Quorum necessario per la revisione dei millesimi

[symbol60]

L’appartamento dove abito è posto su due piani (quinto e sesto) collegati da scala interna. La porzione posta al sesto è stata definita dal costruttore come soffitta/lavatoio, nonostante fosse stata strutturata e rifinita sin dalla costruzione come gli altri piani (ossia mansarda con bagno e angolo cottura). Infatti il costruttore ha attribuito al sesto piano – oltre ai millesimi di proprietà - anche quelli di riscaldamento e ascensore. Le piante catastali, inoltre, riflettono la reale configurazione (inclusi bagno e angolo cottura).
La situazione anomala è stata successivamente sanata con condono edilizio ai sensi della legge 47/1985 per cambio di destinazione d'uso (da soffitta/lavatoio a residenziale). Negli anni non sono stati mai eseguiti lavori che abbiano comportato sopraelevazioni, aumenti di superficie, creazione o eliminazione di nuove unità immobiliari.
Ora una parte dei condomini vorrebbe chiedere la revisione dei millesimi in seguito al cambio di destinazione d’uso. La domanda è: qualora venisse portata in assemblea condominiale la proposta di una revisione delle tabelle millesimali di proprietà, quale dovrebbe essere il quorum necessario per una legittima deliberazione ?

 

[Dimaraz]

Maggioranza dei presenti in teste e almeno 500 millesimi.

Ma pure con meno millesimi la delibera sarebbe efficace ...fino a sua eventuale impugnazione e annullamento.

 

[symbol60]

Maggioranza dei presenti in teste e almeno 500 millesimi.

Ma pure con meno millesimi la delibera sarebbe efficace ...fino a sua eventuale impugnazione e annullamento.

Ma io leggo nella legge di riforma del condominio:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella
tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o
modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o
modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal
caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Nel mio caso, non essendoci mai stati fatti lavori non dovrebbe
essere necessaria l'unanimità ?
Sottolineo anche il fatto che le tabelle millesimali attuali sono state redatte
dal costruttore e non approvate in seguito dal condominio.

 

[Dimaraz]

Ma io leggo nella legge di riforma del condominio:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella
tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o
modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o
modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal
caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Nel mio caso, non essendoci mai stati fatti lavori non dovrebbe
essere necessaria l'unanimità ?
Sottolineo anche il fatto che le tabelle millesimali attuali sono state redatte
dal costruttore e non approvate in seguito dal condominio.

Ho evidenziato i punti...che valgono a "prescindere" dall'effettuazione di lavori.

E' stato certamente un "errore" (consapevole) non aver correttamente valutato il sottotetto ...e comunque è mutata (ufficialmente) una parte dell'edificio con una nuova destinazione d'uso.

Nulla ti impedisce di impugnare l'eventuale delibera ...ma solo se dimostri un errore nella nuova valutazione o la mancanza della valida maggiroanza.

 

[symbol60]

Ti ringrazio delle risposte, ma scusa se ti replico ancora, cosi' per maggiore chiarezza. Io penso che uno l'errore lo debba dimostrare (intendo un errore nella compilazione delle tabelle millesimali). Secondo me uno che sostiene l'errore dovrebbe arrivare con dei conti fatti a sue spese da un tecnico e chiedere la revisione. Altrimenti chiunque si alza in un condominio e dice che secondo lui le tabelle contengono degli errori ... a me sembra che il costruttore abbia assegnato i millesimi correttamente, prova ne e' che ha attribuito riscaldamento e ascensore. Hai visto mai un lavatoio con riscaldmento ? E soprattutto non e' intervenuto nulla che abbia modificato il valore dell'immobile. Quando l'ho comprato anni fa, ti assicuro che ho pagato un prezzo congruo per appartamento + mansarda e non appartamento +soffitta/lavatoio ... quindi l'unica cosa obiettivamente vera mi sembra il cambio di destinazione d'uso. Ma questo non mi pare rientri nei casi previsti per la maggioranza e non per l'unanimità.

 

[Dimaraz]

Altrimenti chiunque si alza in un condominio e dice che secondo lui le tabelle contengono degli errori

Se "uno" (1) si alza, salvo non convinca tanti quanti servono per determinare una maggioranza, ...dovrà arrangiarsi e iniziare una causa, trovandosi un Tecnico che dimostri l'errore e un legale che l'assista...nella speranza di ottenre "ragione".

E soprattutto non e' intervenuto nulla che abbia modificato il valore dell'immobile. Quando l'ho comprato anni fa, ti assicuro che ho pagato un prezzo congruo per appartamento + mansarda e non appartamento +soffitta/lavatoio .

Il valore "millesimale" non segue il valore commerciale/prezzo pagato.
Diversi sono i criteri che concorrono...e nemmeno univoci i risultati prodotti da tecnici diversi su medesimo edificio.

quindi l'unica cosa obiettivamente vera mi sembra il cambio di destinazione d'uso. Ma questo non mi pare rientri nei casi previsti per la maggioranza e non per l'unanimità.

Oggi è la giornata dei "non" di troppo (altro topic)...rileggi il passo che avevo evidenziato in neretto.

 

[symbol60]

Si, ho letto il neretto. E non vedo nulla che si riferisca al cambio di destinazione d'uso ... e riguardo l'errore, ripeto: hai visto mai una soffitta/lavatoio munito di riscaldamento ? in base a cosa si sostiene l'errore, quando nel momento che hai acquistato l'immobile hai implicitamente accettato anche la tabella millesimale fatta dal costruttore ?

 

[Dimaraz]

Il "neretto" spiega che si può modificare "a maggioranza".
Se poi non rilevano una differenza superiore al 20% diventerà opinabile chi pagherà il conto.

Aver accettato quanto stabilito dal costruttore non significa che se poi si palesasse un errore non si possa contestare.
Un cambio "ufficiale" di destinazione d'uso può legittimamente far nascere il sospetto che si sia mal valutato (ai fini millesimali) una porzione dell'edificio.
Il fatto che il sottotetto sia inserito nella tabella riscaldamento è "irrilevante".

Io mi limito a spiegare la questione...non posso entrare nella testa dei tuoi "comproprietari"...ma nulla vieta loro di deliberare una modifica delle tabelle.
Tocca a te contestare la questione ...e se passa una simile delibera non hai altra strada che il ricorso al Giudice (in prima battuta dal Mediatore).

 

[symbol60]

Beh se si decidesse che in caso non si manifesti una differenza superiore al 20% paga chi ha voluto la revisione, mi starebbe anche bene. Sono infatti convinto che i millessimi assegnati siano del tutto corretti, da piccole simulazioni che ho fatto (ma non sono certo un tecnico!). Non temo una revisione, ma mi scoccerebbe pagare per una cosa che reputo del tutto inutile .... Grazie comunque del tuo parere.

 

[basty]

Se il sottotetto è stato conteggiato nei millesimi di riscaldamento, ma non nei millesimi di proprietà, non mi sorprende che altri condomini chiedano la verifica per attribuire al tuo appartamento un più consono nr di millesimi di proprietà.