Proposta d'acquisto non rispettata, posso richiedere indietro la caparra confirmatoria?

[sara feletti]

Intorno al 20 di ottobre ho fatto una proposta (tramite agenzia) per un'immobile in costruzione e mi è stato detto dall'agente che i lavori sarebbero iniziati entro fine ottobre e la consegna dell'immobile nell'autunno 2011.La proposta (accettata e controfirmata dall'impresa) prevedeva che il compromesso sarebbe stato fatto entro il 23 dicembre. Ad oggi non è stato ancora fatto il compromesso xkè l'agente immobiliare continua a rimandare dicendo che non hanno ancora il permesso a costruire, i lavori non sono iniziati e la consegna è già slittata alla primavera 2012. Io mi sento presa in giro anche xkè io ho comprato xkè l'agente mi aveva detto che i lavori sarebbero iniziati a fine ottobre e la consegna sarebbe stata entro autuno 2011 se avessi saputo fin da subito che la consegna sarebbe stata primavera 2012 NON AVREI COMPRATA xkè ne ho bisogno prima...dove vado nel frattempo sotto i ponti??? io vorrei rescindere la proposta e riavere indietro la mia caparra di 5000 euro (che tra l'altro l'impresa ha già ritirato senza aver iniziato i lavori e senza avere ancora il permesso a costruire) COME POSSO FARE????

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Consiglio procedere con una "diffida ad adempiere" impostata in questo modo:.
1. Descrizione dei fatti e degli articoli indicati nella PdA che danno il diritto alla prestazione evidenziando quanto era previsto contrattualemente e quanto verificatosi nei fatti
2. Si richiede: la esecuzione del preliminare da eseguirsi in via...alle ore....del giorno (oltre 15 gg dalla raccomandata) ,
3. Concludere: "Se non adempirete al perfezionamento del contratto preliminare alle condizioni pattuite nella P.dA presso la sede sopracitata all'ora e nel giorno indicato, lo stesso si intendera' senz'altro risolto ai sensi dell'art. 1454 cc.".

Il suggerimento và preso con le pinze: piu' opportuno chiedere consulto previo compiuta valutazione del contenuto di quanto è stato sottoscritto e scambiato ,che qui non è dato sapere.
Il rischio è comunque di dover pagare lo stesso la provvigione perchè il contratto si è perfezionato con l'accettazione ex art. 1326 cc
Per l'uno e l' altro caso vale la pena sentire un legale. Anche perchè difficilmente Le sarà volontariamente restituito l'assegno ed esonerata dal pagamento della provvigione

Per Sua conoscenza allego testo dell' articolo dell'
Art. 1454---Diffida ad adempiere-Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risolto--Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore---Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risolto di diritto.

 

[sara feletti]

Ultima domanda.....se procedo come da suo consiglio non rischio che mi facciano fare il compromesso anche senza aver iniziato i lavori??? così fosse rimarrei doppiamente fregata xkè faccio il compromesso senza che abbiano iniziato i lavori e con il problema che l'agente mi aveva detto che la consegna sarebbe stata ad autunno 2011 e invece consegneranno (se non ci saranno ulteriori ritardi) primavera 2012...un bel po dopo direi....

 

[Ennio Alessandro Rossi]

In primis lei con ogni probabilità avrà fatto una proposta di acquisto del seguente tenore:
1-propongo di acquistare l'immobile xy talchè la costruzione dovrà essere iniziata entro il.... e conclusa entro il....... -La promittente venditrice ha confermato con l'accettazione ed il contratto pare concluso (anche se su questo aspetto ci sarebbe molto da scrivere , ma non è questa la sede)

Per cui adesso Lei reclama l'adempimento con la raccomandata e visto che lei ha diritto alle garanzie di cui al dlgs 122.2005 fra cui la vigenza del permesso da costruire (a anche qui ci sarebbero pagine da scrivere ) con evidente probabilità costoro non saranno in grado di adempiere per cui Lei , constatata la loro impossibilità potrà invocare la nullità delle obbligazioni assunte mettendo in discussione anche il diritto alla provvigione (non puo' spettare la provvigione sulla base di un contratto destinato a diventare nullo)

Se invece l'impresa dovesse essere in grado nei 15 gg di fornirle tutte le garanzie di cui al dlgs 122.05 fra cui il permesso di costruire, Lei dovrà adempiere pena la perdita (come minimo) della garanzia e della provvigione

Questo è un passo importante per la sua vita; non lesini su qualche centinaia di euro si faccia assistere visto che c'è piu' di un motivo per ritenere che "quacosa non quadra"

