Recesso locazione: un locatario al posto di due

[cec]

A volte gli studenti chiedono, giustamente, che il riscaldamento venga suddiviso in base ai consumi rilevati in ogni stanza dai contabilizzatori di calore.
C'è chi chiude spesso le termovalvole perché non patisce il freddo o vuole risparmiare; e ci sono i freddolosi o disinteressati al costo che le aprono al massimo.

quando c'è la caldaia singola nell' appartamento questo non è possibile, ed è corretto suddividere secondo il numero delle camere, non delle persone

 

[zetaerre]

Stipulare tre contratti di locazioni parziali separati: contratto 1 per la prima singola, contratto 2 per la seconda singola, contratto 3 per la doppia. Tutti con uso comune di cucina e bagno.

Alla fine abbiamo concordato di fare nel modo che hai suggerito tu.
Perché alla fine si liberano tre posti su quattro (la camera doppia e una delle due singole).

Quindi mi sono accordato con tutti i locatari per cessare in anticipo il contratto.
Faremo una scrittura dove sarà indicata la volontà comune di recedere dal contratto, le modalità di restituzione del deposito cauzionale e le risultanze della verifica dello stato dell'immobile.
A questo punto farò i nuovi contratti, uno per camera.

Anche se non sono obbligato il contenuto economico dei nuovi contratti sarà uguale a quello precedente. Faccio questa operazione perché 3 su 4 cambiano appartamento e ritengo di avere più flessibilità con questa modalità pur nella consapevolezza che in questo modo i locatari non saranno più obbligati in solido fra loro.

La registrazione del recesso e dei nuovi contratti la farò entro 30 giorni come previsto.

Per il recesso basta indicare la data oppure devo allegare qualche documento?

Mi sono dimenticato qualche altro adempimento?

 

[uva]

le modalità di restituzione del deposito cauzionale

Se quando firmate l'accordo per risolvere i contratti attualmente in essere vi sono dei conguagli di oneri accessori da regolare, puoi rinviare la restituzione del deposito cauzionale a quando sarà possibile fare i conteggi definitivi. Lo si scrive nel verbale di rilascio degli inquilini che vanno via.

i locatari non saranno più obbligati in solido fra loro.

In caso di dubbio sulla solvibilità di un locatario si può chiedere che nel suo contratto intervenga un garante, in genere un genitore/familiare, che fornisca documentazione del proprio reddito.
Ovviamente stipulando i nuovi contratti parziali con uso comune di cucina e bagno ogni locatario versa la sua cauzione.

Per il recesso basta indicare la data

Sì, scrivi nel mod. RLI la data di risoluzione anticipata.
Non occorre allegare nulla.

Conserva nel tuo archivio la

scrittura dove sarà indicata la volontà comune di recedere dal contratto

dandone copia, ognuna firmata in originale, ad ogni locatario.

 

[uva]

qualche altro adempimento

Stipulando tre nuovi contratti devi consegnare ad ogni locatario l'Ape scrivendo in essi la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell'immobile.

Se alla data delle stipule l'Ape attuale è scaduto devi farne redigere uno nuovo dal tecnico abilitato.

 

[Clematide]

Alla fine abbiamo concordato di fare nel modo che hai suggerito tu.
Perché alla fine si liberano tre posti su quattro (la camera doppia e una delle due singole).

Quindi mi sono accordato con tutti i locatari per cessare in anticipo il contratto.
Faremo una scrittura dove sarà indicata la volontà comune di recedere dal contratto, le modalità di restituzione del deposito cauzionale e le risultanze della verifica dello stato dell'immobile.
A questo punto farò i nuovi contratti, uno per camera.

Anche se non sono obbligato il contenuto economico dei nuovi contratti sarà uguale a quello precedente. Faccio questa operazione perché 3 su 4 cambiano appartamento e ritengo di avere più flessibilità con questa modalità pur nella consapevolezza che in questo modo i locatari non saranno più obbligati in solido fra loro.

La registrazione del recesso e dei nuovi contratti la farò entro 30 giorni come previsto.

Per il recesso basta indicare la data oppure devo allegare qualche documento?

Mi sono dimenticato qualche altro adempimento?

Se qualcuno esce dal contratto, bisognerebbe comunicare all’eventuale amministratore del condominio la fuoriuscita del conduttore ai fini della corretta tenuta dell’anagrafe condominiale.

Occorrerà in seguito dare una formale duplice comunicazione documentata della registrazione del contratto (ad es. copia della ricevuta telematica di registrazione) all’amministratore e al nuovo singolo conduttore, i cui dati anagrafici dovranno essere girati all’amministratore stesso.

Se l’immobile, cui è attribuita un’unica rendita catastale, è oggetto di più distinte locazioni parziali, ossia - se nello stesso periodo - coesistono più contratti, il regime fiscale scelto si applica a tutti i contratti: in sostanza, se la stanza 1, locata dal 1° ottobre 2024 al 30 settembre 2028 è in cedolare, le stanze 2 e 3, locate dal 1° dicembre 2024 al 30 novembre 2028 non possono essere in IRPEF.

