Problema sottotetto e cantina

[zack]

Un saluto a tutti e complimenti per il forum,è già parecchio che vi seguo e mi congratulo per la disponibilità e professionalità con la quale ogni giorno aiutate ognuno di noi.
Vi spiego la mia situazione:
Ho acquistato circa 2 anni fa un appartamento in una quadrifamiliare che in origine era di soli due proprietari,ora tutti gli appartamenti sono stati venduti e sorgono alcuni problemi.
Il primo riguarda la proprietà del sottotetto di circa 140mq,altezza che va da 0 al colmo a circa 2,60 e 1,60m nei punti più alti del quale ovviamente tutti si ritengono proprietari.
Tale sottotetto non esiste in nessun atto , non contiene nulla che possa essere riconducibile a cosa comune ed è accessibile esclusivamente da due botole poste rispettivamente nei due appartamenti all' ultimo piano di cui uno è di mia proprietà.
Ho letto parecchie discussioni e sentenze e mi pare di aver capito che in una casistica del genere la proprietà dovrebbe essere senza dubbio degli appartamenti all' ultimo piano,è corretto?Se cosi fosse una volta definità la proprietà il proprietario del piano di sotto può opporsi ad una eventuale sopraelevazione ovviamente fatta a termini di legge con verifiche statiche e tutto il resto?
Altro problema,forse più complicato:
L' edificio ha al piano interrato due fondi che sono stati costruiti abusivamente e non risultano quindi nel progetto originale,uno di questi è stato condonato come cantina ed è stato venduto a me dai due proprietari insieme alla casa,è presente anche un bagno in tale cantina.
Quando il proprietario degli appartamenti al piano terra ha venduto uno dei suoi appartamenti per rendere la vendita più appetibile ha accatastato l' altro fondo come locale tecnico di pertinenza del suo appartamento ( al qual l' unico modo per accedere è la porta della mia cantina ).
Durante questo accatastamento,sono stati segnati come comuni la porta,il corridoio di accesso e addirittura il bagno?è regolare questa cosa?come è possibile che un fondo che di fatto è abusivo sia stato assegnato ad un solo appartamento facendo diventare cose comuni delle zone che di fatto sono agli atti di mia proprietà?
Spero vorrete aiutarmi,a breve credo che un azione legale sia inevitabile e vorrei sapere come stanno realmente le cose.
grazie ancora.

 

[salves]

Per darti una risposta più esaustiva occorre visionare i documenti che a distanza risulta un pò difficoltoso.

In generale se qualcuno ha edificato abusivamente dei vani sull'area condominiale quale è il sedime su cui poggia l'intero edificio ed all'interno del quale sono state ricavate delle cantine dove prima era terrapieno, il titolo che si istaurerebbe è di superficie cioe la cantina è di tizio ma il suolo rimane pur sempre del condominio di cui fa parte anche tizio.

Per il sottotetto se accessibile dall'appartamento sottostante è di questi ma a condizione che le botole di accesso non siano state fatte dopo cioè che al primo progetto erano previste così come sono adesso altrimenti ritorniamo alla condominialità del sottotetto.

Ciao salves

 

[zack]

Innanzitutto grazie mille per la risposta..
La botola ce sempre stata ( nel mio appartamento e stata semplicemente spostata dopo la ristrutturazione mentre in quello del mio vicino è ancora allo stato originale ),ovviamente non essendo segnato nei progetti originali il sottotetto non e segnata neanche la botola,ce da aggiungere pero che l unica scala che porta ai piani superiori nom e tra le parti comuni ma di proprietà esclusiva degli appartamenti al primo piano.
Per quel che riguarda le cantine entrambe erano abusive,solo la mia e stata condonata e mi e stata venduta da entrambi i proprietari originari dello stabile.Quello che non riesco a capire è con quale titolo il secondo proprietario abbia potuto accatastarsi l altra parte ( mai condonata ) come sua proprietà esclusiva ( di modo da poter assolvere alle richieste del compratore che voleva a tutto i costi una cantina ) facendo diventare il bagno,l accesso e il corridoio comuni.
A logica mi pare di aver capito che quella cantina ( o meglio locale
Tecnico ) semmai doveva essere accatastata come proprietà se non mia avendo l unico accesso quantomeno di tutto i condomini senza andare a toccare il bagno che risulta dalla piantina originale di mia proprietà,sbaglio?
Vi chiedo un aiuto perché non vorrei perdere tempo e soldi in una causa che mi' darebbe perdente.
Grazie

 

[griz]

vale quanto scrive salves

il sottotetto, in generale, se non viene specificato e addirittura non censito, è comune a prescindere dall'accesso che a quanto sembra, all'origine fosse dalla proprietà comune

 

[zack]

Mah quindi sarebbe di proprietà condominiale?
Da quel che sapevo io se non è sfruttabile anche solo in via potenziale da tutti si presume di proprietà degli ultimo piano..
Non vedo possibilità che qualcun altro possa servirsene se non io e il mio vicino..

 

[griz]

Mah quindi sarebbe di proprietà condominiale?
Da quel che sapevo io se non è sfruttabile anche solo in via potenziale da tutti si presume di proprietà degli ultimo piano..
Non vedo possibilità che qualcun altro possa servirsene se non io e il mio vicino..

personalmente mi è capitato un caso simile al tuo, il sottotetto era però raggiungibile dalla scala comune, si è dovuti procedere ad un censimento il catasto e ad una divisione tra i vari proprietari del condominio
a mio avviso non è proponibile che giuridicamente si possa atribuire la proprietà ai piani superiori solo per il fatto che l'accesso avvenga da lì, paradossalmente si potrebbero anche recuperare costruendo una scala esterna

 

[zack]

Da quello che avevo capito io documentandomi un pochino in pratica il nodo sta nel valutare se il sottotetto anche solo potenzialmente può essere utilizzato da tutti.Infatti ci fosse una scala esterna penso non ci sarebbe più di tanto da discutere però essendo che l' unica scala ( che non arriva al sottotetto ma solo ai piani superiori ) è di mia proprietà esclusiva ed essendo che assolutamente non c'è modo di accedere al sottotetto se non tramite le botole ( anche pensare di fare una scala esterna è un' assurdità per come è strutturato l' edificio ) mi ritenevo abbastanza sicuro che fosse di proprietà dei piani superiori anche perchè di fatto salvo proprio la zona più alta il sottotetto non è calpestabile.
Ora però mi avete messo parecchi dubbi..

 

[raffaelemaria]

il sottotetto se non è accessibile da una accesso comune è del proprietario dell'u.i. sottostante. Le sentenzae in proposito non mancano

 

[zack]

Questo quello che avevo capito io in effetti..Speriamo bene..Un' altra domanda , quello che c'è scritto nell' atto di vendita è sempre probante?
Mi spiego , ho notato che i confini della mia cantina sono sbagliati , inoltre il proprietario di sotto asserisce diavere segnata la proprietà proporzionale del sottotetto , il fatto che ci sia scritto ma gli atti precedenti non lo confermano in nessun modo non gli da la titolarità , giusto?

 

[griz]

se raffaelemaria scrive di sentenze, prendo atto
per quuanto riguarda i confini della cantina esplicitata in atto, direi che se c'è una planimetria catsastale che la identifica il problema non si pone, invece il discorso del sottotetto citato nell'atto del tuo vicino, se è così mi sa che un problema ce l'hai