Quali sono le previsioni del mercato immobiliare residenziale per il 2011?

[Adriano Giacomelli]

Questi sono i messaggi che piace leggere, resoconti di cose fatte, proposte, ideate, per testimoniare ma per ispirare altri a fare, dire , proporre un'Italia migliore.
Grazie Salvo

 

[sellero]

arrivo lungo sulla discussione ma vorrei aggiungere una nota i riflessione
con la premessa che, come anche le altre risposte evidenziano, non è possible fare previsioni "oggettive" ma solo previsioni dettate dall'ottimismo o dal pessimismo, e questa la dice lunga
io ritengo che la crisi sia forte e difficilmente risolvibile. comunque la si pensi su un governo in carica (sta operando nell'interesse del paese oppure si sta solo occupando del mantenimento del proprio potere), credo che un governo non avrebbe interesse ad operare scelte impopolari se non fosse costretto.
con l'ultima manovra (passata in poche ore da 40 a 70 miliardi!) si è deciso di tagliare gli sgravi per i cittadini e tra questi, solo per rimanere nell'ambito casa, le agevolazioni prima casa, le agevolazioni sulle ristrutturazioni, le agevolazioni sugli interessi dei mutui.
quindi, che il mercato immobiliare subirà un peggioramento è un fatto.
e siccome la crisi è seria, si può ipotizzare che avrà un effetto anche sul mercato immobiliare (che è regolato dalla legge della domanda e del'offerta) perchè sempre meno persone possono sostenere i costi dell'acquisto o del mantenimento della casa.
questo in assoluto. c'è poi il ragionamento relativo.
se si pensa ad un investimento, proprio la crisi e i suoi conseguenti scossoni offrono la possibilità di guadagnare sicuramente di più in borsa. ma si rischia anche molto di più.
se si pensa ad una casa per viverci, qualunque ragionamento è azzerato. perchè sono le necessità soggettive a determinare l'acquisto.
se la crisi si conferma, potremmo assistere ad un altro momento come il passaggio lira/euro (altro momento di crisi, arginata con l'euro). per cui se si riesce a vendere un attimo prima di quel momento, ci ritroveremmo un attimo dopo con un bel guadagno. ma indovinare il momento è come vincere al superenalotto, ci vuole tanta tanta fortuna.
al ragionamento sul mercato immobiliare bisogna poi aggiungere il ragionamento sul mutuo (chi ha i soldi per comprare casa in contanti credo che opererà le proprie scelte di investimento in base a consulenti finanziari). secondo me in questa fase (iniziata nell'estate 2010 quando i tassi fissi hanno raggiunto il punto minimo) conviene il tasso fisso, perchè aumenteranno i tassi e l'inflazione. comunque la si pensi, sbagliare la scelta sul tipo di tasso potrebbe incidere sensibilmente sul valore dell'immobile.
ovviamente, secondo me.

 

[salvo cervino]

X sellero in particolare, il mercato immobiliare proprio perchè mercato è, è legato alla domanda e all'offerta. Sta di fatto che il prezzo degli immobili anche se la domanda cade non scende, perchè se devi andare a costruire lo stesso immobile in fase (inflazione) con l'aumento delle materie prime e del lavoro spenderesti quanto meno il costo base che precedentemente hai sopportato. Per motivi di liquidità allora è possibile che qualcuno svenda, ma non è la regola. In effetti chi INVESTE in immobili lo fa a medio lungo termine. Il che significa che utilizza plusvalenze non capitale circolante pertanto è denaro che non serve liquido e viene preservato dalla svalutazione facendolo diventare mattoni, ma di quelli buoni. Alla fine del discorso e dell'investimento hai preservato il tuo capitale e se sei bravo (tu o chi per te) hai anche lucrato una rendita non indifferente qualunque sia la situazione finanziaria del Paese, anzi ti dirò che più disastrosa è più il mattone copre. Situazione non vera, fluttuante e diametralmente opposta nel caso di titoli e derivati, legati a grandi speculatori che hanno ipotizzato percorsi e scenari che il piccolo e medio investitore non immagina e si ritrovano a nuotare in mare magnum inconsapevolmente.