Nella stanza a lui esclusivamente locata ogni conduttore può ospitare chi vuole, nei limiti dell’adeguatezza degli spazi: l’ospitalità in una stanza locata, finchè rimane ospitalità e non diventa qualcos’altro, ossia un contratto, che deve, però essere dimostrato, non è sottoposta al vaglio del locatore e degli altri conduttori di stanze: non si tratta di un contratto in solido in cui l’accesso di terzi deve essere deciso da tutti i conduttori unanimamente.

Il problema semmai è l’utilizzo delle parti comuni dell’appartamento, sulle quali esiste un diritto non locativo, ma d’uso, condiviso dai titolari delle singole stanze che dovrebbero estendere tale diritto a soggetti terzi, aspetto, questo, che andrebbe regolato contrattualmente per evitare malumori o controversie che in un co-living possono sempre manifestarsi.

 

[zetaerre]

Il problema semmai è l’utilizzo delle parti comuni dell’appartamento, sulle quali esiste un diritto non locativo, ma d’uso, condiviso dai titolari delle singole stanze che dovrebbero estendere tale diritto a soggetti terzi, aspetto, questo, che andrebbe regolato contrattualmente per evitare malumori o controversie che in un co-living possono sempre manifestarsi.

Questo passaggio non sono sicuro di averlo compreso.
Intendi gestire contrattualmente l'accesso alle part in uso per l'eventuale ospite di locatario?
Se è così puoi darmi un riferimento oppure un esempio ?

 

[uva]

gestire contrattualmente l'accesso alle part in uso per l'eventuale ospite di locatario?

Secondo me non è possibile gestirlo contrattualmente.

La clausola che vieta al conduttore di ospitare persone estranee al contratto di locazione è nulla.
Ritengo lo sia anche quella che vieta agli "ospiti" di utilizzare cucina e bagno in quanto spazi comuni condivisi tra tutti i conduttori.

Non vedo come si possa regolamentare o limitare l'uso. Forse dando la priorità ai conduttori, rispetto agli ospiti, quando vogliono andare in bagno o in cucina?!?
Mi pare abbia poco senso, e comunque sarebbe una regola difficile da far rispettare.

Purtroppo è quasi impossibile prevenire malumori e controversie tra locatari in condivisione ed eventuali loro ospiti.

 

[Clematide]

Questo passaggio non sono sicuro di averlo compreso.
Intendi gestire contrattualmente l'accesso alle part in uso per l'eventuale ospite di locatario?
Se è così puoi darmi un riferimento oppure un esempio ?

Non esiste una norma di legge nell’era d.C. che disciplini la convivenza tra conduttori o tra conduttori e loro ospiti, tuttavia, se esistesse una guida per aspiranti co-inquilini, e l’avessi scritta io, dentro ci sarebbe scritto che in una coabitazione è necessario un accordo tra i coabitanti che disciplini l’uso delle parti comuni.

Che la locazione parziale richiede un casting accurato per salvaguardare i rapporti tra persone che possono avere gusti e stili di vita molto diversi tra loro. Che quando un inquilino fa la lavatrice alle tre di notte o porta a vivere con sè la partner crea un terremoto e le voci si alzano in suoni melodrammatici. Si allargano le braccia per riempire i polmoni da tenore e tintinna il grande lampadario di Mondo Convenienza. Che l’ospite dell’inquilino non può fare come gli pare, ma deve tenere un comportamento rispettoso degli altri inquilini e dei condomini.

L’ospite, come la Vita, può contundere e, per evitare le contusioni e le inevitabili pomate per risanarsi da scontentezze e amaritudini, è meglio prevenire.

E’ proprio per disciplinare la parziarietà della locazione che le associazioni sindacali firmatarie dell’accordo di Torino 2024 hanno previsto nei contratti di locazione parziale di appartamento (articolo 5, commi 1 e 2 della legge 431/1998, Dm 16.01.2017, articoli 2 e 3) la sottoscrizione di un “patto di coabitazione” che contenga le modalità pratica per la gestione di quelli che diventano spazi comuni, in (umiliante) compresenza, ironia, o se non altro stranezza della sorte, del locatore coabitante.

E’ poi soltanto un patto, un galateo che ti fa credere in una coabitazione felice. Eppure, dopo necessario training psicologico, lo sottoscrivi, magari controvoglia, e, in questo contesto, nulla impedisce che in quel patto (di non belligeranza) siano presenti clausole salvifiche che regolino anche l’uso delle parti comuni da parte di eventuali estranei alla locazione

C’è poco da dire: chi passa lo straccio per spolverare senza sbattere nel vaso Raffelbjork dell’IKEA, l’uso degli elettrodomestici non oltre un certo orario, la refusione delle spese delle forniture varie che la presenza continuativa di altre persone comporta, proprio per scongiurare folli diatribe su una tazza sporca di rossetto o su uno slip leopardato attaccato alla canna di una doccia.

Ecco, una roba così. Auguri, ma veramente.

