Quale tipo di mutuo mi conviene?

[ralf]

Ciao a tutti, debbo probabilmente fare una richiesta di un mutuo di circa 120.000 euro su un totale di circa 200.000. LA Banca in linea di massima ha già dato parere favorevole in maniera informale. Ora il problema è; che tipo di mutuo? Tasso fisso, variabile, variabile con cap? Sono tante le cose lette e sentite che non ci si raccapezza più. Voi cosa ne pensate?

 

[AlbertoF]

Claudia
personalmente sono d'accordo con te.Non dare retta a nessuno fai come pensi meglio ,principalmente sulla base della tua situazione economica/finanziaria sia attuale sia ,possibilmente,quella futura: Dipende essenzialmente dal tipo di lavoro che fate:Se eventulmente siete due dipendenti pubblici ed avete la certezza del lavoro fisso potete anche impegnarvi per un tasso fisso:Contrariamente se pensate di avere un miglioramento retributivo in futuro potete scegliere anche un tasso variabile o misto (i primi due anni variabile e poi scegliere)
Dovete essere voi a scegliere il tipo di tasso da adottare. Anche il tasso variabile con cap non è da scartare,dipende da quanto costa.
Solo voi conoscete le vostre possibilità. Non sono in grado di darvi un consiglio definitivo,credo che nessuno sia in grado.
Ciao

 

[danmaz74]

La scelta dipende molto da quanto rischio siete disposti a prendervi per poter risparmiare rispetto al tasso fisso. Io personalmente ho fatto da poco il mutuo e ho scelto il tasso variabile puro, perchè è quello che potenzialmente fa spendere meno, anche se c'è il rischio che, se i tassi saliranno molto, poi la rata salga troppo per il mio stipendio. Se proprio la rata dovesse diventare troppo alta, la mia intenzione sarebbe, visto che esiste la possibilità di rinegoziare o fare la surroga, di allungare il mutuo in modo che la rata scenda ad un livello accettabile.

In generale, per fare un confronto tra le varie possibilità che ti offre la tua banca (rischi e risparmi) con diversi scenari dei tassi futuri puoi usare la funzione di calcolo rata del simulatore sul mio sito mutuostudio.com

Se poi vuoi vedere se ci sono altre banche che fanno offerte migliori, puoi utilizzare mutuionline.it, che è il sito che contiene più offerte.

Ciao

Daniele

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Valuti la

rata fissa a tasso indicizzato​

(l'indicizzato è meno costoso rispetto al fisso) : La rata rimane costante , ma in funzione dell'incremento o diminuzione dei tassi la durata del mutuo si allunga o si accorcia.
Cosi' facendo: (ipotesi mutuo ventennale)
1-si sfrutta il costo di mutuo piu' basso (indicizzato)
2-non ci sono oscillazioni nella rata che rimane sempre la stessa (vantaggio: tranquillità)
3-i vari incrementi e diminuzione dei tassi nel ventennio presumibilmente si compenseranno
4-nella malaugarata ipotesi che fra 20 anni il mutuo si fosse allungato ancora di un anno, allora pagare p.es. 600 euro comporterà la stessa fatica (in rapporto allo stipendio futuro ) di sborsarne oggi 150,00. meglio avere questo "fastidio" domani che subire un incremento della rata oggi , cosa che oggi potrebbe far vacillare il bilancio mensile
5-verificandosi l'ipotesi 4 , concettualmente l'onere maggiore potrebbe pareggiare il minor costo dato dal minor tasso fruito rispetto al quello che si sarebbe pagato se si fosse optato per il fisso

 

[danmaz74]

Valuti la

rata fissa a tasso indicizzato​

(l'indicizzato è meno costoso rispetto al fisso) : La rata rimane costante , ma in funzione dell'incremento o diminuzione dei tassi la durata del mutuo si allunga o si accorcia.

Attenzione che oggi i tassi sono bassissimi, per cui facendo un mutuo a rata costante viene una rata molto bassa mentre i tassi, nei prossimi venti anni, saranno quasi sempre superiori a quelli odierni. Questo porta ad un allungamento del mutuo, e se l'allungamento supera il limite stabilito dalla banca (solitamente 10 anni) ad una maxirata finale che può essere anche molto salata. Io prenderei in considerazione questa opzione solo se ci si può permettere la rata che viene con un mutuo al massimo di 15 anni, con il quale il rischio è piuttosto basso.

