Preliminare per appartamento gravato di mutuo

[colette]

Salve..Vi presento il mio problema..Ho visto con un'agenzia un appartamento che mi è molto piaciuto, mi hanno detto che la proprietaria ha un mutuo da estinguere....la mia amica architetto mi dice che posso fare tranquillamente la proposta d'aquisto senza interpellare un notaio, e che è sufficente indicare chiaramente (mi accompagna lei a fare la proposta) in proposta che l'appartamento dovrà essere libero da vincoli, ecc ecc. E' realmente così semplice? Non corro rischi? E' vero che posso andare dal notaio dopo aver fatto il compromesso? Nella mia ignoranza in materia..mi sembra più saggio consultare un notaio..anche per vedere che non ci siano altre "magagne"nascoste... Vi ringrazio per l'attenzione..

 

[acquirente]

Salve..Vi presento il mio problema..Ho visto con un'agenzia un appartamento che mi è molto piaciuto, mi hanno detto che la proprietaria ha un mutuo da estinguere....la mia amica architetto mi dice che posso fare tranquillamente la proposta d'aquisto senza interpellare un notaio, e che è sufficente indicare chiaramente (mi accompagna lei a fare la proposta) in proposta che l'appartamento dovrà essere libero da vincoli, ecc ecc. E' realmente così semplice? Non corro rischi? E' vero che posso andare dal notaio dopo aver fatto il compromesso? Nella mia ignoranza in materia..mi sembra più saggio consultare un notaio..anche per vedere che non ci siano altre "magagne"nascoste... Vi ringrazio per l'attenzione..

la tua amica architetto ha ragione. il mutuo dovra' essere estinto quando andrete al rogito................... non alla data del compromesso.
pretendi, nella proposta di acquisto, nero su bianco, dal momento che sei l'acquirente, di trascrivere il compromesso dal notaio ed allora sarai al sicuro.
la trascrizione costa circa 1.300 euro piu' o meno ma la fara' il notaio scelto da te e sulla parcella finale ne terra' conto.

Con la trascrizione del preliminare le posizioni del (promittente) venditore e del (promissario) acquirente tendono oggettivamente a bilanciarsi. Al venditore viene sottratta la piena disponibilità del bene oggetto del compromesso, disponibilità che in passato è costata cara a molti acquirenti "sulla carta", e più chiari rimangono anche gli obblighi dell'acquirente.
In poche parole nessun creditore del venditore potra' rivalersi sulla casa in vendita.
I compromessi trascrivibili sono quelli stipulati per atto pubblico (cioè innanzi un notaio) o scrittura privata autenticata (quelli dove il notaio autentica solo la firma senza procedere alla stesura dell'atto che è invece redatto dalle parti).

 

[ralf]

Aggiungerei per completezza che una verifica notarile sulla situazione dell'immobile è sempre indicata.Mi rendo conto che non è facile in fase di proposta d'acquisto,però dopo la eventuale accettazione della proposta stessa consiglio di andare dal notaio da te prescelto, affinchè predisponga e ti assista nella sottoscrizione del preliminare,quando presumibilmente farai un versamento di denaro di entità importante.

 

[maidealista]

O
indicare chiaramente in proposta che l'appartamento dovrà essere libero da vincoli
Oppure
accollarsi il mutuo residuo con una quotazione inferiore dell' immobile

 

[archisilvio]

Secondo me la verifica che chiamate "notarile" potrebbe farla semplicemente l'architetto per conto della cliente.
Dopo aver valutato i gravami sull'immobile si potrà decidere se è il caso di andare dal notaio per fare un preliminare trascritto.
Se c'è solo l'ipoteca volontaria in primo grado relativa al mutuo a carico dei venditori, secondo me non è strettamente necessario fare un preliminare trascritto, purché i venditori si accontentino di una caparra non molto alta (insistete con l'agenzia, che in questo momento è più "malleabile").
Fatevi portare al preliminare un estratto della situzione del mutuo in modo da sapere con certezza a quanto ammonterà il debito residuo alla data ultima per l'atto notarile (che cercherete di fare in tempi brevi).
Nel preliminare indicate gli esatti estremi del gravame ipotecario, la somma residua, le modalità di pagamento e stabilite che al rogito dovrà essere presente anche il funzionario della banca che ha dato il mutuo ai venditori, al quale verrà versata direttamente la somma richiesta per l'estinzione del vecchio mutuo: in cambio egli vi rilascerà quietanza con impegno alla cancellazione entro breve tempo (che a voi non costerà niente grazie al c.d. decreto Bersani).
L'importante comunque è una corretta valutazione fatta dal tecnico di fiducia prima di qualsiasi accettazione.
Resto a disposizione.
Ciao


P.S. se proprio non sei sicura, vai a sentire da più notai a titolo informativo e fatti fare dei preventivi, poi scegli chi ti ha convinto di più. La tua amica architetto, comunque, avrà sicuramente la competenza necessaria per effettuare le indigini sull'immobile e consigliarti nella scelta.

 

[ralf]

Le osservazioni dell'architetto sono teoricamente giuste,chiunque può fare le verifiche in oggetto.Seguendo però questo ragionamento se dovessi chiedere un parere sulla ristrutturazione di una villetta posso sentire tranquillamente ad un notaio?

 

[archisilvio]

Caro dumas, sarai mica un notaio?

Cerco di spiegarmi meglio, intanto per quanto riguarda il discorso verifiche.

Innanzitutto, CHIUNQUE può andare in Conservatoria e spendere un sacco di soldi facendo ispezioni, ma da lì a saperle fare le verifiche... passano anni!

Il fatto è che (per lo meno in Toscana) di solito un notaio non va personalmente a fare gli accertamenti, ma li fa fare ad una persona competente di sua fiducia (interno od esterno allo studio), che normalmente ha una formazione tecnica.
Infatti detti accertamenti necessitano anche di una conoscenza tecnica che spesso il notaio può non possedere, visto che ha già un settore di competenza vastissimo di cui preoccuparsi.
Quindi, se ti rivolgi ad un tecnico competente, probabilmente risparmi tempo e soldi; questo per le verifiche.

Dopo essersi documentati sulla situazione dell'immobile e sulle possibilità a disposizione, allora è giustissimo consultare il notaio che potrà indicare i giusti passi per tutelarsi, per non incorrere in problemi futuri etc.,etc.

Inoltre, quello che non mi torna è che un preliminare trascritto mi pare non abbia senso per cautelarsi da un'ipoteca volontaria a garanzia di mutuo.
O meglio, il preliminare trascritto ha la stessa importanza con o senza l'ipoteca volontaria.
Piuttosto mi sembra importante preparare bene il preliminare per fare in modo che i venditori non ricevano mai più di quanto dovrà rimanere loro ad affare concluso, cioè per fare un esempio se l'immobile lo paghi 100 e il mutuo residua a 70, gli dai 15 al preliminare e al rogito 15 ai venditori e 70 alla banca che ti quietanza l'estinzione.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La proposta di acquisto dovrebbe essere preceduta da una serie di accertamenti. Non si fà una proposta irrevocabile di acquisto al buio sulla base di 3 , 4 condizioni senza sapere se l'immobile è da un punto di vista urbanistico in regola, se il venditore è un insolvente cronico, se ci sono spese condominiali arretrate , se a monte c'è una separazione, se a monte c'è una donazione, una successione, se gli impianti sono in regola etc. " Io propongo sulla base di 3 piccole condizioni e lui accetta; il contratto è concluso e maturato il diritto alla provvigione; e poi su quanto sopravviene a sorpersa o non è stato chiarito che facciamo ? litighiamo ?
Basta leggere i post di questo forum, altri cugini, o mille altri per vedere quanti fastidi danno le proposte di acquisto fatte a casaccio.

 

[colette]

Vi ringrazio tantissimo delle risposte...alla fine il mutuo non c'era..o meglio è stato estinto. Mi sono rivolta al notaio per le verifiche, ed è tutto ok. Però ora è sorto un altro problema..e io non ci dormo più, ripensando all'errore commesso...
Ve la faccio breve...ho chiesto al notaio di verificare in agenzia che la mia proposta andasse bene e non contenesse "trabocchetti", il notaio ha telefonato agenzia e ha fatto modificare la postilla "il sottoscritto verserà all'immobiliare la somma.tot...all'accettazione della proposta " con "il sottoscritto pagherà l'agenzia alla sottoscrizione del preliminare". Però avevo compilato in agenzia un allegato in cui mi impegnavo a liquidarli all'accettazione della proposta..allegato che ha perso efficacia dal momento che il mio notaio ha fatto modificare la proposta. Ora il problema è questo, e cioè che io ho fato una seconda proposta più alta, che è stata accettata, l'agente immobiliare è venuto in casa mia frettolosamente a farmi firmare la nuova proposta..dicendomi che aveva copiato tutto uguale alla prima proposta (quindi era implicito anche il pagamento all'agenzia al compromesso avvenuto)...ok...? Succede che io in buona fede ho firmato, e mi sono accorta solo ora che nelle condizioni pagamento all'agenzia ha messo che si fà riferimento all'allegato (cioè si paga all'accettazione della proposta) praticamente ha fatto il furbo e ha riscritto le cose come erano in origine....Inoltre ieri mi ha anche telefonato perchè voleva incontrarmi prima del compromesso per sbrigare delle pratiche in modo di non avere liti al compromesso..incontro che non ho accettato perchè non so più che cosa pensare..il mio notaio è in ferie..il compromesso è fissato per lunedì, l'appartamento me lo paga mia nonna che ha 87 anni, con i risparmi di una vita di lavoro, è anche cardiopatica...e se scopre che deve pagare all'agenzia 6.800 euro più IVA senza che per qualche motivo il compromesso sia andato a buon fine...non so cosa possa succedere...Cosa devo fare a questo punto secondo voi?

 

[Jrogin]

Una domanda: il compromesso lo farai dal notaio??
Se la risposta è si e se il notaio è quello da te indicato, lunedì dopo aver fatto il compromesso pagherai l'agenzia.