Problemi con il preliminare

[Bonats]

a cosa, oltre che a risolvere i conflitti tra diversi aventi diritto?


e quello di seconda no?


che come già ricordato non è esattamente un vantaggio "da poco o niente"...
(tra l'altro la registrazione, oltre che presupposto per il pagamento di un obolo allo stato, può essere richiesta anche ad altri fini, come l'applicazione delle garanzie per l'acquirente di immobili da costruire o per la tassazione degli acconti con aliquota IVA agevolata)

beninteso: non c'è nessuno che non comprenda i vantaggi garantiti dalla trascrizione del preliminare, (per garantirsi i quali può avere senso affrontare i relativi costi) ma oltre a questo non capisco bene su cosa verta la diatriba.
la prassi vede una maggioranza di preliminari che non vengono sottoposti ad alcun adempimento supplementare, una certa percentuale che viene registrata, una percentuale ancora minore che viene
anche trascritta.

La trascizione è l'unica azione che rende opponibile a terzi la tua compravendita...

Se fai preliminare adesso e rogiti a fine anno ti conviene trascrivere.. Se muore il dante causa che fai? perdi il tuo immobile? direi di no ..

Identica cosa con il fallimento... se viene trascritto il preliminare, a meno che nn ci sia trascritto ovviamente l'istanza di fallimento, sei in una botte di ferro. L'unica data certa è data dall trascrizione... Da noi in Trentino c'è il tavolare e il diritto reale deve essere iscritto al Libro fondiario per essere effettivo. Puoi vendere il tuo immobile 300 volte... anche con atti fatti mesi e mesi prima... Ma l'unico che ha diritto è colui che iscrive il diritto prima di tutti...

C'èl'obbligo di registrazione entro 20 gg dall'accettazione della proposta perchè lo Stato ha bisogno di Cash

 

[ccc1956]

beninteso: non c'è nessuno che non comprenda i vantaggi garantiti dalla trascrizione del preliminare, (per garantirsi i quali può avere senso affrontare i relativi costi) ma oltre a questo non capisco bene su cosa verta la diatriba.
la prassi vede una maggioranza di preliminari che non vengono sottoposti ad alcun adempimento supplementare, una certa percentuale che viene registrata, una percentuale ancora minore che viene anche trascritta.

a me non sembra una diatriba..............sono opinioni.
la registrazione preliminare e' obbligatoria.
chi vuole trascrivere anche pagando qualcosa per tutelarsi fa bene, chi non vuole trascrivere rischia di piu'.
sono scelte.

 

[erwan]

ovviamente sono opinioni: ma leggendo si ha l'impressione che appaiano discordanti, almeno nei toni, quando nella sostanza non dovrebbero esserlo:

è pacifico che la registrazione del preliminare, a determinate condizioni, sia obbligatoria, e che tale obbligo sia il più delle volte disatteso (per questioni fiscali e non solo);
altrettanto pacifico che la trascrizione costituisca una forte tutela, e che tuttavia siano in pochi ad avvalersi di questa facoltà.

 

[ccc1956]

ovviamente sono opinioni: ma leggendo si ha l'impressione che appaiano discordanti, almeno nei toni, quando nella sostanza non dovrebbero esserlo:

è pacifico che la registrazione del preliminare, a determinate condizioni, sia obbligatoria, e che tale obbligo sia il più delle volte disatteso (per questioni fiscali e non solo);
altrettanto pacifico che la trascrizione costituisca una forte tutela, e che tuttavia siano in pochi ad avvalersi di questa facoltà.

anche perche' c'e' tanta ignoranza, in senso buono, molti non sanno neppure cosa sia la trascrizione del preliminare mentre la registrazione si', viene nominata anche in sede di stesura di proposta/PRELIMINARE.
Della trascrizione non se ne parla con l'agenzia a meno che uno non sappia gia' in precedenza cosa sia.

 

[gcaval]

è pacifico che la registrazione del preliminare, a determinate condizioni, sia obbligatoria, e che tale obbligo sia il più delle volte disatteso (per questioni fiscali e non solo);

Il tuo messaggio, perdonami, continua ad essere sbagliato. La registrazione di un contratto è sempre obbligatoria. Punto. Non esistono determinate condizioni. E' la stessa cosa dello scontrino fiscale. E' obbligatorio, per legge non c'è discussione. E' inutile che tu dica che c'è anche chi non lo fa. Trattasi di evasione fiscale, allo stesso modo di chi non registra un contratto di compravendita o di affitto.

Sappiamo benissimo che ci sono i disonesti e i furbi, ma il messaggio deve essere chiaro, ossia che la registrazione è obbligatoria, così come l'invito al giusto comportamento etico e legale da parte di un forum pubblico, ossia tutti noi. Non dobbiamo neanche lontanamente indurre qualcuno a pensare di poter fare diversamente.