Oltre non posso andare non conoscendo gli atti

 

[castro]

sarebbe importante sapere se la proposta era subordinata al rilascio da parte del comune della licenza edilizia, poi se le hanno rilasciato la fidejussione sulla caparra (obbligatoria per legge sulle nuove costruzioni), se la sua era una vera e propria caparra oppure un deposito per la prenotazione, perchè per il costruttore sarebbe molto azzardato prendere delle caparre prima della concessione edilizia... ci sono tanti dettagli che possono fare cambiare le cose.
ultimo consiglio per quanto riguarda la consegna i tempi vanno dai 18 ai 24 mesi, quindi anche iniziando oggi la vedo dura che consegnino prima dell'autunno 2012.

 

[sara feletti]

Allora sulla proposta c'èscritto letteramente Alla prenotazione a titolo di caparra confirmatoria l'importo di euro 5000 IVA compresa con assegno bancario........;tale somma sarà oggetto di regolare fatturazione. E no la proposta non era subordinata al rilascio da parte del commune della licenza edilizia (anche xkè l'agente immobiliare mi aveva detto che già c'era).

 

[adimecasa]

Risposta x sara faletti: se la caparra conformatoria sulla proposta di acquisto è stata accettata dal costruttore e l'agenzia conferma il possesso della licanza a costruire gia in essere, il tutto non mantenuto dai fatti, non solo non spetta niente all'agenzia e si potrebbe vedere il codice penale cosa dice in merito alle informazioni mendace, fai un a.r. al costruttore rendilo inadempiente, e avrai tutti i diritti di sciogliere il contratto senza nessuna penale ed altre spese che potessero campare. ciao adimecasa Bergamo

 

[sara feletti]

Ho sentito un avvocato e ci andrò domani in modo da far vedere tutta la documentazione e sentire che ci dice di fare....vi dirò cosa mi dirà

 

[raflomb]

Le dirà di di fare a mezzo raccomandata una diffida ad adempiere, ovvero invita la parte venditrice alla stipula del contratto preliminare entro e non oltre una certa data, chiedendo, fin da ora, espressamente il rispetto dei termini della consegna del bene come stabiliti nella proposta d'acquisto accettata.
Da questa richiesta formale possono scaturite due soluzioni sul presupposto che la controparte non stipulerà mai un preliminare, sapendo di non rispettare i termini di consegna pattuiti:
a) lei potrà ottenere la restituzione dei 5.000,00 € che ha consegnato a titolo di caparra confirmatoria e richiedere una pari somma a titolo di risarcimento danni;
b) se fosse in grado di accettare il differimento della data di consegna ben potrebbe trattare una riduzione del prezzo finale stipulamdo conseguentemente il preliminare.

 

[sara feletti]

Ieri abbiamo sentito l'avvocato e ci ha detto che non essendoci scritti nella proposta la data di consegna dell'immobile e l'inizio lavori ma son stati detti solo a voce bisogna iniziare mandando una raccomandata con ricevuta di ritorno (che ho spedito stamattina) all'impresa e solo x presa visione all'agenzia dicendo che visti i numerosi solleciti fatti all'agenzia x aver spiegazioni sul mancato inizio lavori e x la mancata firma del compromesso (prefissato nella proposta d'acquisto da voi sottoscritta entro e non oltre il 22/12/2010) e non ricevento spiegazioni vi invitiamo ad un incontro x avere spiegazioni in merito inoltre vi sollecitiamo nel procedere alla sottoscrizione del compromesso entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente. Infine chiediamo di farci pervenire qualche giorno prima della sottoscrizione del predetto contratto la seguente documentazione da visionare:
- Bozza del compromesso;
- Copia dei progetti timbrati e approvati.

L'avvocato ci ha detto che se loro non rispondono entro 15 giorni tramite raccomandata noi possiamo chiudere il contratto e riavere i nostri soldi indietro. La mia domanda xò a questo punto è un'altra....dopo una lettera di questo tipo loro possono fare il compromesso anche senza avere il permesso a costruire???? E ancora l'avvocato ha detto di far mettere nel compromesso data di consegna dell'immobile da effettuarsi entro e non oltre il....... e per ogni mese di ritardo l'impresa dovrà versarci minimo 1000 euro di penale....ma l'impresa accetterà una cosa del genere????e se non dovesse accettare cosa devo fare????? AIUTATEMI SONO SERIAMENTE PREOCCUPATA :???: