Recessione anticipata locale commerciale

[tizianadery]

Gentili utenti ben trovati,innanzitutto,spero che tra di voi ci sia qualcuno che mi possa schiarire le idee.Sono proprietaria di un bar gelateria in una località balneare dal 2001 subentrata ad un contratto già esistente.Nel 2010 abbiamo rinnovato il contratto di locazione,dove il canone annuale è cresciuto da 18.000,00 euro a 25.000,00 euro da guadagnare in tre mesi di lavoro.E' dal lontano 2001 che faccio richiesta ai propietari dell'immobile di avere le certificazioni riguardante gli impianti,soprattutto quello elettrico e della dichiarazione di messa terra,ma loro mi rispondono che non è loro competenza.Al rinnovo del contratto,nel 2010,le mie richieste sono diventate più insistenti,anche perchè ora più che mai sono oggetto di controlli più severi dagli organi competenti.Il propietario ha deciso di fare l'impianto,ma vuole la metà dei soldi.Da premettere che abbiamo dovuto spendere 3000,00 euro di idraulico perchè sono esplose le tubature nei bagni datate 1962,dove anche li loro negano la competenza.Le mie domande sono,pagando tutti sti soldi d'affitto,possibile che non mi spettano neanche le cose necessarie per poter lavorare in tranquillità?La certificazione dell'impianto,inesistente, a chi tocca?Posso recedere anticipatamente prima dei 6 anni dal contratto essendo passati solo 3 anni?Grazie anticipatamente.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ciao, la certificazione degli impianti, così come ogni attività volta e mettere a norma gli stessi, compete al locatore. E' suo obbligo consegnare e mantenere l'immobile in condizione di servire all'uso pattuito.
Inviagli una richiesta formale con la quale lo diffidi a provvedere alla regolarizzazione dell'impianto, minacciando in caso contrario la risoluzione del contratto per suo inadempimento e la conseguente richiesta di pagamento della indennità di avviamento in tuo favore (18 mensilità).

 

[massimo binotto]

Concordo con l'avvocato...
Tutte le opere di straordinaria manutenzione competono ai proprietari e come dice l'avvocato, la messa a norma degli impianti, quando questi non rispettano le minime condizioni di sicurezza, competono sempre ai proprietari.

Quindi i 3000 euro di idraulico te li puoi far rimborsare.
Le spese dell'impianto elettrico da rifare competono ai proprietari.
In alternativa lo potresti fare tu per poi chiedere il rimborso (ma è una condizione estrema e visti i non buoni rapporti con il locatore, da evitare...).

Nella raccomandata, che ti consiglio far scrivere da un bravo avvocato, inserisce anche l'eventuale richiesta di danni per la non messa a norma degli impianti e conseguenti sanzioni a tuo carico.

 

[tizianadery]

.. vi ringrazio x le importanti spiegazioni, volevo precisare pero' che l'attivita, pur avendo licenza annuale.. per nostra scelta viene ridotta alla stagionalita'. Nonostante questo avrei diritto alla richiesta delle diciotto mensilita' ?

 

[jerrySM]

Al rinnovo del contratto,nel 2010,le mie richieste sono diventate più insistenti,anche perchè ora più che mai sono oggetto di controlli più severi dagli organi competenti.Il propietario ha deciso di fare l'impianto,ma vuole la metà dei soldi.Da premettere che abbiamo dovuto spendere 3000,00 euro di idraulico perchè sono esplose le tubature nei bagni datate 1962,dove anche li loro negano la competenza.

Innanzitutto bisognerebbe leggere il contratto. Nelle locazioni ad uso commerciale (non abitativo) è possibile inserire una clausola in cui, oltre alle normali spese di manutenzione, restano a carico del conduttore anche le spese straordinarie riguardanti gli mpianti, lasciando al locatore solo le riparazioni murarie.
Se non fosse presente tale clausola bisogna stabilire se gli impianti necessitano di lavori per un adeguamento alla normativa generale in tema di sicurezza (in tal caso sono a carico del locatore) oppure se i lavori sono necessari per la specifica attività svolta all'interno dell'immobile (in tal caso sono a carico del conduttore).
Per quanto riguarda invece le tubazioni del bagno, se sono ancora quelle originali allora la sistemazione è a carico del locatore. Se invece sono state modificate in base all'attività svolta allora la sistemazione è a carico del conduttore.
Come avrai capito non ti si può dare una risposta unica e sicura senza conoscere nè gli accordi contenuti nel contratto sottoscritto nè le condizioni dello stabile e dei suoi impianti allo stato attuale e nel momento in cui lo avete sottoscritto (e conseguentemente accettato l'immobile nello stato in cui versava alla sua firma)