Poi ognuno può avere la sua opinione se la registrazione è molto o poco utile, o addirittura un balzello da parte dello Stato (fosse l'unico!). Se uno si sente abbastanza tutelato solo con questa, faccia pure, la trascrizione non è obbligatoria.

 

[erwan]

Il tuo messaggio, perdonami, continua ad essere sbagliato..

che vuoi che ti dica? io ti perdono volentieri, nonostante il detto ignorantia legis non excusat...
il preliminare è soggetto obbligatoriamente a registrazione quando sussiste (anche solo) una di queste condizioni:
se la scrittura è notarile, se il venditore è persona fisica che non agisce come imprenditore o professionista, se è previsto il pagamento di caparre.
saranno pure la maggioranza dei casi, ma non tutti.

E' la stessa cosa dello scontrino fiscale. E' obbligatorio, per legge non c'è discussione.

perdoniamo un'altra volta: anche quest'obbligo conosce infatti delle eccezioni.
se vai al luna park te ne accorgi, ti diverti pure e torni sul forum più rilassato.
caldarroste e zucchero filato li offro volentieri io (e senza scontrino!)

 

[gcaval]

il preliminare è soggetto obbligatoriamente a registrazione quando sussiste (anche solo) una di queste condizioni:
se la scrittura è notarile, se il venditore è persona fisica che non agisce come imprenditore o professionista, se è previsto il pagamento di caparre.

La fonte?

"Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione (articolo 10, della tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 - di seguito T.U.R) e comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Tuttavia, sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria e' dovuta l'imposta proporzionale di registro." (Risoluzione del 01/08/2007 n. 197 dell'Agenzia delle Entrate - http://www.leggiillustrate.it/circolari/ris_197.pdf)

L’obbligatorietà di registrazione dei contratti preliminari trova quindi la propria fonte normativa, come è noto, nel combinato disposto degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131. L’art. 2 prevede infatti la soggezione a registrazione degli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato; l’art. 10 della tariffa, parte prima, individua poi tra gli «atti soggetti a registrazione in termine fisso» i contratti preliminari di ogni specie.

Ciò fino all’entrata in vigore del comma 46 della legge 296/2006 (finanziaria per il 2007) che da un lato, con l’aggiunta della lettera d-bis) all’art. 10 del testo unico, ha previsto per gli agenti immobiliari un obbligo di registrazione «per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari» (senza alcuna eccezione); dall’altro, con l’inserimento di un comma 1-bis all’art. 57, ha disposto in ordine a tale fattispecie la coobbligazione solidale dei medesimi agenti immobiliari con le parti di dette scritture private per il pagamento dell’imposta.

Quello che tu scrivi da dove proviene?

anche quest'obbligo conosce infatti delle eccezioni.
se vai al luna park te ne accorgi, ti diverti pure e torni sul forum più rilassato.

Se per questo anche sulle sigarette non c'è lo scontrino. E nemmeno al distributore di benzina. Ma evidentemente ti piace far lo spiritoso (per mancanza di argomenti) o far finta di non capire... E quindi evito di perder tempo nel darti banale risposta.

 

[erwan]

La fonte? Quello che tu scrivi da dove proviene?

dalla legge ovviamente, che evidentemente non conosci così bene, se non sei neppure stato capace di individuarla facendo la ricerca che ti ha portato a scopiazzare gentilmente l'articolo di Ghinassi.
le diverse fattispecie ti saranno bene chiarite, spero, da questo studio:
http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CC4QFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.migliormutuo.it%2Fpdf%2Fpreliminare_compravendita.pdf&ei=ye-FT5bUNcTatAblvNHkBg&usg=AFQjCNG8Xr3nfDyZkngKRp_xS_yECs6n8Q

Ma evidentemente ti piace far lo spiritoso

sei così acido perché a te non riesce, o cosa? ma rilassati...

...(per mancanza di argomenti)...

whoops, ritenta!

E quindi evito di perder tempo nel darti banale risposta.

wow, che esempio di preterizione retorica: è una conclusione magnifica per una risposta di quasi 50 righe, condita da quotes, grassetti e link (non così pertinente, ma tant'è, tutto fa brodo...)
convengo comunque che se tu avessi evitato di perdere tempo a rispondere, solo per un malinteso senso di ripicca, sarebbe stato meglio...

 

[gcaval]

dalla legge ovviamente

Semmai da una interpretazione della legge di un notaio (e non dei notai). Quello che hai scritto non è riportato da nessuna legge scritta.

Fermo restando, quindi, che quella del notaio Petrelli sia una sua interpretazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, visto che Agenzia delle Entrate e altri dicono diversamente, tra cui il notaio Ghinassi, che non ho scopiazzato, ma riportato fedelmente, proprio perché non sta a me inventare nulla. Fermo restando tutti i dubbi del caso, comunque, prendiamo anche per buono il documento che tu posti.

