Prima casa ...

[elis]

uh..la cosa si complica.
La plusvalenza non credo mi interessi perchè essendo una casa di cooperativa ad edilizia agevolata posso venderla solo allo stesso costo di acquisto (+infl) e quindi non posso "guadagnarci" e quindi non genero plusvalenza... il mio ragionamento fila?
La stessa residenza per i coniugi non credo sia obbligatoria perché mi pare di aver capito che "residenza" non deve coincidere per forza con "abitazione principale" ma così perderei ICI (ma tanto la rimettono..) detrazioni su utenze, interessi ecc. però io ho partita IVA quindi la cosa si complica ancora di più, dovrei sentire il commercialista.
Non mi sembra però abbia molto senso tenerla semivuota per qualche anno e continuare a pagare le spese condominiali ecc....

 

[1myname]

Più punti dove fare chiarezza.!!
Chiarire dei quesiti senza avere date non è facile.
Prima forse sono stato poco chiaro.
Detto questo ti faccio presente che nel momento in cui ti sposi in comunione dei beni ognuno resta proprietario del suo immobile.
Rientra nella comunione dei beni solo ciò che viene acquistato dopo il matrimonio " se questo è in comunione dei beni ".
Tutto quello acquistato prima resta proprio anche se ti sposi in comunione dei beni.
Discorso dei 5 anni. Da non confondere Plusvalenza e aggevolazioni prima casa.
Si perdono le aggevolazioni prima casa ( tasse dal 3% al 10% tra privati o 4% IVA, al 10% nel caso si è comprato da impresa ) nel caso in cui si vende la prima casa, prima che sia trascorso meno del 50% tra il tempo in cui si è portata la residenza sul detto immobile e la vendita.
Esempio: acquisto gigno 2008 e residenza portata maggio 2009 ( comunque entro dodici mesi ) vendita immobile marzo 2010. Tra acquisto e vendita 21 mesi, residenza 10 mesi, meno del 50 % di tempo, conseguenza perdita aggevolazioni prima casa, integrazione dell'imposta di registro + il 30% di penale su tale importo, scende al 23% se pagata subito e tassazione in base ai propri redditi sul plusvalore ( differenza di prezzo tra acquisto e vendita ).
Se il tempo di residenza supera il 50% tra quello che passa tra l'acqiusto e la vendita non si perdono le aggevolazioni prima casa, ma se comunque si vende prima dei 5 anni resta il plusvalore.
Dunque in qualsiasi regime ci si sposi quello che si è comperato prima del matrimonio resta proprio.
Se volete essere comproprietari di entrambi gli immobili chi non rientra nei parametri sopra descritti incorre nelle dette tassazioni. Cosa che ti sconsiglio, anchè perchè cosi, entrambi siete liberi di vendere le proprie cose a vostro piacimento, altrimenti occorre sempre il consenso del coniuge.
Se ci si sposa in comunione dei beni e uno dei due conuigi, dopo il matrimonio, decide di comperare un immobile anche il rispettivo coniuge ne diventa proprietario in automatico e al momento della eventuale vendita, deve firmare per accetazione o consenso.
Discorso affitto.
Ti puoi sposare e tenere la residenza sull'immobile di tua proprietà senza problemi.
L'unico problema a cui andresti incontro sarebbe quello di, se ci togli la residenza prima dei 5 anni e sopra hai un mutuo, non porti più in detrazione gli interessi del mutuo sulla denuncia dei redditi. Tutto qui.

 

[elis]

Scusami ma .. non è proprio il mio campo..se il tempo di residenza supera il 50% tra acquisto e vendita ma vendo prima dei 5 anni senza ricomprare perdo le agevolazioni prima casa comunque no?
se invece ricompro non perdo le agevolazioni prima casa ma ho sempre la plusvalenza.
Ma questa plusvalenza in realtà è nulla perchè devo vendere allo stesso costo di acquisto..
Invece per l'affitto mi dicevi prima che non conviene (o non si può proprio) togliere la residenza prima dei 5 anni... ma legalmente potrei mantenere la residenza e affittare prima dei 5 anni? tanto per ora gli interessi non li posso detrarre... l'importante è non perdere le agevolazioni prima casa (non posso permettermi di pagare la differenza dell'IVA).
Un'altra cosa ma per data di acquisto da cui partono tutti i termini temporali si intende data del rogito giusto?
grazie milleeeeeee

 

[1myname]

