Quesiti sul Preliminare

[Seth]

C’è qualche motivo per non accogliere la richiesta di un acconto del 30% del prezzo concordato? Precauzioni da adottare? Acconto sempre a titolo di caparra confirmatoria, giusto?
Il venditore è persona conosciuta, già ha fornito atto di provenienza e planimetria catastale. Non c’è agenzia di mezzo e non è previsto l’intervento del notaio.
Altri controlli da fare prima del preliminare? Ispezione ipotecaria?
L’unico possibile intoppo viene da una regolarizzazione urbanistica che il venditore sta completando (quindi se ho ben capito CILA e poi variazione catastale, pratiche già affidate a un suo tecnico). Non vorrei che un eventuale ritardo possa farci perdere tempo con la banca, se vogliono la conformità con la planimetria prima di deliberare il mutuo.
Come precisare che sarà sua esclusiva responsabilità un ritardo dovuto a non conformità? Quanti mesi fissare tra preliminare e rogito? Sei? Mi consigliate un modulo standard ben fatto? Il preliminare va registrato?
Grazie.

 

[Franci63]

Acconto sempre a titolo di caparra confirmatoria, giusto?

E' una scelta; se la somma è a titolo di caparra, l'eventuale parte acquirente inadempiente la perderebbe, se invece è inadempiente il venditore, dovrebbe rendere il doppio.
Se la somma è a titolo di acconto, nessuno dei due perde soldi, in caso di inadempimento.

C’è qualche motivo per non accogliere la richiesta di un acconto del 30% del prezzo concordato?

Il timore di non poter rispettare il contratto, e quindi di perdere una somma ingente. Ma una caparra alta è anche un deterrente per l'altra parte.
Come sopra, è una scelta delle parti.

Altri controlli da fare prima del preliminare? Ispezione ipotecaria?

Andrebbe fatta anche una verifica della conformità catastale e urbanistica, da parte di un tecnico.
In alternativa, si può inserire nel preliminare una condizione sospensiva per la verifica della regolarità, da effettuare entro una data stabilita.

se vogliono la conformità con la planimetria prima di deliberare il mutuo.

Normalmente è necessario; senti il tecnico del venditore, o mettilo in contatto con il tuo tecnico direttamente.

Come precisare che sarà sua esclusiva responsabilità un ritardo dovuto a non conformità?

S enon si può fare il rogito per la mancata conformità, la responsabilità è sempre del venditore, a prescindere da eventuali clausole che lo specificano.

Quanti mesi fissare tra preliminare e rogito? Sei?

I mesi che servono alle parti, secondo gli accordi .

Mi consigliate un modulo standard ben fatto?

No; contratto formulato per la situazione specifica.
Ma dal tenore delle domande, sarebbe meglio evitare il fai da te, e ricorrere al notaio o altro professionista.

Il preliminare va registrato?

Si.

 

[Yopy]

C’è qualche motivo per non accogliere la richiesta di un acconto del 30% del prezzo concordato? Precauzioni da adottare? Acconto sempre a titolo di caparra confirmatoria, giusto?
Il venditore è persona conosciuta, già ha fornito atto di provenienza e planimetria catastale. Non c’è agenzia di mezzo e non è previsto l’intervento del notaio.
Altri controlli da fare prima del preliminare? Ispezione ipotecaria?
L’unico possibile intoppo viene da una regolarizzazione urbanistica che il venditore sta completando (quindi se ho ben capito CILA e poi variazione catastale, pratiche già affidate a un suo tecnico). Non vorrei che un eventuale ritardo possa farci perdere tempo con la banca, se vogliono la conformità con la planimetria prima di deliberare il mutuo.
Come precisare che sarà sua esclusiva responsabilità un ritardo dovuto a non conformità? Quanti mesi fissare tra preliminare e rogito? Sei? Mi consigliate un modulo standard ben fatto? Il preliminare va registrato?
Grazie.

Con tutte queste domande meglio se lasci stare

 

[Seth]

E' una scelta; se la somma è a titolo di caparra, l'eventuale parte acquirente inadempiente la perderebbe, se invece è inadempiente il venditore, dovrebbe rendere il doppio.
Se la somma è a titolo di acconto, nessuno dei due perde soldi, in caso di inadempimento.

