Proroga locazione abitativa agevolata 3+2

[cec]

Buongiorno,
a dicembre 2014 ho stipulato, per conto di un familiare, un contratto di locazione abitativa agevolata 3+2 usufruendo della tassazione agevolata (cedolare 10% ed IMU leggermente ridotta) conforme ai parametri del contratto allora vigente del 2009 (poiché era la prima volta che lo facevo, per sicurezza ero stata da un'associazione a farmi confermare la correttezza del calcolo).
Mi sto accingendo a compilare il modello RLI, adempimento successivo, proroga di +2 anni.
Mi è sorto un dubbio.
E' uscito il nuovo accordo territoriale del 2019 e per pura curiosità ho rifatto il calcolo; poiché non sono stati variati i coefficienti rispetto al precedente contratto, sul quale però avevo potuto calcolare l'adeguamento Istat 75% dal 2009 al 2014, anno di stipula del contratto, mi trovo con una differenza di circa 20 euro mensili in più. Non avendo il conduttore avanzato alcuna richiesta di riduzione, posso proseguire con la normale proroga +2?
Quante proroghe +2 si possono fare prima di rifare un nuovo contratto se entrambe le parti si trovano bene? Grazie

 

[uva]

Sicuramente puoi proseguire la locazione prorogando il contratto in essere, senza dover rifare i conteggi.
Avendo optato per la cedolare secca non puoi aumentare il canone di locazione, neppure per l'adeguamento Istat.

Le proroghe si fanno finché il contratto è in vita, cioè non viene disdettato né dal locatore né dal conduttore.
Non vi è limitazione al numero delle proroghe; ed è stato chiarito lo schema dei rinnovi: 3 anni + 2 + 2 + 2 ……(e non 3 + 2 + 3 + 3 ….come previsto in precedenza).

 

[cec]

Avendo optato per la cedolare secca non puoi aumentare il canone di locazione, neppure per l'adeguamento Istat.

Grazie per la risposta.
Sai che mi hai fatto venire un altro dubbio?
Non ho mai aumentato il canone di locazione dal 2014. Quell'adeguamento ISTAT 75% di cui ho scritto, riguarda il calcolo iniziale dell'affitto. Ho preso i parametri dell'accordo del 2009 e sono arrivata a 486 euro mensili. Poichè l'accordo prevedeva la possibilità di aggiornamento del 75% della variazione ISTAT, nel 2014 quando ho preparato il contratto ho fatto il calcolo di rivalutazione monetaria 2009/2014 arrivando ai 515 richiesti (e mai variati). Spero sia corretto ... il calcolo l'aveva visto anche l'associazione di categoria...

 

[uva]

Poichè l'accordo prevedeva la possibilità di aggiornamento del 75% della variazione ISTAT, nel 2014 quando ho preparato il contratto ho fatto il calcolo

Secondo me hai agito correttamente.
Se l'Accordo Territoriale del 2009 (vigente nel 2014, quando hai stipulato il contratto concordato) prevedeva quella possibilità, tu giustamente ne hai tenuto conto.
Il fatto che l'Associazione di categoria abbia confermato il risultato ne è la conferma.

Se l'inquilino ha dei dubbi può rivolgersi ad un Sindacato, tipo il Sunia, per un ulteriore controllo. Non avendolo fatto, ne deduco che per lui va bene così.

 

[donatella]

la proroga è 3+2+3 totale 8 anni poi ricomincia 3+2+3

 

[Elisabetta48]

la proroga è 3+2+3 totale 8 anni poi ricomincia 3+2+3

No. Il Decreto Crescita 34/2019, come convertito in legge, fornisce l'atteso chiarimento:

"Art. 19 - bis Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato 1. Il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio."

Quindi 3+2+2+2... oppure 4+2+2+2.... e via così
(Lo metto tra parentesi: fidati di @uva, non sbaglia mai... )

 

[uva]

Ringrazio @Elisabetta48, ma non mi ritengo infallibile!

