Problemi con contratto di usufrutto

[d.batta]

Un saluto a tutti. Sono a sottoporvi un problema piuttosto ingarbugliato che si sta protraendo da mesi

MIo padre e mio zio avevano in origine ereditato la casa dei miei nonni, diventando proprietari al 50%. Quattro anni fa mio zio ha ceduto la sua quota di nuda proprietà riservandosi l'usufrutto generale vitalizio. Sulla base di accordi orali mio zio ha rinunciato ai 30000 euro derivati da questo atto, in cambio di non pagare più alcuna spesa.
Da un anno mio zio è stato ricoverato in casa di riposo e ora una cugina (peraltro non sua figlia, essendo mio zio celibe) pretende di ottenere i 30000 euro non sborsati all'epoca. Naturalmente mio zio ha pensato bene di rimangiarsi la parola data, anche perché non ci sono testimoni.
Molto ingenuamente mio padre ha pensato di versare sul conto corrente di mio zio (per il quale gode di una delega) la somma in questione, ritirandoli il giorno dopo. Parlando con un avvocato abbiamo capito che questo comportamento ci si ritorcerebbe contro nel caso di un'eventuale azione legale.
Ora si sta giungendo ad un accordo senza andare per avvocati: mio padre verserebbe 25000 euro per chiudere la questione, ovviamente documentando il tutto su carta privata (probabilmente non è il termine corretto, nel caso mi scuso).
Questo accordo ci lascia insoddisfatti per vari motivi, in primis perché, alla partenza di mio zio per la casa di riposo, abbiamo trovato le sue stanze in condizioni che definire igienicamente disumane è poco. Mio zio ha chiari problemi mentali non ufficialmente riconosciuti e in tutti questi anni abbiamo tentato di arginare una situazione veramente inaccettabile.
Alla luce di tutto questo le mie domande sono:
- a vostro avviso conviene accettare quest'accordo? Quante possibilità avremmo di vincere la causa?
- dato che metteremo per iscritto che mio zio rinuncerà ad affittare a terze persone la sua proprietà, s'intende che egli rinuncia veramente a questo suo diritto? O potranno esserci comunque future rivendicazioni?
- un'altro punto che ho voluto far aggiungere è il seguente: si specifica che mio zio ha ceduto la sua proprietà "senza riceverne, di comune accordo, il corrispettivo". Questo elemento potrebbe essere impugnato da parte nostra in futuro per riavere indietro questi soldi?
- quanto potrebbe convenirci puntare su una verifica dell'incapacità di intendere e di volere di mio zio?

Mi scuso per la prolissità e ringrazio di cuore chiunque vorrà rispondere.
Davide

 

[massimo binotto]

Per rispondere adeguatamente mancano alcuni particolari fondamentali.
Innanzitutto la data dell'atto in cui lo zio ha ceduto la nuda proprietà.
Poi sapere se la cessione è stata a titolo gratuito (donazione) od oneroso (compravendita).
Infine sapere se nell'atto c'è qualche clausola inerente la rinuncia dei soldi da parte dello zio in cambio delle spese da non pagare.

 

[Luigi Criscuolo]

francamente penso che

Quattro anni fa mio zio ha ceduto la sua quota di nuda proprietà riservandosi l'usufrutto generale vitalizio. Sulla base di accordi orali mio zio ha rinunciato ai 30000 euro derivati da questo atto, in cambio di non pagare più alcuna spesa.

La cessione è stata fatta con atto scritto? oppure è stato fatto tutto oralmente? In questo ultimo caso ci sono testimoni, non interessati all'arricchimento della parte, che possono testimoniare la cessione della nuda proprietà in cambio dell'esonero dal pagamento delle spese?
La cugina di tuo zio (e di tuo padre) è stata nominata curatrice del medesimo? A quale titolo esercita le richieste che ha fatto?
Tuo zio essendo celibe e non avendo generato figli può disporre del 100% dei suoi beni, non ci sono legittime da rispettare.
Quindi la cugina potrà eventualmente avanzare delle richieste alla morte di tuo zio non adesso; tuttavia nel caso di morte la esistenza in vita di un fratello del de cuius (tuo padre) escluderebbe l'inserimento della cugina nella successione.