 

[uva]

la sottoscrizione di un “patto di coabitazione”

Questo riguarda soltanto i contratti concordati di locazione parziale.
Che devono essere redatti sul modello predisposto dalle Organizzazioni sindacali firmatarie dell'Accordo Territoriale vigente a Torino.

un “patto di coabitazione” che contenga le modalità pratica per la gestione di quelli che diventano spazi comuni,

Il "patto di coabitazione", che viene sottoscritto dalle parti e allegato al contratto di locazione, può variare in base agli accordi tra il locatore che abita nell'immobile e il conduttore coabitante.
Mentre le ospitalità e l'utilizzo degli spazi comuni da parte degli "ospiti" estranei al contratto sono espressamente vietati da una clausola contrattuale:

Articolo 8 (Uso)
La porzione di immobile, oggetto del presente contratto, deve essere esclusivamente destinata ad uso di civile abitazione del conduttore, con espresso divieto, anche per brevi periodi, di ospitare altre persone nella stanza o negli spazi di uso comune. E’ fatto espresso divieto al conduttore di sublocare o dare in comodato ad altri la stanza a lui assegnata, né potrà fare utilizzare ad altri gli spazi comuni, la cucina in condivisione ed il servizio igienico, pena la risoluzione del contratto.

Non vi è nulla di

(umiliante) compresenza, ironia, o se non altro stranezza

in quella clausola.
Semplicemente può essere difficile farla rispettare. E la risoluzione del contratto in caso di inosservanza comporta tempi non brevi.

Tutto questo non riguarda chi stipula contratti di locazione parziale liberi 4 + 4, come ha premesso @zetaerre

Contratto 4+4

 

[Clematide]

Questo riguarda soltanto i contratti concordati di locazione parziale.
Che devono essere redatti sul modello predisposto dalle Organizzazioni sindacali firmatarie dell'Accordo Territoriale vigente a Torino.


Il "patto di coabitazione", che viene sottoscritto dalle parti e allegato al contratto di locazione, può variare in base agli accordi tra il locatore che abita nell'immobile e il conduttore coabitante.
Mentre le ospitalità e l'utilizzo degli spazi comuni da parte degli "ospiti" estranei al contratto sono espressamente vietati da una clausola contrattuale:

Articolo 8 (Uso)
La porzione di immobile, oggetto del presente contratto, deve essere esclusivamente destinata ad uso di civile abitazione del conduttore, con espresso divieto, anche per brevi periodi, di ospitare altre persone nella stanza o negli spazi di uso comune. E’ fatto espresso divieto al conduttore di sublocare o dare in comodato ad altri la stanza a lui assegnata, né potrà fare utilizzare ad altri gli spazi comuni, la cucina in condivisione ed il servizio igienico, pena la risoluzione del contratto.

Non vi è nulla di

in quella clausola.
Semplicemente può essere difficile farla rispettare. E la risoluzione del contratto in caso di inosservanza comporta tempi non brevi.

Tutto questo non riguarda chi stipula contratti di locazione parziale liberi 4 + 4, come ha premesso @zetaerre

L’OP scrive da Rimini, quindi, se l’immobile è ivi posto, l’accordo di Torino non si applica.

I contratti transitori e per studenti universitari devono essere stipulati usando, per i contratti transitori, il tipo di contratto allegato B) al decreto ministeriale 16 gennaio 2017, per quelli per studenti universitari, il tipo di contratto allegato C all’anzidetto decreto, come prevede, rispettivamente, il comma 7 dell’art.2 e il comma 4 dell’art.3.

E’ vero che sono ammesse modifiche ed integrazioni ai modelli indicati, a patto, però, che non siano contrarie alla legge.

Tra le facoltà derivanti dall’essere conduttore di un intero immobile o di una parte di esso vi è anche quella di ospitare terzi.

L’articolo 8 (Uso) dell’allegato n.7 e dell’allegato n.8 dell’accordo di Torino - che va ad alterare il testo nazionale pre-inserito (deroga di contenuto) - è chiaramente nullo nella parte (da espurgare) in cui vieta al conduttore di ospitare, anche per brevi periodi, nella sua stanza altre persone, perché limitativo della sua libertà personale: anche in una locazione di singoli vani ad uso esclusivo non è possibile vietare l’ospitalità, trattandosi di un principio generale tutelato dalla Costituzione.

I principi di legge non subiscono una sorta di metamorfosi appena varcata la soglia della contrattazione locale, affidata a sindacati di categoria che non di rado combinano disastri.

La convenzione di Rimini e di altri Comuni, a differenza di quella di Torino, non si intromette nella sfera privata del conduttore con clausole antisolidaristiche che vietano l’ospitalità occasionale o continuativa in una porzione di immobile a lui locata.

Se poi l’OP continuerà a dar vita a contratti quadriennali, i più liberi tra quelli disciplinati dalla normativa, buon per lui (non esiste un testo depositato in Comune): ancor più ampia è l’autonomia dei contraenti.

Nulla vieta in questo tipo di contratti di regolare contrattualmente o in separata sede, sottoscrivendo un regolamento privato di coabitazione (vivamente consigliato), le vicende legate anche alla presenza di ospiti nelle stanze dei conduttori e negli spazi comuni.