l'applicazione di qualsiasi norma presuppone la sua interpretazione: e questa riportata è basata su disposizioni che sono citate con precisione.
Non dai notai. In ambito fiscale è l'Agenzia delle Entrate o il Ministro competente o il Parlamento (ovviamente, essendo il Legislatore) a dare le linee guida e le disposizioni, non il notariato o altre associazioni di privati cittadini. Il notariato può solo sollevare un problema, come spesso è accaduto anche per altre cose. L'interpretazione, ad ogni modo, non è la legge. Tant è che si riscontrano spesso sentenze che vanno in direzioni contrarie.
qui siamo invece che nel campo del diritto in quello delle opinioni: scrivi pure quel che vuoi
La mia non è un'opinione basata su niente, ma un'indicazione basata sulla circolare dell'Agenzia delle Entrate. In più, mi pare che abbia sintetizzato quello che viene scritto in un documento ufficiale del notariato (visto che a te piace citare il CCN), nel quale, per altro, si utilizza il condizionale...
"Nell’ipotesi di preliminare redatto per scrittura privata non autenticata posto in essere da un soggetto passivo IVA che contenga pattuizioni relative ad acconti prezzo - o anche cd. puro
se si accede ad un’interpretazione estensiva della regola della registrazione in caso d’uso prevista per le scritture private non autenticate - può ritenersi
in linea di principio, e a determinate condizioni, che detto preliminare non debba essere registrato in termine fisso ma solo in caso d’uso. Tuttavia, a ben vedere, l’ambito operativo di questa regola è piuttosto limitato. In primo luogo, la presenza nel contratto preliminare di pattuizioni estranee al campo di applicazione dell’IVA, quali caparre confirmatorie o clausole penali, comporta l’insorgenza per l’intero preliminare dell’obbligo di registrazione in termine fisso. In secondo luogo, il preliminare è sempre soggetto all’obbligo di registrazione in termine fisso, anche se redatto per scrittura privata non autenticata e se preveda acconti prezzo, qualora il contratto definitivo abbia ad oggetto locazioni immobiliari di cui al n. 8 dell’art. 10 d.p.r. n. 633/1972, ovvero cessioni di fabbricati di cui all’art. 10 nn. 8-bis e 8-ter (nonché operazioni di cui all’art. 10 n. 27-quinquies) del medesimo d.p.r., a prescindere dalla circostanza che le suddette operazioni siano esenti o imponibili ai fini dell’imposta sul valore aggiunto. In definitiva,
nel settore immobiliare la registrazione in caso d’uso dei preliminari stipulati da soggetti passivi IVA per scrittura privata non autenticata potrebbe residuare rispetto ad un preliminare di cessione di fabbricato non ultimato, ad un preliminare di cessione di contratto o ad un preliminare di cessione di area fabbricabile." (Studio n. 13-2007/T)
L'Agenzia delle Entrate, nel documento citato in precedenza, mi sembra più categorica e più pragmatica, in base a quanto disposto dall'art. 10 della Tariffa Parte I -
Atti soggetti a registrazione in termine fisso, del solito DPR 26 aprile 1986, n. 131:
"1. Contratti preliminari
di ogni specie . . . . . . . . . . . . .L. 250.000
Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo."
(evidentemente adeguato, ad oggi, a 168 €)
Questa è la legge, la precedente è una interpretazione. Non sta a me decidere se giusta o sbagliata. Ma le chiacchiere stanno a zero, i fatti sono questi.
Quindi se la mia fosse un'opinione, sarebbe ampiamente supportata da quanto già più volte riportato. Del resto io non mi sono inventato niente, relata refero. Quello sollevato dal notariato, e non condiviso da tutti i notai, per giunta, è un caso speciale, più teorico che pratico, come dal CCN riconosciuto. Cavalcare questo pretesto, dicendo che la registrazione è obbligatorio sotto "determinate condizioni" è una pura inversione della realtà dei fatti.
Tanto per completezza, "le operazioni, gli atti, i contratti, i conferimenti e i trasferimenti di immobili di proprietà dei Comuni a favore di Fondazioni sono esenti da imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale" (art. 1 co. 275, L.30.12.2004 n. 410 - Frizzera, "Immobili e Fisco").
Questo mi autorizza a dire che ci sono "determinate condizioni" per l'imposta di registro? Io non penso proprio... E nessuno probabilmente ti darà questa informazione, se andrai a chiedere un parere all'Agenzia delle Entrate, perché è un caso talmente specifico e che non riguarda i cittadini. Oppure dici che è un'omissione grave?
continuiamo a parlare di diritto: non ci hai più spiegato in cosa consiste e quali conseguenze comporti lo "smascheramento" da parte del notaio di un pagamento anticipato...
il notaio non smaschera niente, fa il suo lavoro. Il pagamento anticipato, in caso di compravendita immobiliare, è una caparra o un acconto (o anticipo che dir si voglia). Come ampiamente discusso, sia caparra che acconto sono soggette a imposta di registro in termini proporzionali (come qui sopra citato). I pagamenti sono tutti tracciabili, nonché riportati nell'atto definitivo dal notaio. In caso di accertamento, credi che l'Agenzia delle Entrate non si accorga che sono stati dati acconti senza pagare le relative imposte? Per giunta, caparre, acconti e clausole penali sono elementi (clausole) accessori di un preliminare. Possono esistere da soli?
Tutto questo, comunque, nell'assurda ipotesi che sia conveniente dare dei soldi in anticipo senza aver scritto un preliminare (aggiungerei ben fatto) per tutelarsi.
Follia pura! (Quest'ultima è la mia opinione, ti risparmio lo sforzo di sottolinearlo).
Chi legge avrà la possibilità di valutare tutto quello che hai riportato tu e quanto da me riportato, e sceglierà come meglio crede.
Ci sono dei casi in cui non è obbligatorio registrare il preliminare
(es se fai il rogito prima dei 20gg) ma sono proprio pochi.
E' un luogo comune, questo, spesso avallato dagli AI, ma sfido chiunque a trovare dov è scritta questa cosa.
Visto per altro che conosci bene il forum cugino, ti invito a leggere questa discussione:
Rogito prima della scadenza dei 20 giorni dal preliminare, e gli assegni e la provvigione? | immobilio - Forum Immobiliare
"L’obbligo di registrazione del contratto preliminare deve ritenersi sussistere anche se entro il termine fissato dalla legge per tale adempimento le parti siano addivenute alla stipula del contratto definitivo."
(Ques.: N. 238258 - Rub. 500 richiesto da A.CARIA IMMOBILIARE di CARIA Antonio all'Agenzia delle Entrate)
Mettiamocelo in testa: la registrazione è un'imposta per lo Stato in cui prende almeno 200 euro (compresi i bolli). A questi soldi non rinuncia. Poi uno può inventarsi tutto quello che vuole, sotto la propria responsabilità, ma trattasi di evasione.
