Problema con regolarità urbanistica.. come risolverlo?

[spikedan]

mi trovo in una situazione complicata, ovvero ho acquistato un appartamento nel 2007 lo sto rivendendo, non avendo fatto lavori ecc. ero abb tranquillo sulla regolarità urbanistica; il problema è sorto quando il promittente acquirente per accellerare le pratiche di mutuo ha incaricato un suo tecnico per verificare la conformità dell'appartamento con le planimetrie,
la difformità consiste nella misura della finestra della camera che è inferiore di 5 cm a quella presente nel disegno il che comporta poi non avere + i requisiti x la luminosità (rapp 1/8) ecc.
non essendo un tecnico ho cercato di spiegare per quello che ho capito il problema.. come uscirne in breve tempo?
grazie

 

[Stefano Mariano]

Mi sembra un cavillo pretestuoso, considerata la (minima) entità della difformità, comunque, è proprio sicuro dell'effettiva superficie netta della camera? Non è possibile che sia leggermente inferiore? Oppure, è proprio sicuro che la finestra in questione abbia proprio quella larghezza e soprattutto l'altezza considerata? Tali verifiche vengono in genere effettuate per controllare i requisiti necessari per ottenere il certificato di agibilità/abitabilità, non mi risultano essere svolte in altri momenti.

 

[spikedan]

sì penso anch'io sia un cavillo pretestuoso o tecnico particolarmente pignolo, il problema cmq rimane.. io farò a breve rimisurare al mio tecnico la stanza e la finestra, e cmq se rimanessero tali difformità l'unica cosa da fare in caso di contestazione penso sia quello di riadeguare la finestra al disegno..

 

[spikedan]

e poi mi chiedo .. in realtà mi si imputa un problema forse di agibilità.. quindi di falsa dichiarazione del tecnico che l'ha dichiarata?

 

[nuoviorizzonti]

premettendo che le modalità di calcolo delle rispettive superfici, illuminate, aerante del loro rapporto può variare da regione a regione (secondo le linee guide asl) e addirittura da comune a comune; prendendo per buono il rapporto "standard" di 1/8 andrebbe accertato con esattezza il metodo di calcolo.
- assodata la pretestuosità già citata da stefano
per esperienza diretta MAI nessun perito ha misurato le finetre....
assodato l'eccesso di zelanteria del tecnico di turno le strade sono 2:
o il tecnico ragionandoci sopra "chiude un occhio", o si cambia tecnico (liquidando il "disturbo");
è chiaro che per una sciocchezza tale anche la parte acquirente deve simostrare un po di lungimiranza, ma mi stupisco del tecnico piuttosto che doveva essere il primo a non sollevare la questione...
inoltre non mi risulta che un tecnico di parte possa periziare un immobile per conto dell'istituto erogante il credito per un mutuo.

 

[spikedan]

tutto corretto quello che dici.. ma la cosa in realtà è + complicata in quanto
questa misurazione è stata fatta a compromesso fatto.. (quindi mia superficialità, anche se il mio tecnico ha escluso comunque che sarebbe andato a misurare una cosa del genere) e probabilmente per accellerare la pratica di mutuo richiedendo il perito la regolarità urbanistica ha scavalcato me ... incaricando un proprio tecnico, quindi adesso mi trovo in una situazione difficile e complicata .. della serie tra l'incudine ed il martello....
1) il promittente acquirente ha cercato questo cavillo per mettermi nella situazione di essere venditore inadempiente con la conseguenza di una riduzione del prezzo per "chiudere un occhio" o chiedere la risoluzione x inadempienza...
2) lo zelante tecnico in maniera involontaria si è imbattuto in questa questione.. che una volta sollevata tira in ballo anche il tecnico progettista.. e cmq non mi esime dal trovarmi "invischiato" in questa vicenda...
soluzioni per uscirne?

 

[nuoviorizzonti]

ho capito molto bene....ma è un quiesito così paradossale che è anche difficile interpretare da "esterno";
premesso che
- il perito della banca NON andrà mai a verificare una cosa del genere;
- esistono certificazioni rese dal progettista che attestano la conformità del fabbricato;
- non potevi essere al corrente di questo particolare e non era tua intenzione vendere un immobile "viziato";

l'unica è fare una bella merenda tutti insieme e cercare di capire se l'acquirente (naturalmente dev'essere rinfrancato da chi la situazione la capisce) è ancora intenzionato all'acquisto o se vuole approfittarne a tutti i costi (sconto) e valutare eventualmente di quantificare questo sconto.... che non può essere maggiore dell'eseguire le opere murarie necessarie ad allargare la finestra e riposizionare un nuovo serramento (al limite ti impegni a farlo a tue spese).
Non conoscendo tutto, contratto preliminare, tempi al rigito ecc non riesco a darti altre indicazioni ma.... tieni duro

 

[spikedan]

ahahah grazie mi hai strappato un sorriso con la storia della merenda.. infatti ragionandoci era già questa la linea di condotta.. ovvero..
1 - rifar misurare tutto alla perfezione dal mio tecnico
2 - riunione con parte acquirente con presenti mio tecnico e tecnico controparte e capire + che altro quali siano le loro intenzioni... recedere dall'acquisto? ed amici come prima.. procedere con sconto? procedere con adeguamento finestra ( beh a spese mie e della ditta costruttrice che x forza di cosa mi deve sostenere in questa vicenda.. xchè penso in questa situazione quello che rischia di + è il tecnico che ha firmato l'agibilità)
3 - i tempi del rogito scritti nel compromesso erano già superati.. perchè io avevo concesso verbalmente dilazioni per problemi che aveva la parte acquirente nella richiesta del mutuo (finanziamenti non estinti eccc.) quindi presumo da dover ricontrattare.. cmq x 5 cm è scoppiato un gran casino.. :/

 

[nuoviorizzonti]

ahahah grazie mi hai strappato un sorriso con la storia della merenda.. infatti ragionandoci era già questa la linea di condotta.. ovvero..
1 - rifar misurare tutto alla perfezione dal mio tecnico
2 - riunione con parte acquirente con presenti mio tecnico e tecnico controparte e capire + che altro quali siano le loro intenzioni... recedere dall'acquisto? ed amici come prima.. procedere con sconto? procedere con adeguamento finestra ( beh a spese mie e della ditta costruttrice che x forza di cosa mi deve sostenere in questa vicenda.. xchè penso in questa situazione quello che rischia di + è il tecnico che ha firmato l'agibilità)
3 - i tempi del rogito scritti nel compromesso erano già superati.. perchè io avevo concesso verbalmente dilazioni per problemi che aveva la parte acquirente nella richiesta del mutuo (finanziamenti non estinti eccc.) quindi presumo da dover ricontrattare.. cmq x 5 cm è scoppiato un gran casino.. :/

attenzione!!! colpo di scena.... il fatto che i tempi siamo trascorsi e che TU li abbia allungati solo verbalmente mette la parte acquirente in una situazione notevolmente scomoda... APPROFITTANE. vedrai che la risolvi.

 

[spikedan]

cioè spiegati meglio
non è che peggiora la mia situazione? cioè ora sono io inadempiente magari i loro problemi sono risolti?
cmq mi puoi rispondere in privato?