Ok. Ma quali sono le prassi di mercato? Parte caparra, parte acconto?

Il timore di non poter rispettare il contratto, e quindi di perdere una somma ingente. Ma una caparra alta è anche un deterrente per l'altra parte.
Come sopra, è una scelta delle parti.

Il mio timore non è tanto su una possibile inadempienza totale ma sulla dilatazione dei tempi che poi indirettamente costringe me a non rispettare la scadenza convenuta. Cioè, se per esempio stabiliamo il rogito entro 6 mesi, ma tu venditore te ne prendi 5 solo per regolarizzare l’appartamento, io intanto sono abbastanza bloccato e nel restante mese non posso completare la pratica del mutuo.
Quindi mi chiedevo se convenga inserire una clausola per tutelarsi sotto questo aspetto, una sorta di verifica intermedia come mi pare che suggerisci anche tu più avanti.

Andrebbe fatta anche una verifica della conformità catastale e urbanistica, da parte di un tecnico.

Che attualmente non ci sia conformità però lo so già, con tanto di planimetria che lo lo mostra. Compaiono in pianta un bagnetto e una finestrella che invece sono spariti in una ristrutturazione. La comformità ad oggi non c’è. A me preme assicurarmi che ci si sarà in tempi non lunghi.
Comunque sì, è una buona idea interpellare un mio tecnico già da ora per cominciare a fargli riscontrare il tutto. Mi serve un geometra!

In alternativa, si può inserire nel preliminare una condizione sospensiva per la verifica della regolarità, da effettuare entro una data stabilita.

Ecco! C’è per caso una formula pronta all’uso, per non dover reinventare la ruota?

Normalmente è necessario; senti il tecnico del venditore, o mettilo in contatto con il tuo tecnico direttamente.

S enon si può fare il rogito per la mancata conformità, la responsabilità è sempre del venditore, a prescindere da eventuali clausole che lo specificano.

Certo, ma vedi sopra.

I mesi che servono alle parti, secondo gli accordi .

Tautologico.
In realtà mi pare che esistano delle prassi, che tengono conto dei tempi reali delle pratiche, tempi che gli addetti ai lavori sicuramente conoscono meglio di me.

No; contratto formulato per la situazione specifica.

Un modulo però si può anche adattare alla situazione specifica aggiungendo una clausola mancante, se non fosse già prevista tra quelle disponibili. Ho indicato l’esigenza specifica, non mi pare così particolare.

Ma dal tenore delle domande, sarebbe meglio evitare il fai da te, e ricorrere al notaio o altro professionista.

Ci sarebbe piuttosto da preoccuparsi in assenza di domande, cioè il caso tipico di chi va avanti senza pensare a nulla, tipicamente firmando a occhi chiusi la proposta d’acquisto su prestampato dell’agenzia, proposta che una volta accettata e comunicata vale come preliminare.

Si.

È anche quanto spiega l’Agenzia delle Entrate.

L'Agenzia - Prima dell'acquisto è bene ... - Prima dell'acquisto è bene ... - Agenzia delle Entrate

Prima dell'acquisto è bene ...

www.agenziaentrate.gov.it

Mi pare di capire che non tutti registrino ma sicuramente sarà meglio farlo.

Grazie di tutte le risposte!

 

[Yopy]

Ok. Ma quali sono le prassi di mercato? Parte caparra, parte acconto?


Il mio timore non è tanto su una possibile inadempienza totale ma sulla dilatazione dei tempi che poi indirettamente costringe me a non rispettare la scadenza convenuta. Cioè, se per esempio stabiliamo il rogito entro 6 mesi, ma tu venditore te ne prendi 5 solo per regolarizzare l’appartamento, io intanto sono abbastanza bloccato e nel restante mese non posso completare la pratica del mutuo.
Quindi mi chiedevo se convenga inserire una clausola per tutelarsi sotto questo aspetto, una sorta di verifica intermedia come mi pare che suggerisci anche tu più avanti.



Che attualmente non ci sia conformità però lo so già, con tanto di planimetria che lo lo mostra. Compaiono in pianta un bagnetto e una finestrella che invece sono spariti in una ristrutturazione. La comformità ad oggi non c’è. A me preme assicurarmi che ci si sarà in tempi non lunghi.
Comunque sì, è una buona idea interpellare un mio tecnico già da ora per cominciare a fargli riscontrare il tutto. Mi serve un geometra!