 

[Gianco]

Alcune domande sorgono spontanee:
- come ha fatto tua cugina a sapere dei 30000 €? Suppongo che glielo abbia detto lo zio.
- quando è stato ricoverato nella casa di riposo ed è stato riscontrato che l'immobile dove abitava era invivibile è stata richiesta la nomina di un amministratore di sostegno?
Se non è in grado di intendere e di volere la struttura dove attualmente risiede avrà preteso di avere i contatti con una persona delegata, probabilmente quella del punto precedente.
Inoltre, è importante leggere attentamente l'atto di donazione o vendita della cessione della nuda proprietà, perché se si da atto del passaggio dei soldi il problema dovrebbe essere minore.
Eventuali accordi presi davanti a dei testimoni non possono essere presi in considerazione se il valore dell'oggetto dell'accordo era di £ 50.000. Ora non so. Difatti per importi superiori è imposta la forma scritta.
Certamente il versamento ed il conseguente prelievo della stessa cifra citata in atto non è la cosa più normale che possa avvenire in quel frangente. A meno che tuo padre non possa dimostrare di averla usata per il fratello.
Il fatto di trattare per un accordo, praticamente dimostra che la pretesa di tua cugina ha fondamento.
Alla prima domanda che poni, ti rispondo che devi porla ad un legale che abbia potuto esaminare tutte le carte.
Tuo zio, non essendo in grado di intendere e volere, non potrà impegnarsi o eventualmente mantenere la parola. Potrà decidere l'amministratore di sostegno, eventualmente dietro esplicita autorizzazione del giudice tutelare. L'importante è non scordare che lui, tuo zio, è usufruttuario del 50%, per cui tuo padre lo è della restante quota. Conseguentemente le decisioni vanno prese assieme.
Non ho capito dove avresti fatto aggiungere quella frase. Ricordati che tuo zio non dovrebbe essere in grado di firmare.

 

[d.batta]

Alcune domande sorgono spontanee:
- come ha fatto tua cugina a sapere dei 30000 €? Suppongo che glielo abbia detto lo zio.

Esatto.

- quando è stato ricoverato nella casa di riposo ed è stato riscontrato che l'immobile dove abitava era invivibile è stata richiesta la nomina di un amministratore di sostegno?
Se non è in grado di intendere e di volere la struttura dove attualmente risiede avrà preteso di avere i contatti con una persona delegata, probabilmente quella del punto precedente.

Non è stato segnalata, abbiamo solo fatto alcune foto delle condizioni. Sottolineo che allo stato attuale la sua capacità di intendere e di volere non è ufficialmente riconosciuta, anche se direi che è palese. Del resto il notaio non ha nemmeno posto la questione e l'atto di compravendita è stato registrato normalmente...

Inoltre, è importante leggere attentamente l'atto di donazione o vendita della cessione della nuda proprietà, perché se si da atto del passaggio dei soldi il problema dovrebbe essere minore.

Dovrei controllare con precisione l'atto, scriverò con precisione appena possibile.

Certamente il versamento ed il conseguente prelievo della stessa cifra citata in atto non è la cosa più normale che possa avvenire in quel frangente. A meno che tuo padre non possa dimostrare di averla usata per il fratello.
Il fatto di trattare per un accordo, praticamente dimostra che la pretesa di tua cugina ha fondamento.

Hai toccato un nodo fondamentale: sono così restio a cedere a questo "accordo" proprio perché attesta in qualche modo che ci sentiamo debitori.

Tuo zio, non essendo in grado di intendere e volere, non potrà impegnarsi o eventualmente mantenere la parola. Potrà decidere l'amministratore di sostegno, eventualmente dietro esplicita autorizzazione del giudice tutelare. L'importante è non scordare che lui, tuo zio, è usufruttuario del 50%, per cui tuo padre lo è della restante quota. Conseguentemente le decisioni vanno prese assieme.
Non ho capito dove avresti fatto aggiungere quella frase. Ricordati che tuo zio non dovrebbe essere in grado di firmare.

Come detto sopra, mio zio allo stato attuale gode della facoltà di intendere e di volere. Proprio questo aspetto mi interessa molto: non ci converrebbe a questo punto dimostrare la sua incapacità?
Non ho detto che mio zio è finito in casa di riposo all'età di 64 anni, che a quanto so è consentito soltanto in casi eccezionali.
Mi piacerebbe capire se questa mossa potrebbe determinare l'annullamento dell'atto di compravendita, che però è avvenuto nel maggio 2011. O ancora: potremmo forse firmare l'"accordo" e, accertata a posteriori l'incapacità dello zio, annullarlo retroattivamente?
Voi cosa ne pensate?

 

[Luigi Criscuolo]

Non ho detto che mio zio è finito in casa di riposo all'età di 64 anni, che a quanto so è consentito soltanto in casi eccezionali.
Mi piacerebbe capire se questa mossa potrebbe determinare l'annullamento dell'atto di compravendita, che però è avvenuto nel maggio 2011.

leggi qua L’annullabilità degli atti (contratto, testamento, dimissioni del lavoratore) per incapacità naturale: nei recenti orientamenti giurisprudenziali :: Diritto & Diritti
comunque non hai spiegato il perché della intromissione della cugina di tuo zio.
O non hai detto qualcosa ( il fatto che tuo padre abbia versato i soldi sul c/c del fratello edil giorno dopo li abbia ritirati conferma questa lacuna di informazione) oppure il consiglio di un avvocato dovrebbe essere quello di resistere: deve essere tua cugina che chiede l'annullamento dell'atto per manifesta incapacità di tuo zio.

