Preventivo spese condominiali 2010-2011

[shamex]

Salve a tutti, mi chiamo Michel.
Ho acquistato un apartamento in provincia di Ravenna ad ottobre 2010, la settimana prossima parteciperò alla mia prima assemblea condominiale.

Leggendo il preventivo spese relativo al periodo giugno 2010 - maggio 2011 ho notato un paio di cifre a mio avviso un po' troppo alte...
L'unità è composta da 9 appartamenti (di cui solo 5 abitati per il momento) disposti ai piani 1° e 2° ed un locale commerciale al PT.
Questo è il preventivo:

SPESE ORDINARIE GENERALI
Polizza generale fabbricato: 900€
Enel servizi comuni: 800€ (non è un po' alto per una decina di lampadine e un cancello automatico?)
Manutenzione impianti riscaldamento: 850€
Varie: 300€ (Varie??)

SPESE ASCENSORE
Enel per ascensore: 1800€ shock
Telecom per ascensore: 700€ ( sono 59 euro al mese, ha anche l'ADSL e la web tv??)
Manutenzione ordinaria: 800€
Varie: 200€ (quali possono essere le varie in un ascensore??)

SPESE AMMINISTRATIVE
Riassunte tra compenso, conto corrente ecc: 1756€

SPESE ACQUA
Bollette HERA per consumo acqua: 3000€ eek: 3000? forse c'è uno 0 di troppo??)

CONSUMO RISCALDAMENTO
Enel per riscaldamento: 1800€ (l'impianto è elettrico con fan-coil)
ENI per riscaldamento: 3500€ (per riscaldare l'acqua quando i pannelli solari non bastano...)

CONSUMO RAFFREDDAMENTO
Enel per raffreddamento: 1000€

Totale 17.406€

A me pare tutto spropositatamente alto... Che ne pensate?

 

[Antonio Azzaretto]

Il preventivo è solo una previsione di spesa.
In pratica sono acconti che i condòmini anticipano per "fare cassa" e rendere possibile il pagamento delle spese dell' anno.

Ciò che conta è il consuntivo, ossia il conto effettivo di quanto pagato dall' amministratore.

E' opportuno che nominiate un tecnico amministrativo di vostra fiducia per controllare i conti e asseverare i valori presentati nella bozza di rendiconto consuntivo che approverete.

In assenza di procedure di controllo, l' unica possibilità è fidarvi ciecamente e "sperare" nell' onestà del vostro amministratore.

 

[shamex]

Grazie Azzaretto della professionale risposta.
Quello che a me non quadra, è che per due anni consecutivi sono state approvate dagli altri condomini queste spese...
Ad esempio, la linea Telecom per l'ascensore, sul sito Telecom (ovviamente per impresa, non per privato) costa 22,50€ al mese, molto lontani dai 59 del preventivo, e questa è una spesa fissa, che non può essere soggetta ad eventuali variazioni, no?
L'ultima lettura del contatore acqua ha rilevato un consumo per condominio pari a 450 mc, che alla tariffazione base della mia zona corrispondono a 576€.
E temo che un po' tutte le utenze risultino un attimo "gonfiate".
Posso richiedere la copia di tutte le utenze pagate dal condominio relative anche al periodo precedente al mio arrivo?

 

[Antonio Azzaretto]

Puoi iniziare a controllare, ma ti consiglio di non agire da solo, e soprattutto di preparare un' alternativa.

Prima cerca un amministratore valido con cui confrontarti e "crescere" come condòmino.

Poi cerca alleati tra i tuoi vicini di casa, per fare opinione ed essere rappresentativo in assemblea.

A questo punto avrai una strada alternativa da poter proporre alla tua comunità residenziale.

Per approfondimenti leggi quì:
La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - La Community AziendaCondomìnio

 

[adimecasa]

il preventivo se la maggioranza lo approva non è detto che lo devi pagare al completo versa degli acconti ridotti a fine anno vedi il riparto con le note giustificative in assemblea, e/o 7 giorni prima previo appuntamento dall'amministratore, in caso di versamento deficitorio versi la differenza, e ti presenti con tutti i pagamenti effettuati a saldo per la gestione che andate a discutere in assemblea:daccordo:

 

[Antonio De Simone]

