Redazione contratto di locazione - come includere spese condominiali e acqua privata

[macdaniels]

Ciao,

sto per affittare un appartamento di classe popolare, in cui l'utenza dell'acqua privata è gestita dall'amministrazione in modo tale che, qualche giorno prima della convocazione dell'assemblea annuale, si effettua una lettura del contatore e la spesa viene calcolata e inclusa nel conto delle spese condominiali. Vorrei includere una clausola nel contratto del tipo "le spese per l'utenza dell'acqua, calcolate annualmente dall'amministrazione, verranno versate direttamente dall'inquilino all'amministrazione in sede di convocazione dell'assemblea ordinaria condominiale". Secondo voi è possibile e la forma che ho proposto risulta adatta?

Inoltre vorrei aggiungere in modo "fittizio" 20 euro al mese per le spese condominiali a carico dell'inquilino. Probabilmente sono maggiori, perché quest'anno ad esempio risultano:
spese generali (proprietà): 211euro
spese generali (tabella assicurazione) 223 euro
spese generali appartamenti: 171 euro
Ma non sono comunque interessato ad avere dall'inquilino la somma esatta, se superiore. Secondo voi si può aggiungere una clausola del tipo: "Sono da corrispondere al locatore 20 euro al mese per le spese condominiali, da versare in sede di pagamento della quota mensile di locazione"?

Grazie

 

[uva]

sto per affittare un appartamento

Per rispondere occorre sapere quale tipologia di contratto di locazione verrà stipulato.

I contratti concordati (3 + 2; transitori; per studenti) devono essere redatti conformemente ai modelli ministeriali (Allegati al D.M. 16/01/2017) che comportano clausole più vincolanti per il locatore.

Quelli liberi (4 + 4) consentono alle parti di accordarsi sulla ripartizione degli oneri accessori (spese condominiali).

In entrambi i casi escludo l'opzione che hai ipotizzato:

le spese per l'utenza dell'acqua, calcolate annualmente dall'amministrazione, verranno versate direttamente dall'inquilino all'amministrazione

perché il Condominio è estraneo ai rapporti intercorrenti tra il condòmino/locatore e il suo inquilino.
Tutte le spese, inclusa l'acqua, devono essere pagate dal locatore al Condominio.
Il locatore addebita la quota di spese al conduttore in base a quanto stabilito nel contratto di locazione.

 

[basty]

"le spese per l'utenza dell'acqua, calcolate annualmente dall'amministrazione, verranno versate direttamente dall'inquilino all'amministrazione in sede di convocazione dell'assemblea ordinaria condominiale".

Legalmente è il locatore responsabile dei versamenti spese condominiali.
Ciò detto, non è vietato accordarsi con l’amministratore per il versamento diretto delle quote condominiali da parte dell’inquilino. In Piemonte è frequente.
Non altrettanto in Lombardia.

 

[macdaniels]

Per rispondere occorre sapere quale tipologia di contratto di locazione verrà stipulato.

I contratti concordati (3 + 2; transitori; per studenti) devono essere redatti conformemente ai modelli ministeriali (Allegati al D.M. 16/01/2017) che comportano clausole più vincolanti per il locatore.

Quelli liberi (4 + 4) consentono alle parti di accordarsi sulla ripartizione degli oneri accessori (spese condominiali).

In entrambi i casi escludo l'opzione che hai ipotizzato:

perché il Condominio è estraneo ai rapporti intercorrenti tra il condòmino/locatore e il suo inquilino.
Tutte le spese, inclusa l'acqua, devono essere pagate dal locatore al Condominio.
Il locatore addebita la quota di spese al conduttore in base a quanto stabilito nel contratto di locazione.

Farò un 4+4 - canone libero.
Ok quindi per i 20 euro al mese fittizi per le spese condominiali.

Per quanto riguarda l'acqua, invece, posso includere una clausola esplicita del tipo "le spese relative all'utenza dell'acqua vengono calcolate dall'amministrazione in sede di convocazione dell'assemblea ordinaria, che avviene di norma tramite lettera raccomandata o PEC. Tali spese devono essere versate al locatore entro la data di convocazione dell'assemblea. Nel caso non venga rispettata tale data come termine di pagamento il contratto è da considerarsi nullo." ?

 

[uva]

Farò un 4+4 - canone libero.

Per cui va bene la rata mensile fissa forfetaria (non fittizia) di 20 euro.
Forfetaria significa appunto che non verranno calcolati conguagli.

Per quanto riguarda l'acqua

correggerei la clausola, scrivendo che il pagamento dal conduttore al locatore deve essere effettuato entro la data di approvazione della spesa relativa all'utenza dell'acqua da parte dell'assemblea.
Secondo me è opportuno aspettare la delibera dell'assemblea condominiale affinché quel costo sia quantificato con certezza.

Nel caso non venga rispettata tale data come termine di pagamento il contratto è da considerarsi nullo." ?

Il contratto sottoscritto dalle parti accettando quella clausola rimane valido.

Se il conduttore non rispetterà le scadenze previste contrattualmente per tutti i pagamenti (del canone di locazione e degli oneri accessori compresa l'acqua) valuterai la sua inadempienza.
Normalmente nei contratti vi è una clausola per la quale Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

[basty]

Ok quindi per i 20 euro al mese fittizi per le spese condominiali.

Non capisco perchè parli di "fittizi": sei libero di forfettizzare un acconto mensile, eventualmente senza conguaglio, per spese condominiali (ovviamente bisogna che tali spese esistano)

Quanto alla seconda domanda, mi pare ci sia un problema: l'inquilino ordinariamente non riceve la convocazione all'assemblea: quindi scriverei che "tali spese vanno versate al locatore entro XY giorni dalla richiesta"
Per legge il contratto non si può risolvere automaticamente in caso di morosità: salvo ci sia la clausola di risoluzione espressa, che però non è automatica per le locazioni residenziali.

L'inquilino diventerà moroso ed il contratto passibile di risoluzione quando l'ammontare delle spese accessorie non versate sarà pari a 2 mensilità del canone.

 

[Nemesis]

quando l'ammontare delle spese accessorie non versate sarà pari a 2 mensilità del canone

Sostituire "superiore" a "pari".

 

[uva]

quando l'ammontare delle spese accessorie non versate sarà pari a 2 mensilità del canone

Sostituire "superiore" a "pari"

Vi riferite a quanto previsto dall'art. 5 l. 392/1978.

Da alcuni anni scriviamo anche nei contratti liberi 4 + 4 la clausola che ho citato nel post n. #5 (...di importo pari ad almeno una mensilità del canone...) tratta dal modello ministeriale dei contratti concordati 3 + 2.
La clausola viene accettata con doppia firma dai conduttori. Finora non abbiamo avuto contestazioni.

 

[mapeit]

Non capisco perché distinguere l'acqua dalle altre spese condominiali. La clausola dell'acqua si può estendere a tutte le spese condominiali e chiedere quei 20 euro al mese a titolo di acconto, salvo conguaglio da effettuare una volta che l'amministratore ha redatto il consuntivo (che comprende anche i consumi di acqua). Così avrai il rimborso esatto di tutte le spese condominiali ordinarie. Non è più semplice ?

 

[Elisabetta2]

l'Agenzia delle Entrate ha sanzionato un mio cliente locatore perché non aveva specificato in contratto che le spese condominiali erano "salvo conguaglio". Se metti una cifra a forfait, per loro è una quota in nero.