 

[Gianco]

E' da escludere l'annullabilità dell'atto di vendita di tuo zio perché, essendo stato stipulato da un notaio, prima della stipula, lo stesso si deve accertare che le parti siano in grado d'intendere e di volere. Generalmente una persona che ha dei problemi si nota e nel caso il rogante gli pone delle domande per accertare la sua lucidità mentale. Pertanto, se si dovesse richiedere l'annullamento dell'atto, contemporaneamente viene denunciato il notaio per falso in atto pubblico, credo.
Ogni documento o scrittura privata che dovesse firmare oggi, sarebbe a rischio, in quanto, da quanto dici, non avrebbe i requisiti psichici necessari.
Resta comunque ignoto il motivo per il quale interviene questa nipote.

 

[d.batta]

leggi qua L’annullabilità degli atti (contratto, testamento, dimissioni del lavoratore) per incapacità naturale: nei recenti orientamenti giurisprudenziali :: Diritto & Diritti

Grazie molte per il link.

comunque non hai spiegato il perché della intromissione della cugina di tuo zio.
O non hai detto qualcosa ( il fatto che tuo padre abbia versato i soldi sul c/c del fratello edil giorno dopo li abbia ritirati conferma questa lacuna di informazione) oppure il consiglio di un avvocato dovrebbe essere quello di resistere: deve essere tua cugina che chiede l'annullamento dell'atto per manifesta incapacità di tuo zio.

Non sono sceso nei particolari per non ammorbarvi con storie poco edificanti di rivalse e rancori famigliari, ma tant'è: quando la casa di mio nonno è diventata di proprietà di mio papà e mio zio c'è stato almeno uno dei loro fratelli che non l'ha presa molto bene. Stesso discorso per l'atto di compravendita. La figlia del terzo fratello, mia cugina, ora coglie l'occasione per "vendicarsi" e, soprattutto, pensiamo noi, incassare un po' di soldi. Dovete infatti sapere che la cugina si sta mettendo d'accordo con lo zio usufruttuario per avere la delega del conto corrente...
Sui 30000 dati e subito tolti, abbiamo capito di aver agito maldestramente ma abbiam fatto così soltanto su pressione della cugina: si era pensato infatti che rendere ufficiale il versamento dell'assegno avrebbe potuto chiudere la faccenda una volta per tutte. La cugina in ogni caso non è a conoscenza di questo movimento...Spero di non aver lasciato altre lacune e di aver risposto anche a Gianco.
Relativamente all'assegno, ho ripescato l'atto di compravendita e recita:

"il prezzo sopra convenuto è stato versato a mezzo di n. 1 (uno) assegno bancario non trasferibile [...]"

Questo può cambiare qualcosa?

Pertanto, se si dovesse chiedere l'annullamento dell'atto, contemporaneamente viene denunciato il notaio per falso in atto pubblico, credo.

Il che pare spiegare come mai il notaio, saltata fuori questa vicenda, ci abbia detto fondamentalmente di arrangiarci e che siamo stati dei cretini. Grande deontologia!

 

[Gianco]

Se nell'atto è stato indicato il pagamento con assegno è un punto a vostro favore. Se poi lo stesso importo è stato prelevato da tuo padre dal cc di tuo zio è un altro problema che porterà tuo padre a dimostrare il motivo di detta operazione. E se poi si riesce a dimostrare che, così come d'accordo tuo padre si è accollato tutti gli oneri della proprietà, probabilmente può essere credibile la cessione volontaria dei 30.000 €. Tanto più che in quella data non era pensabile di interdirlo.

 

[Luigi Criscuolo]

"il prezzo sopra convenuto è stato versato a mezzo di n. 1 (uno) assegno bancario non trasferibile [...]"

il versamento è stato fatto nei giorni immediatamente prima dell'atto oppure è stata una finta? e sopratutto questo versamento è quello che è stato revocato il giorno successivo?

quando la casa di mio nonno è diventata di proprietà di mio papà e mio zio c'è stato almeno uno dei loro fratelli che non l'ha presa molto bene.

Questo significa che tu avevi più zii e questi zii hanno avuto la loro parte di eredità? Da quello che scrivi sembra che tuo nonno abbia trattato bene qualche figlio e che abbia lascioto insoddisfatti qualche altro figlio. Non è che questa cugina sta rivendicando la parte di suo padre?