Leggo molto spesso le risposte del Gurù Antonio Azzaretto
Con tutta la sincerità a mio parere non le apprezzo. In quanto le isposte che da non sembrano date come esperto in materia ma piuttosto come uno che ce l'ha a morte con gli amministratori. Prreciso che è una mia sensazione.
Riguardo alla richiesta di Shamex Il mio consiglio è: Per il Preventivo come dice Azzaretto è solo una previsione che però dev'essere approvata in assemblea in modo da poter sollecitare legalmente chi è in arretrato.
In merito alle spese Puoi verificare, prendendo un appuntamento con l'amministratore, prima dell'assemblea Ordinaria, tutte le fatture. In tale occasione puoi farlo da solo oppure avvalerti di un ragioniere o contabile il quale Ti dirà se la contabilità è corretta o gonfiata.
Il sottoscritto in Assemblea porta tutta la contabilità proprio per chiarire tutti i dubbi dei Condomini. :daccordo::daccordo:

 

[Antonio Azzaretto]

Io sono amico di tutti, e non ce l' ho con nessuno.

Voglio riformare il mercato delle amministrazioni di condominio; per questo sono costretto a raccontare verità "scomode".

Se i condòmini si "svegliano" i bravi amministratori potranno essere valorizzati, e quelli disonesti saranno costretti ad uscire dal mercato.

Se invece i condòmini rimarranno disinformati, allora tra me iper consulente commercialista e amministratore di condominio, e il pizzicagnolo sotto casa che arrotonda amministrando gli stabili, agli occhi dei condòmini ci saranno pochissime differenze.

Porta i miei saluti a Francesco di Castri, se lo incontri a Prato!

 

[shamex]

Grazie a tutti delle risposte, oggi ho provato a contattare telefonicamente l'amministratore per chiedere spiegazioni sul preventivo "folle" di alcune utenze, ma il telefono del suo studio risultava sempre occupato.
Ho inviato una mail dove ho richiesto copia di tutte le fatture/bollette relative al bilancio in chiusura, in modo da avere un riscontro diretto. Non ho ancora ricevuto risposta...

P.S. Ho fatto un ulteriore indagine: ho contattato l'azienda manutentrice del riscaldamento, e chiesto informazioni sulla cifra del contratto col condominio: 746,60€ annui. E pure qui ci sono un centinaio euro in più...

 

[Antonio De Simone]

Carissimo Shamex, come già detto è inutile chiedere del Preventivo perchè non ci sono le pezze d'appoggio è solo una previsione.
Fai bene a richiedere copia delle fatture , ad esempio della gestione precedente, così Ti puoi accertare della spesa sostenuta e compararla a quella a Preventivo.
Ricordati che durante l'anno di gestione può essere successo qualche problema al riscaldamente per cui la spesa è aumentata (con le fatture si può accertare).
Egr. Azzaretto,:daccordo::daccordo: prima di tutto porterò volentieri i saluti a Francesco, mio carissimo amico, Secondo apprezzo la Tua modestia ma ritengo che oggi i Condomini siano abbastanza, anzi enormemente informati. Il problema è che se Shamex o chi per esso seguissero alla lettera i Tuoi consigli, penso che in parte avrebbero delle risposte ma alleggerirebbero di non poco il Loro portafogli, ed i Condomini vogliono risparmiare.
Si possono dare consigli più diretti e meno dispendiosi rifacendosi alle norme di legge. Poi per la gestione dei Condomìni non è tanto la parte contabile ma il rapporto diretto con i Condomini che crea del dissidio. Infatti con il mandato credono di acquisire non un Amministratore ma svariati professionisti che devono essere sempre disponibili e soddisafarli in qualsiasi momento.
Questo non è una lamentela verso coloro che ci fanno lavorare, ma una constatazione che riscontro da più di vent'anni di amministrazione Condominiale. Infine neanche Io cel'ho con qualcuno tantomeno con Te, dalle tue risposte non scaturisce una regolamentazione per riformare ma a mio parere uno scontro, scusa se insisto.
Cordialmente
De Simone Antonio

 

[Antonio Azzaretto]

Lo "scontro" esiste solo se gli amministratori si ostinano a non voler vedere la realtà:
La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Il funzionamento distorto del mercato

La mia polemica serve per far aprire agli occhi ai condòmini e ai tanti amministratori bravi, onesti, ed anche innovativi come Francesco.

Io stesso svolgo il mestiere di amministratore di condominio! ....questa è la prova più evidente che non posso avercela con la categoria dei cosiddetti "amministratori".

E' il sistema che voglio cambiare!

...scusa se insisto anch' io.

Cordialmente

Antonio Azzaretto