Quando l'amministratore ti sfinisce....

[Rosa Dimaggio]

Buongiorno e Buon 2014 a tutti!! Subito il mio quesito: il 19 dicembre l'amministratore ci convoca per l'assemblea ordinaria alle solite ore 18.30, nei tempi minimi richiesti dalla legge (5 giorni lavorativi). Essendo i giorni immediatamente precedenti le feste natalizie e la fine dell'anno, molti condomini sono impossibilitati a partecipare, o sono addirittura fuori città per lavoro, come me, e ovviamente la situazione non è piaciuta. Al mio rientro una vicina mi dice che "si sono trovati, ma non è successo niente" (le riunioni le teniamo nei locali portineria del condominio), e che la prossima assemblea "la fanno intorno al 15 di gennaio", senza specificare perchè, cioè se è andata deserta, se non c'erano i millesimi, ecc. Ecco la domanda: l'amministratore non è tenuto a informare i condomini inviando una lettera in cui viene spiegato brevemente quello che è successo? Una specie di verbale di mancata assemblea, diciamo. Gli ho scritto una mail a questo proposito, ma non mi ha ancora risposto.
E ancora: nell'assemblea precedente (fatta il 7 gennaio....non vorrai mica scontentare la befana???) è stato messo a verbale (ma non votato) che alcuni condomini, tra cui io, chiedevano che la convocazione fosse spedita almeno 10 giorni lavorativi prima della data scelta e posticipata alle 20.00, questo perchè in molti rientrano dal lavoro tardi, ma vorrebbero essere presenti senza dover sempre delegare. L'amministratore non ne ha tenuto conto, però. Può farlo?
Grazie!!

 

[Nemesis]

l'amministratore ci convoca per l'assemblea ordinaria alle solite ore 18.30, nei tempi minimi richiesti dalla legge (5 giorni lavorativi).

L'art. 66, comma 3 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile prevede che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione...". I giorni quindi non devono essere "lavorativi".

alcuni condomini, tra cui io, chiedevano che la convocazione fosse spedita almeno 10 giorni lavorativi prima della data scelta e posticipata alle 20.00, questo perchè in molti rientrano dal lavoro tardi, ma vorrebbero essere presenti senza dover sempre delegare. L'amministratore non ne ha tenuto conto, però. Può farlo?

Sì. Ma basterebbe che l'assemblea stessa deliberi che le adunanze debbano svolgersi dopo un certo orario.

 

[luca lattanzio]

Buongiorno signora Rosa da come esordisce nella sua richiesta si evidenzia immediatamente come il fattore "ora" indicata dall'amministratore per la convocazione dell'assemblea Le dia sensibilmente fastidio, ed è tipico delle persone che pensano che l'amministratore dopo tutta una giornata di lavoro dovrebbe ancora convocare le assemblee in notturna, mi domando ma se il suo titolare al termine di una giornata di lavoro ma non solo saltuariamente ma sistematicamente in certi periodi dell'anno le chiedesse di andare in ufficio anche di sera per due o tre o addirittura in alcuni casi 4 ore cosa ne penserebbe. L'amministratore di condominio se professionista serio non avrà solo il vostro condominio da amministrare e quindi vorrebbe dire trascorre quasi tutte le sere dell'anno fuori casa, non credo che tutto ciò sia giusto, le brutte abitudini di alcuni amministratori sempre consenzienti con i condomini hanno fatto che si arrivasse a questa forma di ritualità che non trova spazio in nessuna parte del mondo, il lavoro va svolto nell'orario di lavoro, l'attività svolta in orario extra lavorativo mi pare si chiami straordinario, ma non credo che questo punto interessi al condominio da affrontare, mi dia retta signora Rosa credo che a chiunque con un preavviso di giorni 5 lavorativi che equivalgono a sette giorni sia possibile se veramente interessati organizzarsi per recuperare a fine giornata due ore da andare all'assemblea di condominio.

 

[Luigi Criscuolo]

Credo che il vero problema sia che moltissime persone si limitano ad essere proprietari dell'appartamento in cui vivono e non si interessano minimamente della conduzione delle parti comuni connesse con la comproprietà. Per questo motivo ci sono persone che non partecipano mai alle assemblee condominiali: si limitano a pagare le proprie quote. Tranne poi criticare le decisioni prese durante alle assemblee. Nel condominio dove abito io ci sono degli assenti storici, ma quando questi mi fermano per strada o nell'androne del condominio ed iniziano a parlarmi con "ho visto che avete approvato questo oppure quello" io rispondo: "lei è proprietario di un bene che vale almeno 300.000 euro, se non trova almeno 3 ore nell'arco di un anno per accuparsi della sua amministrazione significa che non fa fatica a trovarne altrettanti."
Ben diverso però è il discorso dell' orario. L 'amministratore è un libero professionista per lui non ci sono straordinari o limiti di orari di lavoro: non può pretendere di indire le assemblee in orari così detti d' ufficio. Se non gli garba di lavorare in orari scomodi cambi lavoro. Il tuo discorso è un pò come quello che facevano i negozianti al dettaglio che volevano lavorare 40 ore alla settimana: è finita che adesso non lavorano più perché la gente va al supermercato anche di domenica e nei giorni feriali fino alle 20:30. Io ho fatto il tecnico commerciale per circa 20 anni, lavoravo per un concessionario di una casa manifatturiera americana; quando andavo negli states per delle riunioni, per avere un biglietto economico l'azienda mi faceva stare fuori il sabato sera. Tornavo in Italia la Domenica ed il lunedì ero in ufficio; anzi alcune volte arrivavo di lunedì mattina per cui direttamente in ufficio.

