Quando i coeredi non sono d'accordo con una proposta di frazionamento

[magia2002]

@rita dedè cosa intendi che non avra' piu' "Schanzen" . Io sono nato a Colonia e ci ho vissuto fino all' eta' di 15 anni .un caro saluto Giuseppe

 

[rita dedè]

Possibilità!
Saluti anche a te, vivo in Baviera !

 

[massimorossi]

Buongiorno a tutti. Nel ringraziarvi ancora per i vostri consigli, volevo aggiornare i lettori sugli sviluppi della situazione: l'unico fratello che - pur in situazioni economiche difficili - non accetta la proposta di frazionamento dei due immobili preparata dai rimanenti coeredi ha intuito che puo' tenere in ostaggio i rimanenti coeredi. Parlo in questi termini perché 1) nessuno dei coeredi é in grado di acquistare la sua quota 2) nessuno dei coeredi richiederebbe la divisione giudiziale, costosissima per tutti, nessuno escluso. Questa situazione di stallo ovviamente non favorisce neanche il fratello "incapiente" che a tutt'oggi si rifiuta di pagare le spese fisse e di manutenzione dei due immobili. Il suo silenzio lascia presagire una prossima mossa di occupazione esclusiva di una delle abitazioni, contro la quale saranno gli altri coeredi a dover pagare le spese giudiziare per fare in modo di farlo uscire dall'abitazione. In altre parole, il fratello incapiente ha deciso di giocare con la sua posizione di ago della bilancia, sapendo che noi coeredi non chiederemmo mai una costosissima divisione giudiziale. L'unico appiglio potrebbe essere quella di "minacciare" la divisione giudiziale facendo rimarcare che anche lui non potrebbe sottrarsi alle spese di giudizio. Grazie.

 

[Luigi Criscuolo]

2) nessuno dei coeredi richiederebbe la divisione giudiziale, costosissima per tutti, nessuno escluso.

siamo alle solite: i poveri ricchi che non possono pagare il costo della divisione giudiziale.
Io non capisco: se ereditate tanto pagherete tanto se ereditate poco pagherete poco. C'è una commisurazione tra il valore della proprietà acquisita per eredità ed il costo della divisione.
La strada più breve è quella di pagare un perito CTU, nominato dal giudice, di rifiutare tutti come pregiudiziale la divisione, così gli immobili una volta valutati verranno messi all'asta per intero ed ogni erede prenderà quanto gli spetta dal ricavato.
La strada più onerosa è quella di far fare il progetto della divisione ereditaria dal CTU (perché questo sarà il primo quesito che gli porrà il giudice se non mettete la pregiudiziale di non voler suddividere gli immobili).
Tenete presente che il giudice non entrerà minimamente dal punto di vista tecnico sulla divisione studiata dal CTU da lui nominato; dopo aver verificato il valore delle quote di ciascun erede andrà avanti con la divisione. Il costo delle opere murarie per effettuare la divisione sarà da dividere tra tutti gli eredi.
Io credo che il giudice, visto che si tratta di due immobili, non consentirà una parcella superiore ai 2.500,00 €, che dovranno essere pagati da tutti gli eredi in parti uguali. Se uno degli eredi non paga il CTU questo ha tutti i mezzi per farsi pagare dal renitente e come ultima soluzione ci sono gli altri coeredi i quali anticiperanno in nome e per conto del coerede la sua parte per poi rivalersi su di lui (dovranno fargli causa).
Dovreste far capire all'erede recalcitrante che se non collabora sarà un bagno di sangue per tutti.
In ogni caso potete procedere con la successione indicando tutti gli eredi così anche lui dovrà denunciare la sua parte di proprietà e pagare le tasse che ci sono sopra.

 

[Franci63]

Ho letto tutta la discussione;dato che sarà impossibile frazionare ricavando 5 unità perfettamente identiche (di dimensione e di valore), e il fratello incapiente non ha nulla contro il frazionamento,ma non vuole pagare, potreste valutare di sostenere voi tutti i costi di frazionamento ,e poi assegnare a lui l'immobile di minor valore tra quelli ricavati.
Cioè ad esempio ,fatto 100 il costo di frazionamento e ricavando 5 unità dal valore medio di 100,a lui date l'immobile che vale 80,e voi avrete quelli di valore medio 105 (tra i quali fare compensazioni tra voi per fare parti perfettamente uguali).
Prima di parlare tramite avvocati è preferibile usare buon senso e diplomazia,e magari fare qualche concessione.
Per litigare c'è sempre tempo .