Ecco! C’è per caso una formula pronta all’uso, per non dover reinventare la ruota?





Certo, ma vedi sopra.



Tautologico.
In realtà mi pare che esistano delle prassi, che tengono conto dei tempi reali delle pratiche, tempi che gli addetti ai lavori sicuramente conoscono meglio di me.



Un modulo però si può anche adattare alla situazione specifica aggiungendo una clausola mancante, se non fosse già prevista tra quelle disponibili. Ho indicato l’esigenza specifica, non mi pare così particolare.



Ci sarebbe piuttosto da preoccuparsi in assenza di domande, cioè il caso tipico di chi va avanti senza pensare a nulla, tipicamente firmando a occhi chiusi la proposta d’acquisto su prestampato dell’agenzia, proposta che una volta accettata e comunicata vale come preliminare.


È anche quanto spiega l’Agenzia delle Entrate.

L'Agenzia - Prima dell'acquisto è bene ... - Prima dell'acquisto è bene ... - Agenzia delle Entrate

Prima dell'acquisto è bene ...

www.agenziaentrate.gov.it

Mi pare di capire che non tutti registrino ma sicuramente sarà meglio farlo.

Grazie di tutte le risposte!

Non è che le riposte date su un sito compensino l'assenza di un professionista sul posto. Troppe domande, lascia stare

 

[Seth]

Con tutte queste domande meglio se lasci stare

Non è che le riposte date su un sito compensino l'assenza di un professionista sul posto. Troppe domande, lascia stare

Se è “meglio che lasci stare” io che non sono esperto ma cerco di capire documentandomi e *anche* facendo domande su questo forum, allora direi che buona parte del mercato immobiliare italiano può chiudere baracca, dato che a quanto ne so spesso si arriva al preliminare senza reale cognizione di causa, senza informazioni certe sulla situazione dell’immobile, senza assistenza di professionisti… e senza farsi tante domande sul testo del preliminare con cui ci si vincola! Questa realtà non la scopro io ma vedi per esempio quanto spiega un notaio romano sul suo web: “Il perfezionamento, infatti, della fase preliminare (contratto preliminare) costituisce un momento decisivo ai fini della successiva vendita, essendo questo il momento in cui le parti si obbligano ad addivenire alla vendita definitiva, convenendo, anche in via esclusivamente privata e senza assistenza, tutte le clausole e condizioni che poi necessariamente regoleranno e obbligheranno le parti, anche nella vendita definitiva, ma, soprattutto, deducendo in contratto un bene immobile del quale non si ha ancora la completa conoscenza da un profilo sia oggettivo (tecnico-urbanistico-catastale) sia giuridico (esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri).”

E ancora: “…
per prassi prevalente, tutta la fase delle trattative e delle transazioni preliminari, nella maggior parte dei casi, si sviluppa tra privati, spesso sconosciuti tra loro, ancorchè con l'intermediazione di un agente immobiliare (anch'esso quasi sempre sconosciuto), con disposizioni di carattere economico e consegna di somme spesso rilevanti (caparra confirmatoria pari al 20-30% del prezzo).

Tutto ciò, senza la garanzia di una conoscenza tecnica, giuridica, oggettiva e soggettiva della situazione, e senza l'assistenza di soggetti terzi (notaio come pubblico ufficiale rogante) che garantiscano e assicurino la conoscenza, la regolarità e la sicurezza dell'atto in essere, come avviene invece in sede di compravendita definitiva.”

Guida ad un acquisto sicuro: considerazioni generali - Dott. Elio Casalino Notaio in Roma

www.notaiocasalino.it

Mi dirai che il Notaio tira l’acqua al suo mulino, suggerendo poi il preliminare autenticato e con trascrizione. Ma comunque il Notaio non è l’unica figura che può aiutare. Le verifiche tecniche le fa un Geometra o altro tecnico. Le clausole più opportune potrebbe suggerirle anche un avvocato con esperienza nel settore delle compravendite immobiliari... Anche un forum specializzato può aiutare, quando le risposte non siano inutili come le tue.