Chi abitualmente non sbaglia è @Nemesis, che aveva commentato la notizia in una precedente discussione di cui metto il link (l'argomento è trattato dal post n. #30 in avanti):

Contratto di locazione 3+2 come si rinnova?

Posso chiedere ad @Alexandros come è finita? Oggi un conoscente mi ha detto di aver scoperto per caso di dover fare "qualcosa" (lo ha scoperto perchè all'inquilino al Caf han chiesto della documentazione): i primi 5 anni sono passati da un po' e lui non ha mai comunicato niente, solo pagato le...

www.propit.it

 

[Elisabetta48]

non mi ritengo infallibile!

Infallibile forse no, ma preparata, attenta e paziente nello spiegare agli altri... sì.

Mi ero persa il proseguo di quella discussione (un po' di problemini in famiglia mi hanno tenuta lontana dal computer) per cui ho scoperto solo di recente la storia del +2+2+2... Insomma, tutti forzati a fare un RLI ad anni alterni.
Alla prossima...

 

[Elisabetta48]

Sono andata a leggermi la discussione ricordata da @uva, in particolare il post #57 di @Clematide.
Insomma, per l'art. 3-quater, punto b) del Decreto Crescita (20/06/2019), l'art. 13, al comma 6-bis, del Decreto-legge 6/12/2011, n. 201 è diventato così:

"6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, e' ridotta al 75 per cento. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni del presente comma, il soggetto passivo e' esonerato dall'attestazione del possesso del requisito mediante il modello di dichiarazione indicato all'articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, nonche' da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione."

Cioè uno si può auto-applicare l'aliquota agevolata e pure lo sconto del 25% senza dover produrre alcunchè al Comune: dichiarazioni, comunicazioni, autocertificazioni, vidimazioni? Mi sembra troppo bello per essere vero. E' anche vero che per lo Statuto del contribuente (Legge 27 luglio 2000, n. 212), che all'art.6 afferma che:
"4. Al contribuente non possono, in ogni caso, essere richiesti documenti ed informazioni già in possesso dell'amministrazione finanziaria o di altre amministrazioni pubbliche indicate dal contribuente. Tali documenti ed informazioni sono acquisiti ai sensi dell'articolo 18, commi 2 e 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, relativi ai casi di accertamento d'ufficio di fatti, stati e qualità del soggetto interessato dalla azione amministrativa."

in teoria i Comuni mai (dal 27 luglio 2000 in poi) avrebbero dovuto chiedere dichiarazioni riguardanti i contratti concordati: sarebbe stato sufficiente incrociare i dati con quelli dell'Agenzia delle Entrate e verificare la tipologia del contratto registrato. Eppure lo facevano...
Cosa mi dite? C'è un'altra chiave di lettura?

 

[uva]

Cioè uno si può auto-applicare l'aliquota agevolata e pure lo sconto del 25% senza dover produrre alcunchè al Comune: dichiarazioni, comunicazioni, autocertificazioni, vidimazioni?

E' un argomento di cui mi sono occupata anch'io (aliquota agevolata IMU per immobili locati con contratto concordato), e sono arrivata alla seguente conclusione.

1) Per usufruire soltanto dello "sconto fiscale" del 25%, il contribuente non deve presentare alcuna dichiarazione.
Quindi l'aliquota IMU da applicare sarà quella ordinaria deliberata dal Comune meno il 25%.

2) Se invece il contribuente vuole usufruire anche dell'(eventuale) aliquota agevolata deliberata dal Comune, allora il Comune può imporre la presentazione di una dichiarazione, ed anche della copia contratto di locazione concordato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.
In questo caso, l'aliquota IMU sarà quella agevolata deliberata dal Comune meno il 25%.

Il secondo caso mi riguarda, perché il Comune di Torino chiede la presentazione di un modulo + copia del contratto se si vuole godere delle due agevolazioni (aliquota IMU ridotta e poi scontata del 25%).