 

[tovrm]

...credo che un governo non avrebbe interesse ad operare scelte impopolari se non fosse costretto.

Un governo che non fa delle cose solo perché, anche se magari giuste, le ritiene impopolari è, secondo me, un governo debole e senza attributi e fortemente legato alla poltrona più che al popolo che rappresenta.

comunque la si pensi, sbagliare la scelta sul tipo di tasso potrebbe incidere sensibilmente sul valore dell'immobile.

Più che sul valore dell'immobile, che non dipende dal tipo di mutuo acceso per pagarlo, l'incidenza è sul costo dello stesso. Penso sia questo che volevi dire.

 

[sellero]

ringrazio per le risposte e precisazioni, ovviamente il mio è un punto di vista come quello di qualunque altro

le precisazioni di salvo cervino mi sembra attengano alle scelte negli investimenti (immobiliari e non), quello che volevo dire in questi casi è che probabilmente chi ha contanti da investire cercherà la consulenza specializzata (impossibile ridurre in una discussione una materia così complessa). però non mi convince l'affermazione che più la situazione è disastrosa e più il mattone rende, perchè questo non riesce a spiegarmi il crollo del mercato immobiliare negli USA e in Spagna. pienamente daccordo invece sugli investimenti in borsa. è quello che volevo dire col fatto che è molto rischiosa. è però innegabile che se si riesce ad individuare il "titolo" giusto si possono realizzare dei rendimenti enormi (ad esempio l'oro o l'argento) che il mattone non da. in questo senso (cioè per l'investimento di un singolo) penso che gli indici di borsa non dicano niente, perchè sono una media tra titoli che hanno "guadagnato" e titoli che hanno "perso".

riguardo alle precisazioni di tovrm sul governo non credo che la forza di un governo si misuri sulle scelte impopolari, in questo senso cito l'esempio dell'islanda (se l'ho capito bene): azzeramento del debito verso la grande finanza e mandato di arresto per i banchieri. sono certamente scelte forti ma non impopolari. così come tagliare lo stato sociale (cioè agire contro i più deboli) è certamente una scelta impopolare ma non mi sembra forte.

per il tipo di mutuo si hai ragione, intendevo sul costo dell'immobile e conseguentemente sulla misurazione dell'investimento.

 

[salvo cervino]

X sellero con i mandati di arresto non si va da nessuna parte, sei la gente comprasse meno azioni e derivati certi banchieri squallidi non si arricchirebbero purtroppo il miraggio di un guadagno più alto e ipoteticamente più immediato è una sirena che incanta parecchi e ingrassa pochi (i manipolatori). Riusciremo mai a metabolizzare questi concetti? E' una domanda e un auspicio nel contempo; siamo sempre li per produrre ricchezza ci vuole il capitale e il lavoro tutto il resto è poesia che fa rima con utopia.
Saluti
Salvo

 

[sellero]

pensavo si parlasse di andamento del mercato immobiliare
non conosco abbastanza la situazione islandese, anche perchè non se ne parla molto (mi domando perchè). se la conoscessimo potremmo anche scoprire che da qualche parte ci stanno andando.
ma sono daccordo sulla critica agli investimenti in borsa, che non faccio. tuttavia non penso che siano le popolazioni a dettarne gli andamenti, cioè non siamo noi il problema.
la "produzione di ricchezza col capitale e lavoro" c'è da prima che io nascessi (e non sono un giovanotto). tra le conseguenze di questo sistema, c'è purtroppo anche lo sviluppo degli investimenti in borsa.
ma siamo fuori tema
infine, caro salvo, permettimi una battuta. senza alcuna intenzione polemica. Che t'ha fatto l'utopia?
chi ha inventato questa parola (Tommaso Moro) considerava utopica la liberta di pensiero (certo era il 1500!).
Eduardo Galeano la definisce poeticamente. "Lei è all'orizzonte.Mi avvicino di due passi, lei si allontana di due passi.Cammino per dieci passi e l'orizzonte si sposta dieci passi più in là.Per quanto io cammini, non la raggiungerò mai.A cosa serve l'utopia?Serve proprio a questo: a camminare."
E ci aiuta ad evitare di correre i rischi dai quali ci mette in guardia Fabrizio De Andrè. "Penso che un uomo senza utopia, senza sogno e senza ideali, vale a dire senza passioni e senza slanci, sarebbe un mostruoso animale fatto semplicemente di istinto e di raziocinio: una specie di cinghiale laureato in matematica pura."
Evviva l'utopia!