L'unico caso in cui non ci sarebbe l'obbligo di registrazione, secondo questo documento, sarebbe il caso di venditore imprenditore (soggetto IVA), con contratto preliminare di vendita che riguarda terreni edificabili, e senza dazione di caparra. Tutte condizioni da verificarsi contemporaneamente. Quindi un caso particolarissimo. Mentre tu hai girato completamente il senso, facendo intendere che si registra solo se sussistono determinate condizioni:

è pacifico che la registrazione del preliminare, a determinate condizioni, sia obbligatoria, e che tale obbligo sia il più delle volte disatteso (per questioni fiscali e non solo);

Anche quanto riportato in seguito non è la stessa cosa di quanto riportato nel documento:

il preliminare è soggetto obbligatoriamente a registrazione quando sussiste (anche solo) una di queste condizioni:
se la scrittura è notarile, se il venditore è persona fisica che non agisce come imprenditore o professionista, se è previsto il pagamento di caparre.

In questo caso, infatti, un costruttore che vendesse un qualunque fabbricato senza caparra non avrebbe obbligo di registrazione. E invece si, perché la cosa varrebbe solo per terreni edificabili. Tutto ciò nell'ipotesi che sia giusta l'interpretazione del notaio Petrelli, altrimenti è tutto sempre da registrare.

Continuo a pensare che in un forum l'indicazione più sensata sia quello di dire a chi legge che la registrazione del contratto è sempre obbligatoria. L'eventuale (unico) caso specifico è roba da specialisti (non so se esistono di fatto nella pratica acquisti di terreni edificabili senza caparra, da soggetto IVA), comunque da approfondire alla stessa Agenzia delle Entrate.



Per le restanti sterili polemiche, evito di scendere al tuo livello.

 

[erwan]

Semmai da una interpretazione della legge di un notaio (e non dei notai).

cerca pure lo studio del CNN se vuoi una fonta più autorevolmente condivisa.
(ma probabilmente non ti interessa, vuoi solo trascinare la polemica)

Quello che hai scritto non è riportato da nessuna legge scritta.

eccome no... r
mi spiace che tu lo scopra in modo così sorprendente, ma l'applicazione di qualsiasi norma presuppone la sua interpretazione: e questa riportata è basata su disposizioni che sono citate con precisione.

Quindi un caso particolarissimo. Mentre tu hai girato completamente il senso, facendo intendere che si registra solo se sussistono determinate condizioni

mi spiace che tu ti sia fatto tutto questo film sul senso delle mia parole, che resta corretto:

è pacifico che la registrazione del preliminare, a determinate condizioni, sia obbligatoria

poi puoi aggiungere tutti gli aggettivi, gli avverbi e i complementi di tempo che vuoi: "solitamente" "tranne che in casi particolarissimi" ,ecc., ma è sbagliata la tua replica:

La registrazione di un contratto è sempre obbligatoria

.
continuiamo:

Continuo a pensare che in un forum l'indicazione più sensata sia quello di dire a chi legge che la registrazione del contratto è sempre obbligatoria.

.
ecco, qui siamo invece che nel campo del diritto in quello delle opinioni: scrivi pure quel che vuoi.
io pensavo che chi ha aperto il topic, dopo essere stato dal commercialista, fosse sicuramente già stato reso edotto della disciplina in questione in modo più che esauriente.
a questo punto tu hai ritenuto di lanciarti in una furiosa crociata moralizzatrice, e liberissimo, mentre io più pragmaticamente ho spiegato quali fossero alternative e conseguenze di ciascuna scelta.
una volta che il soggetto conosce la legge quel che decide di fare è affar suo.
oppure non ho capito se quando in autostrada vieni sorpassato da automobili che viaggiano a più di 130 tenti di speronarle invece di lasciare che se ne occupino le forze dell'ordine.

tra l'altro, l'avevo già detto per inciso, le ragioni che talvolta fanno propendere per la non registrazione del preliminare hanno meno a che fare con l'evasione (il risparmio sarebbe praticamente nullo se si recupera quanto anticipato al momento dell'atto definitivo) e più con questioni di simulazione, di per sè non necessariamente illecite.
Se c'è chi, a ragion veduta, preferisce rischiare che gli salti il preliminare o di dover pagare una sanzione, comunque irrisoria, irrogata a chi trascura di registrare, beh, è ancora affar suo.

Per le restanti sterili polemiche, evito di scendere al tuo livello.

saggia decisione!
continuiamo a parlare di diritto: non ci hai più spiegato in cosa consiste e quali conseguenze comporti lo "smascheramento" da parte del notaio di un pagamento anticipato...