Si può vedere qualche esempio sul sito ratacostante.it

 

[ornella]

Ciao, mi sto trovando nel tuo identico caso ... un mutuo di 120.000 ... la mia scelta è andata su di un mutuo variabile con CAP (molto interessati i prodotti di MPS e di Barclays): entrambi hanno il CAP fissato a 5,5, è vero che costa di più di un variabile puro, ma cmq ti garantisce una sicurezza che la tua rata mensite non superi mai un certo tetto.
Ti consiglio cmq di andare ad informarti presso più banche, così da sentire più pareri e poter cnfrontrare le proposte. Non ti limitare alla tua banca. Nella scelta tieni presente anche l'eventuale costo di assicurazioni aggiuntive richieste dalla banca (CPI, RCA, scoppio e incendio, ecc). Io ho scelto la Barclays in quanto aveva uno spead più basso (1,40 rispetto a 1,85 di MPS).
Per informazioni consulta isiti di Mutui online ...
Buona scelta, Ornella

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Ho fatto un giro in rete ed anche ricalcando quando già detto da Alberto e Ornella gli esperti convergono su ( personalmente concordo) due scelte:
A-Il " Mutuo Free Variabile con Cap", un finanziamento a tasso variabile che consente al mutuatario di stabilire un limite massimo predeterminato allo stesso tasso di interesse. Ciò significa che chi stipula il finanziamento potrà optare per la presenza contrattuale di una soglia oltre la quale il tasso di interesse non potrà mai salire, anche se i parametri di riferimento sui quali è calcolato il tasso dovesse in qualche maniera superarla. Ma evidentemente costa di piu' ( fino a 3 punti di differenza rispetto al seguente)
B-Il già evidenziato " Mutuo Free Variabile a rate costanti" che puo' arrivare anche a trentanni (probabilmente il riferimento alla durata dei 10 anni e alla maxi rata si riferisce al leasing , ipotesi a mio parere sconveniente)

La scelta và fatta subito nell' ambito delle due opzioni analizzate. L'ipotesi della surroga ha senso solo se si punta sul ribasso dei tassi.
Tanto è che a mio parere non ha senso fare un fisso puntando su una possibile rinegoziazione (surroga) come fattore protettivo ; Infatti :
-se i tassi si indirizzano verso l'alto (visto che diamo tutti per scontato che i tassi piu' bassi di cosi' non si puo') non avrò interesse ad uscire dal fisso per fare un nuovo mutuo indicizzato o tantomeno un nuovo fisso ad un tasso superiore

 

[ornella]

Considerando il fatto che ad oggi i tassi sono al minimo storico (euribor 3 mesi = 0,66) il tasso che mi hanno proposto con CAP varia tra il 2,06 e il 2,27 mentre per i Variabili puri ho trovato come più conveniente quello della barclays (che però non deve superare il 60% del valore dell'immobile) ad un tasso di 1,46 (spread 0,80 + euribor a 3mesi 0,66) ... tutti gli altri variabili si attestano intorno a 1,90/2% ... di comseguenza non molto più altri rispetto a quello con CAP (che cmq ti assicura un tetto massimo nel tempo).
Personalmente ho subito scartato il variabile a rata costante, è vero che l'importo mensile non mi varia ma pago per più anni con conseguente aumento di interessi restituiti.
Saluti
Ornella

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Personalmente ho subito scartato il variabile a rata costante, è vero che l'importo mensile non mi varia ma pago per più anni con conseguente aumento di interessi restituiti.

Perchè per forza si deve pagare per piu' anni ? Come si fà a prevedere cosa succederà da qui ai prossimi 20-30 anni? In Giappone i tassi sono stati per parecchio tempo allo 0% nel qual caso i tempi e le rate si ridurrebbero di molto ; comunque bisogna fare la media: ci saranno dei periodi che si ha la sensazione che i tempi del mutuo si allungheranno e cosi' le rate ; in altri periodi la sensazione sarà inversa.
Si valuti anche che se oggi pago il 3% anzicchè il 5% sto accumulando un "Gap" positivo da ammortizzare anche se i tassi si alzassero oltre il 5% per un lungo periodo prima di giungere al punto di pareggio. Facendo un esempio scolastico . Se pago il 3% per 5 anni , a parità rispetto all'ipotetico fisso, per altri 5 anni specularmente e senza nulla rimetterci, potrei pagare il 7%

E poi i conti si fanno sui tassi e non sui tempi. Meglio fare un mutuo a 30 anni al 2% che a 20 anni al 3% anche se nel primo caso l'esborso quantitativo complessivo potrebbe risultare superiore.

 

[ralf]

Vi ringrazio tanto delle risposte e spiegazioni che mi avete dato.:daccordo: