Proprietà di un edificio: donazione, condominio, superbonus 110%

[nicotropea]

Va bene su tutto, e ti ringrazio per i suggerimenti, ma si sta discutendo d'altro.
La domanda resta sempre senza risposta...

 

[vittorievic]

- Maria è comproprietaria (al 66%) - con Antonio (16,66%) e Luca (16,66%)- di 2 unità immobiliari (una di colore verde e l'altra rossa).

prima dove procedere allo scioglimento della comunione ereditaria dell'edificio che fa si che il palazzo attualmente non sia un condominio: le quote di proprietà sono indistinte su tutti gli appartamenti. Come ho già avuto modo di scrivere dovete monetizzare gli appartamenti e rimanere nelle quote già assegnate altrimenti dovete compensare la cessione/acquisto di parte delle quote di proprietà o con denaro (vendita/acquisto) o con altre quote di proprietà che non c'entrano con questo palazzo o con donazioni.
Passare da una situazione come quella attuale, da te descritta, a quella che potrebbe consentire di usufruire del superbonus è possibile ma oneroso.

 

[nicotropea]

prima dove procedere allo scioglimento della comunione ereditaria dell'edificio che fa si che il palazzo attualmente non sia un condominio: le quote di proprietà sono indistinte su tutti gli appartamenti. Come ho già avuto modo di scrivere dovete monetizzare gli appartamenti e rimanere nelle quote già assegnate altrimenti dovete compensare la cessione/acquisto di parte delle quote di proprietà o con denaro (vendita/acquisto) o con altre quote di proprietà che non c'entrano con questo palazzo o con donazioni.
Passare da una situazione come quella attuale, da te descritta, a quella che potrebbe consentire di usufruire del superbonus è possibile ma oneroso.

Perdonatemi, ma cerco di capirci qualcosa. Nei miei limiti, per carità.


Prima
Si va dal notaio. Mia madre dona le quote di quattro appartamenti a noi due figli. Io e mio fratello ci doniamo le quote tra noi.
Sintesi: io divento unico proprietario al 100% di 2 appartamenti, mio fratello unico proprietario al 100% di altri due appartamenti; mentre mia madre resta comproprietaria di altri 2 appartamenti (lei al 66,66%, io al 16,66% e mio fratello al 16,66%).
- Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?
- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?
- Vorremmo fare la donazione (mia madre ai figli; i figli si donano le quote fra loro): è proibito farlo? Risposta secca: sì o no?
- La donazione si riferisce a immobili che hanno la stessa rendita e dunque valore. Non mi pare si debba compensare con altro.


Dopo
- Io proprietario al 100% di 2 immobili posso ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?
- Mio fratello proprietario al 100% di 2 immobili può ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?
- Mia madre comproprietaria al 66,66% (con me al 16,66% e mio fratello al 16,66%) di 2 immobili può ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?

 

[Gianco]

Hai bisogno di contattare un tecnico personalmente perché a tutte quelle domande ho già risposto sul post #5.

 

[Franci63]

66%).
- Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?
- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?
- Vorremmo fare la donazione (mia madre ai figli; i figli si donano le quote fra loro): è proibito farlo? Risposta secca: sì o no?

1) si
2) si
3) no. Se i figli “si donano le quote tra loro”, non è una donazione (che tra fratelli potrebbe essere un problema in futuro, se avete/avrete figli e coniuge), ma una permuta.
Ti serve sentire il notaio, comunque, per un preventivo e per la ricerca della soluzione migliore.

 

[vittorievic]

Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?

la risposta corretta è che la comunione ereditaria per l'intero edificio è sciolta ma nell'edificio rimangono due appartamenti in comunione ereditaria.

- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?

il condominio non è che si costituisce ma è una realtà dove ci sono parti o servizi comuni ad almeno due proprietari. Il condominio si formerebbe ugualmente se i 4 appartamenti fossero al 100% di tua madre e tu e tuo fratello foste proprietari di un appartamento a testa.
... vedo che nel frattempo ti ha risposto compiutamente @Franci63.

ti capisco le tue sono ambascie di un povero ricco.

 

[nicotropea]

1) si
2) si
3) no. Se i figli “si donano le quote tra loro”, non è una donazione (che tra fratelli potrebbe essere un problema in futuro, se avete/avrete figli e coniuge), ma una permuta.
Ti serve sentire il notaio, comunque, per un preventivo e per la ricerca della soluzione migliore.