Ad ogni modo, io mi faccio tante domande, ho già fatto verifiche su immobile e venditore *prima* di firmare alcunché, mi informo sugli aspetti giuridici *prima* (e non dopo come tanti che vengono sul forum a piangere sul latte versato), e valuto comunque se e come farmi assistere da professionisti.. a differenza del compratore-tipo che firma una proposta d’acquisto prestampata dell’agenzia a mala pena avendola letta in fretta (e il compito precipuo dell’agenzia immobiliare è quello di mettere in contatto, non sostituirsi a geometra, avvocato eccetera).

 

[Franci63]

Mi dirai che il Notaio tira l’acqua al suo mulino, suggerendo poi il preliminare autenticato e con trascrizione.

Come già suggerito nella tua discussione di gennaio, è sufficiente e decisamente preferibile che il contratto venga predisposto dal notaio, senza però doverlo trascrivere.
I costi saranno modesti, e il risultato più sicuro.

Ma quali sono le prassi di mercato? Parte caparra, parte acconto?

Io ho sempre visto tutto caparra.

Quindi mi chiedevo se convenga inserire una clausola per tutelarsi sotto questo aspetto

Ovviamente devi conoscere i tempi necessari per la regolarizzazione.
Poi puoi scrivere "rogito entro 3 mesi dalla regolarizzazione, pratica da effettuarsi entro il xxx" , o qualcosa di simile .

C’è per caso una formula pronta all’uso

Forse; io sono (o meglio "ero", quando facevo l'agente immobiliare) abituata a formulare i contratti specificatamente per ogni situazione in cui mi imbatto.

Tautologico.

No; a parte i tempi necessari per regolarizzare e per ottenere il mutuo, ci possono essere esigenze diverse; ci sono vendite che si concludono dopo un anno, e altre nel gito di tre mesi, a seconda delle esigenze.
Chiaro che se la casa è libera, anche il venditore non avrà problemi, ma con casa occupata, e magati necessità di trovare altra sistemazione, i tempi vanno studiati diversamente.

Ci sarebbe piuttosto da preoccuparsi in assenza di domande, cioè il caso tipico di chi va avanti senza pensare a nulla, tipicamente firmando a occhi chiusi la proposta d’acquisto su prestampato dell’agenzia, proposta che una volta accettata e comunicata vale come preliminare.

Si presume che un agente sappia gestire le esigenze delle parti, e le situazioni che gli si presentano.
Capisco il volersi documentare, ma, ripeto, io evirerei il fai da te.

Mi pare di capire che non tutti registrino ma sicuramente sarà meglio farlo.

Esatto; non tutti rispettano il limiti di velocità, o pagano l'IVA all'idraulico...
ma è meglio farlo.

 

[Seth]

Come già suggerito nella tua discussione di gennaio, è sufficiente e decisamente preferibile che il contratto venga predisposto dal notaio, senza però doverlo trascrivere.
I costi saranno modesti, e il risultato più sicuro.

500 euro per la redazione di un preliminare con scrittura privata, la richiesta che ho ricevuto da un notaio che conosco, oltre ovviamente alle spese per registrazione e bollo.
Purtoppo lo studio notarile è lo stesso che ha sbagliato una banalissima dichiarazione di successione, per fortuna ce ne siamo accorti noi in tempo verificando le bozze, ma pur ammettendo l’errore neppure ha riconosciuto uno sconticino… mi pare di avervelo già raccontato.
Attualmente sono quindi senza notaio “di fiducia“, per così dire, mi tocca quindi trovare un altro notaio, vediamo…
Ma soprattutto ho l’impressione che in questa fase potrebbe essere utile, più che uno studio notarile, la consulenza di un geometra del posto pratico di tempi e prassi del Comune, questo sì mI affretterò a cercarlo, visto che l’unico reale intoppo all’orizzonte è la regolarità urbanistica, e magari di un avvocato abile a precisare le clausole, anche se in realtà non mi pare che la mia situazione sia così speciale. Ovviamente il venditore si impegna alla conformità prima del rogito, sua responsabilità, ma altrettanto ovviamente non può arrivare un giorno prima del rogito, perché c’è anche la banca con cui fare i conti.

Io ho sempre visto tutto caparra.

Meglio così per evitare “perditempo”.

Ovviamente devi conoscere i tempi necessari per la regolarizzazione.

Poi puoi scrivere "rogito entro 3 mesi dalla regolarizzazione, pratica da effettuarsi entro il xxx" , o qualcosa di simile .

Ottimo! Forse una clausola del genere andrebbe inserita in tutti i preliminari, per il motivo di cui sopra. La conformità serve per tempo, non all’ultimo istante, di solito.

Forse; io sono (o meglio "ero", quando facevo l'agente immobiliare) abituata a formulare i contratti specificatamente per ogni situazione in cui mi imbatto.

No; a parte i tempi necessari per regolarizzare e per ottenere il mutuo, ci possono essere esigenze diverse; ci sono vendite che si concludono dopo un anno, e altre nel gito di tre mesi, a seconda delle esigenze.
Chiaro che se la casa è libera, anche il venditore non avrà problemi, ma con casa occupata, e magati necessità di trovare altra sistemazione, i tempi vanno studiati diversamente.

Giusto, non puoi conoscere tutti i dettagli. Comunque per il resto la situazione è tranquilla. Casa liberissima, venditore ottima persona solo un po’ lenta... Se l’è presa comoda per questa benedetta pratica urbanistica, perché per motivi suoi non aveva fretta di vendere, ora infine si è deciso e ha avviato la pratica con il suo tecnico... Però lo conosco e so che è in buona fede.

Si presume che un agente sappia gestire le esigenze delle parti, e le situazioni che gli si presentano.
Capisco il volersi documentare, ma, ripeto, io evirerei il fai da te.

Anche con l’agenzia, correggimi se sbaglio, è “fai-da-te” per gli aspetti catastali, le clausole contrattuali non previste dei moduli, ecc., anzi con la falsa sicurezza che può derivare dalle rassicurazioni di un agente che spinge per concludere, mentre come sappiamo i tecnici che garantiscono le verifiche sono altri. Questa non è una critica ai mediatori ma semplicemente il loro mestiere è un altro, far incontrare le parti. Poi sicuramente c’è chi si rende utile anche al di là di questo, con un coordinamento e una consulenza più ampi, come nel tuo caso se ho capito, però alla fine il “timbro“ per così dire lo mettono geometra, banca, notaio… ciascuno per il proprio ambito.

Esatto; non tutti rispettano il limiti di velocità, o pagano l'IVA all'idraulico...
ma è meglio farlo.

Sono 216 euro, se non sbaglio, più la % sulla caparra che però si scala dall’imposta di registro al rogito... in pratica è il compratore a registrare e pagare, giusto?

Ti ringrazio ancora per tutte queste risposte che per te saranno banali ma per me molto utili.

 

[Franci63]

Ma soprattutto ho l’impressione che in questa fase potrebbe essere utile, più che uno studio notarile, la consulenza di un geometra del posto pratico di tempi e prassi del Comune, questo sì mI affretterò a cercarlo, visto che l’unico reale intoppo all’orizzonte è la regolarità urbanistica

Prima cosa da fare, concordo, per relazionarsi con il tecnico del venditore.

Ottimo! Forse una clausola del genere andrebbe inserita in tutti i preliminari, per il motivo di cui sopra. La conformità serve per tempo, non all’ultimo istante, di solito.

Concordo; l’alternativa è una condizione sospensiva per la verifica dell’avventura regolarizzazione.

 

[Franci63]

Anche con l’agenzia, correggimi se sbaglio, è “fai-da-te” per gli aspetti catastali, le clausole contrattuali non previste dei moduli, ecc., anzi con la falsa sicurezza che può derivare dalle rassicurazioni di un agente che spinge per concludere, mentre come sappiamo i tecnici che garantiscono le verifiche sono altri.

Questo naturalmente dipende dalla professionalità e competenza dell’agente; non tutti , purtroppo, sono uguali.

Sono 216 euro, se non sbaglio, più la % sulla caparra che però si scala dall’imposta di registro al rogito... in pratica è il compratore a registrare e pagare, giusto?

Di solito si, anche se il costo della pura registrazione ( non la percentuale sulla caparra), si può dividere tra le parti, entrambe tenute alla registrazione.
Io facevo fare così.