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Concordo sulla opportunità di leggere il contratto prima di fare qualunque passo, ma in questa sede non stiamo redigendo la lettera da inviare al locatore bensì stiamo fornendo indicazioni generali a seguito di una domanda circostanziata ma necessariamente non esaustiva.
Detto questo, la ragione per cui è stato suggerito a Tizianadery come agire senza chiedere maggiori specificazioni sul contenuto del contratto, risiede negli elementi forniti nel quesito: Tizianadery ha parlato di sistemazione a norma dell'impianto e rilascio della relativa certificazione, pertanto di interventi necessari ad adeguare l'immobile alla normativa di sicurezza e, quindi, indubitabilmente a carico del locatore.
Tizianadery riferisce altresì che il locatore pretende il 50% della somma e non la giustifica in virtù di nessuna clausola contrattuale, a dimostrazione del fatto che il contratto nulla dice sul punto.
L'O.P. riferisce anche di aver richiesto l'adeguamento sin dal 2001, circostanza che, quasi sicuramente, non sarà dimostrabile per iscritto per carenza di richieste formali, ma può essere certamente dimostrata per testi in ipotesi di contenzioso qualora venga eccepita una sua inesistente acquiescenza.
Penso che quanto sopra valga anche per massimo binotto.
In merito alle spese per la riparazione delle tubature, Tizianadery ne parla ma non mi sembra chiedesse alcun consiglio al riguardo.... anche perché chissà quanto tempo fa è successo.[DOUBLEPOST=1371205566,1371205486][/DOUBLEPOST]Sulle tubature Tiziadery specifica anche che si tratta di quelle originarie (risalenti al 1962).

 

[tizianadery]

Non so se può servire ma l'attività è stata creata proprio da loro,quindi si può dire che è nata già come bar gelateria nel 1969 in seguito hanno tenuto le mura e venduto l'attività.Il contratto di locazione specifica che i locali comunque devono essere adibiti prevalentemente all'attività di bar gelateria,e cmq ad attività che comportano contatti diretti col pubblico,quindi non deposito.Le tubazioni sono quelle originali,e per quanto riguarda la certificazione dell'impianto è completamente assente,non si tratta di integrazione.Loro dicono che li spetterebbe la parte che va dal contatore al salvavita.Grazie cmq so che non conoscendo il contratto sia molto difficile...

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

JerrySM chiedeva se ci sono clausole particolari relativi la manutenzione, la conservazione e lo stato in cui si trova l'immobile la momento della consegna.

 

[tizianadery]

Purtroppo le tubature sono esplose ad Aprile con il bar aperto al pubblico,abbiamo dovuto chiudere d'urgenza per chiudere l'acqua dalla valvola di sicurezza generale.I tubi li ho tenuti,per mostrarli al locatore,ma hanno detto che mi credevano sulla parola..

 

[jerrySM]

Il mio intervento era per consigliare a tizianadery di valutare bene la situazione, con l'ausilio di un tecnico, in cui si trova l'immobile e i lavori da eseguire per proseguire in sicurezza l'attività e le clausole contenute nel contratto.
Il primo errore, secondo me, è stato rinnovare nel 2010 il contratto accettando l'aumento del canone. Era in quella occasione che avresti avuto il "coltello dalla parte del manico". Ovvero pretendere l'esecuzione dei lavori a carico del locatore oppure proseguire la locazione per altri 6 anni allo stesso canone ed eseguire i lavori a tue spese.
Se poi il proprietario non avesse accettato allora avevi tutti i motivi di andartene e chiedere le 18 mensilità dell'indennità di avviamento (36 se nello stesso immobile fosse proseguita la stessa attività di gelateria).
Adesso si è proseguito nella locazione, non si sa se prorogando il vecchio contratto con le nuovi condizioni (solo il canone aumentato) o sottoscrivendone uno nuovo. In ogni caso hai accettato l'immobile nelle condizioni in cui si trovava, implicitamente accettandolo come adatto a poter svolgere la tua attività (assumendotene gli oneri di eventuali lavori di adeguamento).
Per quanto riguarda la messa a norma bisogna vedere se basta una semplice dichiarazione di rispondenza o se veramente sono necessari lavori di adeguamento e in che misura.
Il fatto che anche prima fosse una gelateria conta fino a un certo punto. Bisogna vedere se sei subentrata all'attività, oppure se nel contratto si fa riferimento al fatto che l'immobile viene fornito già idoneo per svolgere quella attività etc etc etc.