi diversi dal tuo.

Il fatto che l'acquirente terzo sia tutelato da eventuali rivalse non libera dal rischio il donatario,

Ma non lo libererebbe nemmeno se si facesse la donazione di denaro per atto pubblico, per quel che riguarda tale donazione.

quello che viene considerato, seppur in buona fede, "unico erede" non viene ritenuto tale fino al decorrere di anni tempi di prescrizione.

Qui si parla di una zia senza marito e figli, si presume di una certa età e quindi senza genitori; nessun legittimario presente, a meno di pensare a fantomatici figli nascosti, o a improbabili matrimoni tardivi; se in famiglia sono tranquilli su questo aspetto, non capisco perché complicarsi la vita, tanto più che verserà una cifra che è solo una parte del prezzo, e, se fa così, si presume che abbia altre risorse, nel caso si sposasse.

lo screenshot della conclusione della lunga sentenza postata prima, che al punto 7 è estremamente esaustiva al riguardo e fa venir meno la causalità per cui il denaro viene trasmesso dal donante al donatario richiedendo la forma di atto pubblico salvo che per trasferimenti di "modico valore" .

Nella sentenza riportata, si trattava di trasferimenti senza che la liberalità fosse collegata ad un acquisto immobiliare successivo, con menzione della provenienza delle somme .
Sono situazioni decisamente diverse.