Chiarissimo.
Quindi io potrò permutare il mio 16,66% di un appartamento di mio fratello e viceversa. I costi della permuta si applicano sul valore della quota del 16,66% dell'immobile o sul valore dell'intero immobile che andrei a permutare?

Altrimenti l'alternativa sarebbe la compravendita.
Esempio, mia madra ci dona le sue quote.
Così io di un immobile ho l'83,34%. Mi maca il 16,66% che ha mio fratello. Posso comprarlo da lui, vero?

Qual è di norma la più conveniente?

 

[nicotropea]

Hai bisogno di contattare un tecnico personalmente perché a tutte quelle domande ho già risposto sul post #5.

Quindi prima dovrei fare la divisione: 4 unità a mia madre, 1 a me, 1 a mio fratello.
Dopo mia madre dovrebbe donarcene un'altra ciascuna in usufrutto?

 

[vittorievic]

Quindi prima dovrei fare la divisione: 4 unità a mia madre, 1 a me, 1 a mio fratello.

Ti faccio un esempio:
2 appartamenti al piano rialzato/terra = 230.000 €/cad
2 appartamenti al primo piano = 260.000 €/cad
2 appartamenti al secondo piano = 290.000 €/cad
Valore degli immobili 1.560.000: 6 = 260.000 € a quota.
Tua madre è proprietaria per 4/6 quindi le spettano appartamenti per il valore di 1.040.000 €.
Mentre a te e tuo fratello spettano appartamenti per 260.000 € cad.
Casualmente vengono cifre che combaciano con il valore degli appartamenti per cui la divisione è facilitata; ma potrebbe verificarsi il caso che i valori delle quote non coincidano con i valori degli appartamenti per cui occorra ripianare le differenze.
Va bene che siete in famiglia ma lo smantellamento di un patrimonio di 1,5 milioni di euro non passa inosservato alla Agenzia delle Entrate per cui occhio a non attribuire valori agli immobili troppo sbilanciati fra di loro e sopratutto di molto inferiore a quelli che risultano all' OMI.
Se poi la distribuzione degli appartamenti è di: 3 unità al Piano rialzato, 2 unità al Primo Piano e 1 unità al Secondo piano, i valori degli appartamenti saranno senz'altro causa di integrazioni monetarie per avere appartamenti interi.
Una volta fatta la suddivisione vostra madre potrà donare la nuda proprietà di una appartamento a ciascuno di voi due figli così a lei rimarranno, finché sarà viva, i redditi dei due appartamenti.

 

[nicotropea]

Ti faccio un esempio:
2 appartamenti al piano rialzato/terra = 230.000 €/cad
2 appartamenti al primo piano = 260.000 €/cad
2 appartamenti al secondo piano = 290.000 €/cad
Valore degli immobili 1.560.000: 6 = 260.000 € a quota.
Tua madre è proprietaria per 4/6 quindi le spettano appartamenti per il valore di 1.040.000 €.
Mentre a te e tuo fratello spettano appartamenti per 260.000 € cad.
Casualmente vengono cifre che combaciano con il valore degli appartamenti per cui la divisione è facilitata; ma potrebbe verificarsi il caso che i valori delle quote non coincidano con i valori degli appartamenti per cui occorra ripianare le differenze.
Va bene che siete in famiglia ma lo smantellamento di un patrimonio di 1,5 milioni di euro non passa inosservato alla Agenzia delle Entrate per cui occhio a non attribuire valori agli immobili troppo sbilanciati fra di loro e sopratutto di molto inferiore a quelli che risultano all' OMI.
Se poi la distribuzione degli appartamenti è di: 3 unità al Piano rialzato, 2 unità al Primo Piano e 1 unità al Secondo piano, i valori degli appartamenti saranno senz'altro causa di integrazioni monetarie per avere appartamenti interi.
Una volta fatta la suddivisione vostra madre potrà donare la nuda proprietà di una appartamento a ciascuno di voi due figli così a lei rimarranno, finché sarà viva, i redditi dei due appartamenti.

Sei stato estremamente chiaro. Volendo dispiacere il notaio, in questo caso per fortuna, il valore di tutti gli immobili è decisamente inferiore di un solo appartamento che hai indicato nell'esempio...

Mia madre può anche donarci gli immobili senza nuda proprietà.

Restano sempre i dubbi di questo maledetto Superbonus...