 

[massimorossi]

Grazie, Luigi. Il tuo commento é prezioso. Come dici giustamente, stiamo cercando di far capire all'erede recalcitrante che se non collabora sarà un bagno di sangue per tutti ... Esercizio difficile, nel quale - come dice Franci63 - occorre sacrificare l'orgoglio e procedere pragmaticamente. La soluzione del frazionamento che - ad arte - compensa le spese di frazionamento che il fratello non vuole sostenere, é interessantissima, e comincero' a studiarla con attenzione. E Luigi mi rassicura che la divisione giudiziale - se condotta con le dovute cautele e con una strategia chiara - puo' essere una soluzione fattibile. Sono stato portato a vedere le cose negativamente leggendo qui sul forum esperienze di divisione giudiziale senza fine. Eccetto un fratello, la famiglia vorrebbe mantenere 'in famiglia' le due abitazioni, per i forti legami affettivi, e per non dare a mia madre l'ultima sofferenza di vedere vendute all'asta le case acquistate con tanto sacrificio con mio padre. Grazie ancora per il vostro aiuto.

 

[magia2002]

@massimorossi cercate di acquistare la quota di vostro fratello , potete mettervi tutti e quattro fratelli e vostra madre insieme , ognuno chiede un prestito e tutti insieme gli formulate un' offerta congrua. Mia suocera aveva proceduto giudizialmente e ci sono voluti 7 anni per arrivare ad una sentenza e parecchi soldi tra avvocato- CTU- spese processuali ecc. ( meno male si e' fermato tutto in primo grado perche' se avessero appellato ecc ci sarebbero voluti chissa' quanti anni e soldi ) .Altrimenti vendete d'accordo tutti quanti ad un' acquirente qualsiasi e dividetevi i soldi della vendita . Oppure vendete almeno un'immobile e con il ricavato fatte fronte a pagare la quota a vostro fratello ed a pagare tutte le tasse - spese ecc.

 

[massimorossi]

Grazie Magia2002. Vendere un appartamento per acquistare la quota di mio fratello: é una buona idea, ne parlero' ai miei fratelli. Certo, vendere entrambi gli immobili sarebbe la soluzione meno indolore dal punto di vista pratico, ma la maggior parte di noi (escluso il fratello recalcitrante) vorrebbe abitare in almeno una delle case ... Adesso mi studio tutta la procedura della divisione giudiziale, per poterne capire i meccanismi e le varie ramificazioni ... grazie!

 

[Luigi Criscuolo]

dato che sarà impossibile frazionare ricavando 5 unità perfettamente identiche (di dimensione e di valore),

questo contraddice quello che ha scritto il postante:

Gli immobili sono per il momento indivisi, ma un progetto di frazionamento é stato finalizzato da un tecnico, che dimostra che unità autonome possono essere ricavate dai due immobili, a fronte di spese non eccessive rispetto al valore dell'immobile.

penso, tra l'altro, che questo progetto sia già stato pagato da qualcuno, oppure questo professionista ha fatto il progetto gratis sperando che gli affidiate la Direzione dei Lavori e magari, avendo una piccola attività, anche i lavori medesimi.
Tanto per quantificare di cosa si tratta, se il padre è morto senza fare testamento ed i genitori erano sposati in separazione dei beni, cioè i due appartamenti erano solo di proprietà del de cuius, alla moglie superstite vanno 1/3 del valore dei beni del marito; mentre ai 5 figli 2/3 del valore dei beni del loro padre, divisi in parti uguali cioè 2/15 (=2/3: 5) .
Se il padre è morto senza fare testamento ed i genitori erano sposati in comunione dei beni le quantità destinate ai figli, considerate nell'ambito della totalità dei beni di famiglia si dimezzano 2/15:2 = 1/15. Mentre la proprietà della moglie superstite aumentano 1/2 già suo + 1/6 (=1/3 di 1/2) come eredità = 2/3 = 10/15 delle proprietà familiari.
Io spero che il progetto sia stato fatto nel rispetto delle quote.
Ho scritto spero perché se vengono realizzati 5 mini appartamenti e gli eredi sono 6 qualcuno deve essere compensato con somme in denaro.
Diverso poi + il discorso se il de cuius ha fatto testamento.

 

[magia2002]

Mia suocera ha speso dieci anni fa 2500- 3000 eur per l'avvocato - 1500 eur la CTU e poi a seguito della sentenza sono arrivati 5000 eur di spese giudiziarie che fortunatamente hanno partecipato pro quota i nipoti eredi perche tutti i 3 fratelli di mia suocera durante gli anni della causa sono deceduti. Il valore dell' eredita' complessivamente e' sui 150-200.000 eur .Trasformare un appartamento in piu unita' abitative ha dei costi alti sia a livello di spese amministrative e a livello di impianti .