 

[salvo cervino]

cioè non siamo noi il problema.

Sicuramente sono d'accordo con te non siamo noi il problema, semmai alcuni di noi incosciamente alimentano il fenomeno. Il mercato americano è diverso dal nostro e poi è anche un discorso politico, ti dirò molto succintamente perchè è un discorso lungo e variegato, che nel momento che il loro pil non cresceva hanno pensato (politicamente) di incentivare i consumi, ma come? Hanno fatto si che le banche concedessero prestiti, cioè mutui aggiuntivi a quelli già in corso da destinare ai consumi. Il problema si è sviluppato successivamente perchè inizialmente la spinta c'è stata; infatti con il crescere della domanda di mutui o prestiti che sia, a offerta ferma, per la legge di mercato sono saliti i tassi che per la maggior parte erano in variabile; alla fine il debitore con la sua capacità di reddito non è stato più capace a pagare la rata. Da li le azioni di pignoramento, ma la vendita del bene non garantiva il credito vantato dalle banche perchè già a suo tempo il valore del prestito era di oltre il 30% (nella migliore delle ipotesi) più alto del valore dell'immobile. Mi fermo qui e cerchiamo di metabolizzare questa parte che mi rendo conto non è chiarissima e che meriterebbe degli approfondimenti. Comunque e chiudo in Europa non è così, in Grecia è lo stato che si indebitato oltre misura qui gli speculatori hanno fatto lievitare i tassi di interesse per rinnovare al termine il debito e così via.

Aggiunto dopo 12 minuti :

Utopia
Da Wikipedia, l'enciclopedia libera. Il termine nasce dal titolo di un libro di Tommaso Moro (circa 1516) Utopia è una repubblica in cui tutta la proprietà è in comune La parola "utopia" viene usata da Moro per suggerire simultaneamente
due neologismi greci: outopia (nessun luogo) e eutopia (buon luogo) .L'utopia può essere idealistica o practica, ma il termine ha acquisito una forte connotazione di perfezione ottimistica, idealistica e impossibile. 1 In campo filosofico, disegno di una società perfetta, proiettata in una dimensione spazio-temporale indefinita, nella quale gli uomini dovrebbero poter realizzare una convivenza del tutto felice: l'u. di Marx. 2 estens. Nel l. corrente, aspirazione o speranza generosa ma spesso irrealizzabile: è un'u. sperare di farcela!
Mi pare che in quello che diceva De Andrè, di cui nutro un profondo rispetto, ci sono alcune virgole LUI non confonde l'utopia con il sogno. Gli uomini hanno bisogno di sognare ma senza accettare l'utopia quale fine esistenziale.
Mi pare che é diventato questo forum una palestra di cultura, mi fa piacere al di la di ogni convincimento personale.
Un saluto affettuoso a tutti.
Salvo

 

[Marco Costa]

tutto ottimo nutrimento per la mente ed il pensiero
complimenti

 

[salvo cervino]

Grazie Marco, però sarebbe il caso e credo che ci vorrebbe un forum adatto come investire nel mercato immobiliare, come e perchè; la ricerca del dove e i possibili e ipotizzabili scenari nell'utilizzo dell'immobile perchè produca rendita in relazione al posto, quindi alle circostanze, alla fiscalità e ai benefici oltre che al tempo di immobilizzo. Non so forse è quasi chiaro ma comunque mi sembra che il senso si coglie!