Di nulla...
Visto che hai un prezzo imposto e se l'importo è lo stesso dell'acquisto non hai plusvalenza.
Si, per le date si intende quelle del rogito e se il periodo di residenza supera del 50% il periodo tra acquisto e vendita non devi le imposte di differenza.
Le aggevolazioni prima casa e la plusvalenza sono due cose diverse e non camminano di pari passo, spesso vengono associate nei 5 anni ma non è cosi.
Aggevolazioni prima casa e plusvalenza si legano quando non si rientra nei parametri della residenza e diventa speculazione edilizia.
Per esempio se comperi una seconda casa paghi le imposte ( che sono di tre tipi ) per un totale del 10% e indipendentemente se vendi dopo un anno o dopo 10 è sempre speculazione e sempre si ha il plusvalore.
Ora tornando al tuo caso, visto che non hai plusvalore e da quello che ho capito non perdi nemmeno le aggevolazioni prima casa, devi solo tenere conto del fatto che se vendi e ricomperi entro dodici mesi, le imposte che hai già pagato non le devi pagare dinuovo, pagherai per differenza se quelle del nuovo acquisto sono maggiori. Se sono minori, le imposte a te dovute le porti in detrazione nella denuncia dei redditi,
Se non ricomperi entro dodici mesi le hai perse per sempre.
Per l'affitto l'unico rischio che corri è che se decidi di non vendere il tuo immobile e togli la residenza non porti più in detrazione gli interessi del mutuo.
Spero negli ultimi due post di essere stato più chiaro e di esserti stato di aiuto.
Se hai ancora qualche dubbio chie di pure.

 

[elis]

Quindi tu dici che se vendo (senza riacquistare entro 12 mesi) prima dei 5 anni ma comunque il periodo di residenza supera il 50% del tempo tra acquisto e vendita io non devo rimborsare l'IVA (dal 4 al 10%)+penale???
La questione dell'affitto non mi è ancora molto chiara: prima dei 5 anni posso comunque affittare la casa senza rimborsare l'IVA + le penali (unico svantaggio è che non porto in detrazione interessi :???:che tanto non faccio neanche ora) sia che compro o che non compro un'altra casa entro 12 mesi???

Aggiunto dopo 2 minuti ....

Quindi tu dici che se vendo (senza riacquistare entro 12 mesi) prima dei 5 anni ma comunque il periodo di residenza supera il 50% del tempo tra acquisto e vendita io non devo rimborsare l'IVA (dal 4 al 10%)+penale???
La questione dell'affitto non mi è ancora molto chiara: prima dei 5 anni posso comunque affittare la casa senza rimborsare l'IVA + le penali (unico svantaggio è che non porto in detrazione interessi che tanto non faccio neanche ora) sia che compro o che non compro un'altra casa entro 12 mesi???:???:

 

[1myname]

Ciao Elis.
Mi devi perdonare ma prima ti ho dato una informazione non corretta.
Il discorso del periodo di residenza resta ed è valido, mentre invece sono invertiti i tipi di tassazione da come te li avevo spiegati prima.
Praticamente trascorso la maggior parte del tempo con residenza non vai incontro alla tassazione sulla plus valenza mentre invece decadono le aggevolazioni prima casa.
Quindi dal 4% IVA vai al 10% + il 30% di penale.
La stessa cosa vale anche per il mutuo, come prima casa hai pagato l'imposta sostituva sul mutuo allo 0,25%che ora passa al 2% quindi l'1,75% sull'importo del mutuo e in più, ti riconteggiano tutti gli interessi che come prima casa sono più bassi e si aggirano, dipende dall'istituto bancario, tra 1,5 e il 2% annui.
Scusami ancora ma questa volta sono certo delle indicazioni che ti ho dato.

 

[elis]

Grazie, infatti mi pareva strano.
Allora in definitiva mi sa che non resta che vendere ed acquistare entro 12 mesi.
Grazie dell'aiuto e buona giornata..

 

[1myname]

Se la tua intenzione è quella di vendere si.
Se non riacquisti entro dodici mesi perdi le aggevolazioni prima casa.
Tieni presente che al momento della vendita il Notaio rogante ti fa tutti i conteggi e ti trattiene subito l'importo, che verserà all'agenzia delle entrate.
Al momento del nuovo acquisto ti devi presentare dallo stesso Notaio con l'atto di acquisto del nuovo appartamento e a quel punto ti restituirà i soldi, da te anticipatamente versati.
Ciao.

 

[MilenaT]

Quindi secondo me il notaio c'ha provato...

Mi ero posta un interrogativo.
Le somme che si depositano presso i notai producono frutti?
Se lui ha provato a farci la cresta, non ti ha sicuramente dato i frutti, ma .... mi chiedevo.

 

[elis]

x myname e ASTRID147
Grazie per l'aiuto volevo aggiornarvi e chiedervi riscontro su un altro problema.. Il notaio del mio ragazzo dice che se vende metà della casa a me prima dei 5 anni deve rimborsare IVA+penale su quella metà!!!
Quindi siamo punto e a capo! Se vendo io e compro da lui io non perdo le agevolazioni ma lui si!! Quindi immagino che l'unica soluzione sia vendere entrambi e comprare una casa nuova?? é assurdo!!! voglio dire è ovvio che resterebbe prima casa anche per lui anche se ne vende la metà sposandosi!!