 

[Rosa Dimaggio]

Buongiorno sig. Lattanzio, purtroppo non il mio datore di lavoro, ma molti di quelli dei condomini già chiedono, in diversi periodi dell'anno, di restare in ufficio anche la sera, con straordinari non pagati. E quelli che hanno un lavoro in proprio, sono spesso impegnati anche la sera. Per non parlare di quelli che lavorano fuori città e rientrano sempre dopo le 19.00. E di quelli che abitano in altre regioni. Può darsi che sia una caratteristica peculiare di una grande città, oppure sono i tempi bui, ma sono felice se i suoi orari d'ufficio sono ancora quelli di una volta. Detto ciò, non conosco molti amministratori, ma quelli che conosco, tutti, convocano le assemblee intorno alle ore 20.00. Il nostro amministratore amministra questo condominio da vent'anni. Era un condominio abitato interamente da persone anziane, questo è il motivo per cui ci si incontrava nel tardo pomeriggio. Qui la questione è che è stata verbalizzata in assemblea la volontà di spostare l'orario e di dilatare i tempi utili di preavviso per la convocazione (non credo, sig. Lattanzio, sia sua facoltà stabilire a priori quali siano le nostre difficoltà), e la cosa non è stata recepita. E ancora nessuno di quelli che non è andato sa in realtà come si sia svolta o non svolta l'assemblea del 19 dicembre, perchè non è stata data nessuna informazione ufficiale in proposito, il verbale, insomma. Io stessa ho chiesto via mail informazioni all'amministratore e non mi ha risposto.

Credo che il vero problema sia che moltissime persone si limitano ad essere proprietari dell'appartamento in cui vivono e non si interessano minimamente della conduzione delle parti comuni connesse con la comproprietà. Per questo motivo ci sono persone che non partecipano mai alle assemblee condominiali:

Qui il problema è nato dal fatto che ci sono questioni importanti da discutere, e i condomini erano assolutamente intenzionati a partecipare (non siamo moltissimi). E va anche considerato il fatto che con così pochi giorni è anche difficoltoso, per qualsiasi condomino che volesse vedere conti fatture et similia, accedere ai documenti, questo si in orario d'ufficio e previo appuntamento, come noi sappiamo bene.

 

[jac0]

Le assemblee si tengono tranquillamente anche alle ore 20.30 e per gli amministratori ciò è normale, pertanto la richiesta di Rosa circa l'orario è del tutto ragionevole. Un amministratore che si trova a suo agio con le convocazioni pomeridiane può scegliere i fabbricati abitati da impiegati statali e/o pensionati.

 

[luca lattanzio]

Cari signori svolgo da 30 anni la libera professione e se necessario lavoro anche la notte e al mattino vado molto presto in agenzia, se avete visto l'orario di risposta alla signora Rosa erano le 7,30 ed era già un ora che ero in ufficio a lavorare, la questione è un altra, il lavoro dell'amministratore e premetto non faccio l'amministratore non viene considerato come tale non lo si considera come un professionista che deve amministrare i nostri soldi per farci risparmiare e mantenere in condizioni decorose la nostra proprietà ma il più delle volte lo si accomuna ad una persona di cui si farebbe volentieri a meno se la legge lo consentisse o si trovasse il pazzo all'interno dei condomini che volesse farlo in prima persona.
Se si considera che un amministratore per poter campare deve amministrare circa un ottantina di condomini, si consideri in media un assemblea e mezzo per condominio vuole dire circa 120 assemblee quindi circa 120 serate dedicate al lavoro semprechè non ci siano da fare assemblee straordinarie, mi sembra veramente impegnativo considerata che l'assemblea ordinaria normalmente è compresa nel succulento onorario annuo che i condomini pagano all'amministratore, se poi consideriamo come giustamente commentato poco sopra dal signor Luigi, non credo sia un grosso problema per nessuno ritagliarsi in un anno due ore per partecipare ad una riunione condominiale anche in orario lavorativo

 

[adimecasa]

condivido in pieno quello che sostiene Luca, anche se preferisco fare le assemblee sempre dopo le 20,30, mi lascia più tempo per il disbrigo delle pratiche d'ufficio e son sicuro di avere più teste presenti, non condivido invece il modo di informare l'esito delle assemblee andate deserte, per non aver informato con un a.r. tutti in condomini, e la data della nuova assemlea con tutti gli allegati all'o.d.g. da discutere, evidenziando l'importanza delle assemblee per discutere delle loro proprietà il buon andamento e il buon uso delle stesse.

 

[luca lattanzio]

Caro proprietario di casa continui pure a fare il proprietario di casa,
che alla mia vita ci penso io è non accetto lezioni di vita da nessuno nè tanto meno da Lei

 

[Rosa Dimaggio]

Ringrazio tutti dell'utile scambio di idee e opinioni circa diritti, doveri, e difficoltà del mestiere dell'amministratore, ma vorrei chiedervi di restare sui quesiti proposti.