Prorogare il contratto di locazione ad uso transitorio senza rischiare la trasformazione in abitativ

[casa61]

Lo scorso anno ho affittato il mio appartamento ad uso transitorio ai sensi dell'art. 5 legge 431/98 per la durata di un anno dal 1.6.2009 al 31.5.2010. La transitorietà mi era stata espressamente richiesta dalla conduttrice (non residente nel comune di ubicazione dell'immobile) motivata dal prossimo acquisto di una casa. Nel contratto, regolarmente registrato, che prevede la sua cessazione alla scadenza senza bisogno di disdetta, ho inserito la clausola della riconduzione alle fattispecie dell'art. 2 della stessa legge 431/98 (durata 4 + 4 anni) laddove le necessità fossero venute meno alla scadenza, fatta salva tuttavia la rideterminazione del canone. Atteso che non ho nulla in contrario alla permanenza dell'inquilina ed alla trasformazione del contratto, vorrei sapere:
1) se devo comunque inviare una comunicazione alla conduttrice – ed eventualmente entro quali termini - per informarla della scadenza e delle nuove condizioni contrattuali;
2) se eventuali problemi di umidità recentemente riscontrati, possono costituire elementi di contrasto (potrei informarla con lettera raccomandata della situazione e far decidere a lei se rimanere o no?);
3) se in caso di contrasto e del venir meno dell'accettazione delle nuove condizioni contrattuali rischio qualcosa in termini di permanenza della conduttrice (automatica trasformazione del contatto).
Grazie per la risposta.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

I contratti di natura transitoria possono avere durata da un mese a diciotto mesi e devono obbligatoriamente essere legati ad esigenze temporanee del proprietario o dell'inquilino (come, tipicamente, la mobilita' lavorativa), che siano tra quelle individuate dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e associazioni di inquilini.
Sui contratti dev'essere chiaramente riportata l'esigenza temporanea che ha determinato la sottoscrizione e devono esservi allegate prove scritte al riguardo. Prima della scadenza del contratto il soggetto interessato dovra' confermare alla controparte l'eventuale permanere della propria esigenza con lettera raccomandata a/r.
In caso contrario, o comunque se le esigenze temporanee vengono meno, il contratto diventa un normale "4+4".

 

[casa61]

purtroppo non ho allegato nulla perché la persona era una conoscente. La motivazione, peraltro dalla stessa richiesta, è la ricerca di una casa di proprietà e per questo non ha voluto fare il contratto 4 + 4 perché sembrava che di lì a qualche mese avrebbe proceduto con l'acquisto. Posso comunque chiedere un aggiornamento del canone alla luce del fatto che lo abbiamo contrattualmente stabilito? in ogni caso, devo rifare un contratto ex novo oppure quello in vigore si trasforma automaticamente senza possibilità di alcuna modifica?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Raccomandandole di recarsi presso una associazione dei piccoli proprietari (per risparmiare sulle spese legali) e per entrare nel merito previo analisi approfondita del contenuto del contratto e dell'accaduto, le anticipo il mio pensiero.
-il contratto è divenuto 4+4 ; a questo punto il canone è quello indicato in atto con suo diritto a richiedere l'adeguamento Istat. Non ritengo (salvo ovviamente concorde volontà) che Lei possa rinegoziare un nuovo canone o comunque partire con un contratto ex novo.

Umidità:
-se era nota all'atto dell'inizio della locazione (a condizione che il problema sia di entità tale da consentire comunque il normale godimento ) a mio parere nulla deve fare in quanto nella determinazione del canone si è tenuto conto anche di questa particolarità
-se non era nota, il conduttore potrebbe recedere dal contratto ( ma pare questa un'ipotesi neppure presa in considerazionedal conduttore) O Lei dover eseguire quelle opere necessarie o ridurre l'entità del canone
Nell'uno e nell'altro caso valga art.1578 del codice civile ( Vizi della cosa locata), art. 1581 ( vizi sopravvenuti) ,1584 (diritti del conduttore in caso di riparazioni) , art.1585 (garanzie per molestie)
Invece circa gli obblighi del locatore vedi art. 1575 : il locatore deve consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, garantire il pacifico godimento durante la locazione)

 

[casa61]

in realtà temevo che la trasformazione sarebbe stata automatica (purtroppo quando si affitta a conoscenti si commettono sempre banali errori che poi diventano pesanti). Per l'umidità, era già presente al momento della locazione. Ancora una domanda: la decorenza dei quattro anni è quella del contratto in corso di vigenza? Grazie comunque per le risposte chiarisssime!!!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A parere di chi scrive si conteggia anche il perido già fruito in sede di contratto transitorio ; ossia se il contratto transitorio è durato un anno ne restano ancora 7 ( salvo facoltà disdetta allo scadere del quarto anno ossia fra tre).