Quando solo uno dei due conduttori se ne va

[Avvocato Luigi Polidoro]

 

[masagu]

Vorrei sapere da dove hai appreso quanto affermi, perché è totalmente scorretto. Se sottoscrivono congiuntamente un contratto, tutti gli inquilini sono solidalmente responsabili del pagamento dell'intera quota (nei confronti del locatore non rileva come se la dividono tra loro). Quindi, se uno da disdetta nei termini contrattualmente previsti, il contratto prosegue con gli altri contraenti che non hanno dato disdetta, alle stesse condizioni (e anche le tasse devono essere pagate sull'intero importo denunciato all'atto della registrazione). Se venisse pagata una quota inferiore a quanto mensilmente dovuto, gli inquilini diventerebbero, di fatto, morosi.

Tov ti faccio un esempio. Contratto di locazione con cedolare secca ad uso transitorio della durata di 6 mesi con 4 conduttori uno dei quali decide, prima della scadenza, di andare via per motivi personali dandotene il giusto preavviso. L'affitto richiesto è 400 euro mensili. A questo punto hai 2 opzioni: o si cerca un sostituto oppure i restanti conduttori pagano l'intera mensilità. Come è logico che sia gli altri conduttori non pagheranno mai 400 euro in quanto, fin dall'inizio, erano consapevoli di pagarne 100 a testa motivo per cui se decidessero di rimanere, pagando ognuno la loro quota, lederebbero la clausola relativa al pagamento della pigione e quindi puoi benissimo disdire il contratto in quanto, di fatto, gli inquilini diventano morosi e non possono pretendere di rimanere a meno che non paghino l'intera mensilità. Quello che intendo dire è che sarà anche vero che loro sono tenuti per legge al pagamento dell'intera mensilità in quanto in todo responsabili ma spiegami chi verrà a pagare una o anche due quote mancanti in più per una colpa non loro. In qualità di locatore avresti problemi quindi si preferisce disdire. Sono adesso a conoscenza del fatto che per legge tutti i conduttori sono responsabili ma chi garantisce per una persona oltretutto se non ci si conosce? Questo è infatti il rischio che si corre se si vuole risparmiare dividendo un affitto e un contratto di questo tipo.

 

[maidealista]

Tov io ho sempre fatto così perchè nessuno degli altri conduttori, ovviamente, paga una quota che non compete loro. C'è una legge a tal proposito?

Dispositivo dell'art. 1292 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - DELLE OBBLIGAZIONI → Titolo I - Delle obbligazioni in generale (Artt. 1173-1320) → Capo VII - Di alcune specie di obbligazioni → Sezione III - Delle obbligazioni in solido
L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione (1), in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri (2); oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori
http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-i/capo-vii/sezione-iii/art1292.html

 

[Carlo27]

In un contratto 4+4, pensate che sia possibile inserire nel contratto che il conduttore si impegna a garantire la sua presenza per un certo tempo?
In pratica, dovrebbe impegnarsi a non presentare la disdetta prima di un certo periodo, pena la trattenuta della caparra.
O forse questa clausola non avrebbe alcun valore, perché lederebbe il diritto dell'inquilino ad andarsene quando vuole, dopo regolare disdetta?

 

[Elisabetta48]

O forse questa clausola non avrebbe alcun valore, perché lederebbe il diritto dell'inquilino ad andarsene quando vuole, dopo regolare disdetta?

Credo ti sia già risposto da solo...
Anche io sono alle prese col cronico alternarsi di inquilini in un contratto nato come 4+4 perchè i tre inquilini iniziali giuravano di volerci stare per tutta la vita... Il fatto è che quando uno se ne va, sono io che non me la sento di penalizzare l'unico dei tre che in effetti non è mai andato via facendogli pagare anche quote non sue, così mi do da fare per trovare al più presto uno che subentri, rimettendoci ogni tanto una o due quote di mensilità. Ma l'inquilino "fisso" è troppo prezioso: ha le bollette intestate a lui e coordina i nuovi ingressi (tra un po' mi chiederà uno stipendio ).
Quanto alle clausole, scriviamole pure dopo notti insonni a limarle perchè siano perfette... tanto non le leggono. Dopo aver letto (parlo dell'inizio del contratto) accuratamente e tutti insieme e dopo aver firmato il contratto che prevedeva un unico versamento pari all'affitto totale, ciascuno poi ha dichiarato di voler pagare la sua quota per conto suo, e così hanno sempre fatto.
Ricorda comunque che nei subentri anche con la cedolare secca chi esce deve pagare i 67 euro di registrazione

 

[Carlo27]

