Proposta d'acquisto non rispettata, posso richiedere indietro la caparra confirmatoria?

[castro]

se non sono pazzi non accetteranno mai una cosa del genere, potrebbe anche darsi che l'impresa ha fatto tutto secondo legge e norme varie ed il problema è dell'ufficio tecnico del comune quindi perchè mai un imprenditore dovrebbe farsi carico di ritardi che magari non dipendo da lui ma dall'amministrazione pubblica??? secondo me non faranno mai il compromesso prima di avere la concessione edilizia, e se lo faranno metteranno una clausola sospensiva relativa alla concessione edilizia , quindi niente concessione contratto sospeso , alternativa ritiri la tua caparra e dici all'impresa di chiamarti quando avranno in mano la concessione edilizia.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Le consiglio senza dubbi e riserve di fare il compromesso alle condizioni indicate dal dlsg, 122.2005 ( l'avvocato sà sicuramente di che si tratta ); in caso accordare un rinvio della firma del preliminare a quando sono disponibili le autorizzazioni edilizie ( permesso di costruire)
Diversamente Lei puo' recedere in quanto il dlgs citato le dà questa facoltà.

 

[sara feletti]

Ho letto su questo sito http://www.notariato.it/export/site...iamo/allegati-chi-siamo/Gar_preliminare_4.pdf che per gli immobili in costruzione Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel
caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile
da costruire:
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare
all’acquirente – prima o all’atto della stipula
del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata
da una banca o da un’impresa di assicurazione
o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato,
a garanzia di tutte le somme o comunque dei
corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al
trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento;
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare
all’acquirente – all’atto della stipula del contratto definitivo di compravendita – una polizza assicurativa
indennitaria di durata decennale a
garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire
gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile,
compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o
parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi
successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento
della proprietà;
• l'obbligo di conformare il contratto preliminare
ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore
(con previsione di specifiche allegazioni) (8).
Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti
presupposti:
• presupposto soggettivo: riguarda le parti del
contratto; è richiesto che a promettere di vendere
sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa
e che a promettere di acquistare sia una persona
fisica;
• presupposto oggettivo: deve trattarsi di “immobili
da costruire”, ossia di immobili per i quali “sia già
stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “siano
ancora da edificare o per i quali la costruzione
non risulti essere stata ultimata versando in stadio
tale da non consentire ancora il rilascio del certificato
di agibilità“. La garanzia fideiussoria
Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,
la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.
La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/
promittente venditore incorra in una “situazione di crisi”
ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a
esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria
è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immobile
da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di
“costruzione” che si colloca tra i seguenti due momenti:
• dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo
(permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia
successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata
in vigore della normativa);
• prima del completamento delle finiture, quando
cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato
di agibilità.
Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:
• i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto
edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/
venditore ma non ancora presentato ai competenti
Uffici del Comune;
• i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già
stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati
anche delle finiture.

Questo cosa vuole dire che quindi lui x fare il compromesso è obbligato ad avere il permesso a costruire visto che al compromesso è obbligatoria la fideiussione e l'assicurazione e x averle ci fa il permesso a costruire?????

Aggiunto dopo 22 minuti :

Mi dica se ho capito giusto quindi loro possono fare il compromesso anche senza avere il permesso a costruire ma devono fare il compromesso rilasciandomi fideiussione e assicurazione di 10 anni come da dlsg 122.2005 se non mi rilasciano queste cose xò posso rescindere il contratto riprendendomi i miei soldi....Anche se penso che loro queste leggi le sappiano e non siano così sprovveduti da non darmi i documenti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La garanzia fideiussoria-Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,
la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Vuol dire cheLei ha diritto di verificare l'esistenza del permesso di costruire ( cosa che le conviene a prescindere) e di ottentere le fidejussioni. Lei in questo senso deve muoversi; se non le vengono date queste garanzie Lei puo invocare la nullità adi quanto ha sottoscritto ed ottenere il rimborso della cauzione. Il fatto che ste cose le sappiano o meno non modifica quanto la norma prevede

 

[sara feletti]

Ho richiesto al comune tutta la documentazione relativa a quest'impresa e al progetto se il permesso a costruire esiste o no ecc....ed entro 8 giorni dovrebbe farmi pervenire il tutto. Nel frattempo domani dovrebbe arrivargli la raccomandata e se dovessero farsi sentire x fissare il compromesso io gli chiederò di visionare tutta la documentazione e di farmi avere fideiussione e assicurazione e di segnarli all'interno del compromesso esattamente come chiederò di segnare la data in cui verrà cnsegnato l'immobile e in caso di ritardo per ogni mese di ritardo almeno mille euro di penale (come mi ha consigliato l'avvocato ieri)

 

[raflomb]

Tutto il problema nasce sia da sua negligenza che dalla poca chiarezza nel tutelare i suoi interessi dell'agenzia nel farle sottoscrivere una proposta dove, come abbiamo solo ora appreso, non viene indicata nè la data di inizio lavori, nè quella di consegna dell'immobile.
Se le cose stanno effettivamente in questi termini la vedo dura anche nel recedere dal contratto con la riconsegna di quanto ha pagato.
Per essere obiettivi nelle risposte necessita che gli istanti siano chiari e dettagliati nell'esprimere i problemi da sottoporre al forum.

 

[bolognaprogramme]

Dubito molto che l'impresa vada a stipulare un compromesso senza avere già ottenuto la concessione edilizia...

Dubito altrettanto che, una volta ottenuta la concessione, si impegni a pagare una penale per il ritardo: in questo caso, in genere si rinuncia alla vendita, perchè i tempi sono troppo aleatori e difficili da preventivare con esattezza.

Fai i tuoi passi per tirarti fuori, come ti hanno già consigliato.

Silvana

 

[sara feletti]

Venerdì mattina viene consegnata all'impresa la raccomandata con ricevuta di ritorno della lettera da noi spedita.....nel tardo pomeriggio mi chiama subito l'agente immobiliare dicendomi che ci tiene a precisare che lui non ci ha mai presi in giro che ora (nel giro di due giorni) hanno il permesso a costruire ma manca la stipula della convenzione con il comune, essendo in edilizia convenzionata, e che non mi può dare le tavole di progetto timbrate e approvate, copia del permesso a costruire ne la legge 10 (come da me richiesto) xkè non le hanno. A questo punto visto che da ottobre ad oggi è la quarta versione diversa che ci racconta io mi chiedo ma se ha detto che ora il permesso a costruire c'è come fanno a non avere copia del rilascio del permesso a costruire, le tavole di progetto approvate e la legge 10???? Non è che mi sta ancora prendendo in giro che voi sappiate è possibile che davvero non le abbiano????

 

[castro]

il costruttore ha tutti gli interessi a mostrare il permesso di costruire perchè attesta il fatto che il progetto presentato è in linea con le normative urbanistiche quindi conferma il valore delle case vendute "sulla carta", magari non ha il documento l'agenzia ma il costruttore sì con le relative tavole, per te comunque è importante vedere il permesso di costruire o averne almeno gli estremi di concessione e il num di protocollo poi ne puoi avere una copia chiedendo direttamente al comune con "l'accesso agli atti"

 

[sara feletti]

Si si la richiesta al comune di accesso agli atti l'ho fatta entro 7/8 giorni dovrebbero darmi risposta....non so ma l'agente mi ha detto che l'impresa non può farmi avere quei documenti xkè non li ha xkè c'è il permesso a costruire ma non c'è la convenzione firmata col comune che non so cosa voglia dire....