Proposta d'acquisto con clausola mutuo

[Jann]

Salve, volevo chiedervi un'informazione:
In caso di proposta di acquisto vincolata all'accettazione del mutuo, accettata dal venditore, dove l'agenzia nei loro prestampati ha inserito
1) caparra legata alla accettazione del mutuo...
2) Comunicare al venditore con Raccomandata a/r (entro le ore 24 del 20 giugno 2023) notizie circa l'esito della accettazione o meno del mutuo. Scaduto questo termine senza aver ricevuto comunicazioni da parte dell'acquirente, l'agenzia immobiliare è autorizzata quindi a consegnare l'assegno alla parte venditrice? Grazie mille a chi potrà darmi delucidazioni.

 

[Dimaraz]

l'agenzia immobiliare è autorizzata quindi a consegnare l'assegno alla parte venditrice?

Premesso che la consegna dell'assegno è indipendente dalla questione mutuo (immotivato lo tenga l'agenzia)...se conoscevi i dettagli di quella opinabile clausola perché non hai comunicato nulla?

 

[Jann]

Infatti, sia l'acquirente che il consulente creditizio non hanno inviato ancuna comunicazione entro i termini, ne all'agenzia ne al venditore

 

[Franci63]

Scaduto questo termine senza aver ricevuto comunicazioni da parte dell'acquirente, l'agenzia immobiliare è autorizzata quindi a consegnare l'assegno alla parte venditrice?

Se le clausole riferite alla sospensiva per il mutuo sono esattamente come riportate, il contratto dovrebbe essere rimasto inefficace, senza approvazione del mutuo, a prescindere dalla comunicazione non avvenuta.
Me è tutto formulato così male , che è di dubbia interpretazione.
Mi spiego meglio: non è (o non è solo) la consegna della caparra ad essere legata all’approvazione del mutuo, ma l’efficacia del contratto stesso.
La clausola della comunicazione poi è poco comprensibile, visto che non è specificato cosa succederebbe in caso di mancata comunicazione (sempre stando a quanto riportato).

Diverso sarebbe se si fosse dovuto comunicare il mancato ok: no ok (con comunicazione) no contratto. Nessuna comunicazione del mancato ok, si contratto (e perdita caparra per l’acquirente).
Ma nel caso descritto, le conseguenze della mancata comunicazione si possono solo desumere dalla clausola precedente (no mutuo=no consegna caparra=contratto inefficace).

Pessima gestione della condizione sospensiva, comunque, se , ripeto, è formulata proprio così.

 

[Franci63]

Premesso che la consegna dell'assegno è indipendente dalla questione mutuo (immotivato lo tenga l'agenzia)..

Perché dici così ?
È assolutamente normale che, in caso di condizione sospensiva, l’assegno venga tenuto in deposito dall’agente, per essere consegnato al venditore solo e se la condizione si avvera: e solo in quel caso diventa caparra.

se conoscevi i dettagli di quella opinabile clausola perché non hai comunicato nulla?

Sembra che sia il venditore ad aver aperto la discussione.
Ma anche a lui conveniva non firmare tale clausola poco chiara.

 

[Jann]

Allego foto della proposta per una migliore valutazione. Grazie

 

[Franci63]

Come supposto, la clausola è diversa da come riportato inizialmente.
Da contratto, quindi (a differenza di quanto scritto sopra sulla base di indicazioni non rispondenti alla realtà), in mancanza di comunicazione per raccomandata ar della volontà di rinunciare all’acquisto per impossibilità di ottenere il finanziamento, il contratto è divenuto efficace e vincolante.
L’agente deve consegnare l’assegno, che diventerà caparra.
L’agente ha diritto di richiedere le provvigioni.

Mi auguro che l’acquirente non abbia inviato la comunicazione perché ha verificato di poter ottenere il mutuo; o che la caparra sia superiore alle provvigioni da pagare (come sarebbe sempre saggio fosse) perché il venditore non rischi di perderci, se poi il mutuo non venisse concesso.

 

[Jann]

Perfetto. Grazie per la risposta. Quindi l'assegno è divenuto caparra a tutti gli effetti e non può essere più chiesto indietro... Ancora grazie

 

[Dimaraz]

Perché dici così ?
È assolutamente normale che, in caso di condizione sospensiva, l’assegno venga tenuto in deposito dall’agente, per essere consegnato al venditore solo e se la condizione si avvera: e solo in quel caso diventa caparra

Non fraintendere...che sia "usuale" non significa che sia obbligatorio.

Firmi comunque un Preliminare che contiene una clausola sospensiva (di salvaguardia).
La parte venditrice ha tutto il diritto di volere la somma concordata (cosi come di accettare che sia trattenuta da un terzo).

Così facemmo decenni fa vendendo un'area industriale già approvata ma dove i proprietari delle zone esterne preferivano continuare a piantare Tabacco.
In quel caso la clausola non era per il mituo ma a che la lottizzazione diventasse effettiva.
Passò più di 1 anno ...e logicamente eravamo consci di dover restituire qualora non si fosse realizzato.

 

[Franci63]

Non fraintendere...che sia "usuale" non significa che sia obbligatorio.

Ok, certo.
Quando si tratta senza mediatore, però, è anche più difficile trovare una figura terza che tenga in deposito l’assegno, e quindi può avvenire che sia consegnato al venditore: per l’acquirente è comunque più rischioso.
E spesso tra privati (non essendoci provvigioni da pagare ) la condizione è risolutiva, quindi l’iter normale è che il contratto sia efficace da subito, e la caparra venga consegnata e incassata, fino ad eventuale risoluzione.

Mentre, con un mediatore di mezzo, avviene praticamente sempre che l’assegno stia in mano al mediatore stesso, fino ad avveramento della condizione.
Pur non avendo mai utilizzato sospensive nei “miei” contratti, so bene come funziona nella pratica del lavoro di agenzia , e , pur non essendo obbligatorio tenerlo in deposito, non ho mai visto consegnare l’assegno al venditore prima dell’efficacia del contratto.