Credo ti sia già risposto da solo...
Anche io sono alle prese col cronico alternarsi di inquilini in un contratto nato come 4+4 perchè i tre inquilini iniziali giuravano di volerci stare per tutta la vita... Il fatto è che quando uno se ne va, sono io che non me la sento di penalizzare l'unico dei tre che in effetti non è mai andato via facendogli pagare anche quote non sue, così mi do da fare per trovare al più presto uno che subentri, rimettendoci ogni tanto una o due quote di mensilità. Ma l'inquilino "fisso" è troppo prezioso: ha le bollette intestate a lui e coordina i nuovi ingressi (tra un po' mi chiederà uno stipendio ).
Quanto alle clausole, scriviamole pure dopo notti insonni a limarle perchè siano perfette... tanto non le leggono. Dopo aver letto (parlo dell'inizio del contratto) accuratamente e tutti insieme e dopo aver firmato il contratto che prevedeva un unico versamento pari all'affitto totale, ciascuno poi ha dichiarato di voler pagare la sua quota per conto suo, e così hanno sempre fatto.
Ricorda comunque che nei subentri anche con la cedolare secca chi esce deve pagare i 67 euro di registrazione

Ti ringrazio per avermi descritto le tue esperienze. Molto interessanti.
Diciamo che confermi i miei timori. Si inizia con due (o 3) inquilini, accuratamente scelti, e poi diventa un albergo. Ed è proprio questo che vorrei evitare.
Quando dici che ogni tanto ci rimetti una o due quote di mensilità, in attesa di trovare un sostituto, in pratica con la cedolare secca pagheresti anche tasse non dovute.
Tu hai chiesto un unico versamento a inquilini non in relazione tra loro. In pratica, pur intestando il contratto a più conduttori, chiedi che uno di loro organizzi tutto il pagamento. E' una soluzione che non avevo considerato.
Ad ogni subentro, per quanto riguarda il contratto e la denuncia all'Agenzia delle Entrate, cosa fai?

 

[Elisabetta48]

in pratica con la cedolare secca pagheresti anche tasse non dovute.

Non solo con la cedolare secca. Anche con un contratto non a cedolare si pagano tasse non dovute se manca qualche mensilità, perchè all'Agenzia delle Entrate figura il monte totale dell'affitto, che tu lo percepisca o no.
In caso di subentro va compilato un F23 col nome e i dati di chi esce in prima posizione e in seconda posizione i dati di chi entra e si pagano 67 euro (ora non ricordo il codice tributo. Sono fuori casa e non ne ho uno sottomano, ma lo trovi in Internet o addirittura nelle istruzioni dietro l'F23). Veramente, dovendo chi esce pagare i 67 euro, dovrebbe andare lui a fare il versamento, ma mi fido più di me e lo faccio io. Poi va compilato un mod69 coi dati tuoi e i dati del nuovo inquilino. Si barra il quadratino della cessione contratto.
Come dici tu, il problema è che veramente diventa un albergo, anche per colpa della crisi. L'ultimo mio è stato due (2, hai letto bene) mesi. Salito apposta dalla Puglia per un lavoro di due mesi. Ora si è presentato un nuovo possibile inquilino che ha un contratto di lavoro di 6 mesi. Mancando la stabilità del lavoro, molti sono costretti a spostarsi continuamente.
Speriamo le cose migliorino un po' (anche dal loro punto di vista naturalmente)

 

[Carlo27]

Da quanto mi racconti, temo di non essere in grado ad affittare a due persone non in relazione. A me piacciono le cose lineari e semplici, e non è certo questo il caso.
Ad esempio, quando uno se ne va, come ti comporti per la cauzione? Si riprende la sua %, che chiederai al nuovo arrivato?
Mettiamo poi di ottenere una fidejussione (ammesso di trovare chi è disposto a farla). Sicuramente ognuno ha il suo conto corrente, e la banca si rifiuterà (in base al contratto intestato a due persone) di garantire anche per uno sconosciuto. E anche se la facesse, e poi solo uno se ne va?
Meglio cercare una coppia (sperando che non litighino…).

 

[Elisabetta48]

come ti comporti per la cauzione

Nel contratto c'è scritto che il subentrante versa la cauzione a chi se ne va

 

[Elisabetta48]

Prima ero di fretta e sono stata laconica.
Parli di inquilini in relazione. I primi tre miei si erano scelti tra varie candidature, poi i trasferimenti per lavoro li hanno divisi.
Un'altra cosa da considerare sono le spese condominiali. Il consuntivo arriva sempre con grande ritardo, spesso quando un inquilino se ne è già andato. Noi nel contratto abbiamo messo che mensilmente venga anche versato un acconto sulle spese (valutato sul bilancio preventivo di quell'anno) da conguagliare all'arrivo del bilancio consuntivo. Cosa fare quando l'alternanza è frenetica? Mi regolo così: a chi sta nei mesi invernali ricarico anche tutto il riscaldamento, se uno sta solo nei mesi estivi, come l'ultimo, faccio pagare solo le spese generali (pulizia scale...). Insomma, anche io pensavo a una cosa tranquilla, a persone che stanno un po' di anni con tutto che filava liscio, invece bisogna starci dietro e non poco.