Preliminare locazione

[uva]

la data della stipula sia antecedente di ben 2,5 mesi dalla data della decorrenza?

Sì.
Io stipulerei il contratto subito, scrivendo come data di decorrenza della locazione 1° ottobre.
Lo si deve registrare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (NON dalla decorrenza).
Alla stipula il conduttore deve versare il deposito cauzionale (max 3 mensilità del canone) e inizierà a pagare canone + oneri accessori da ottobre.
Se lui preferisce pagare con molto anticipo potete stabilire nel contratto pagamenti trimestrali anticipati scadenti il giorno X di ogni trimestre.

 

[uva]

il conduttore corrisponde al locatore un tot € per i mobili presenti in appartamento che alla fine della locazione rimangono di proprietà del conduttore e dovranno essere portati via

Per non complicare le cose, farei come segue.

Il locatore vende al conduttore i mobili usati al prezzo di X euro.
Trattandosi di compravendita tra privati basta scrivere un elenco dei mobili, firmato da entrambi, e rilasciargli una ricevuta con bollo.

Nel contratto si specifica che l'immobile viene locato non arredato, quindi è implicito che al termine della locazione dovrà essere rilasciato libero da persone e cose.
Se poi il conduttore non porterà via i mobili e non ti interesserà tenerli, potrai procedere tu allo sgombero scalando la spesa dal deposito cauzionale. Il tutto dovrà essere specificato e firmato da entrambi nel verbale di rilascio.

 

[Gagarin]

ma è possibile che la data della stipula sia antecedente di ben 2,5 mesi dalla data della decorrenza

Certo che è possibile, solo che la registrazione la dovrai fare entro 30 gg. dalla data del contratto (non da quella di inizio locazione)

 

[Clematide]

In passato mi è capitato di stipulare un contratto di locazione (non un preliminare) in anticipo rispetto alla decorrenza: e si era scritto che il conduttore versava contestualmente la somma X a titolo di caparra, che si tramutava in cauzione a partire dalla decorrenza della locazione. Con RLI abbiamo versato l’imposta di registro calcolata al solito sul 2% del canone annuale.
Avevamo sbagliato?

Assolutamente no. Se nel contratto di locazione la garanzia (che sia un deposito cauzionale o una caparra confirmatoria è irrivelevante) è prestata direttamente dal conduttore (una delle parti), essa non è soggetta ad imposta di registro.

Solo nel caso in cui la garanzia fosse prestata da un soggetto terzo persona fisica estraneo al rapporto locativo (mod RLI: cod. “2” Tipo di garanzie e/o PAC) a favore di una delle parti (conduttore), è prevista l’imposta di registro nella misura dello 0,50% (con minimo di 200 euro) sull’ammontare della garanzia, anche se il contratto venisse assoggettato a cedolare secca: solo se la garanzia è prestata da un’assicurazione o un istituto bancario (mod RLI: cod. “1” Tipo di garanzie e/o PAC), l’imposta di registro sulla garanzia non è dovuta se il locatore ha optato per la cedolare secca.

La questione sarebbe ulteriormente complicata in un contratto assoggettato a regime ordinario IRPEF dalla presenza di più disposizioni negoziali con imposta di registro dovuta sia sulla registrazione del contratto (2%) che sulla garanzia prestata da terzi (0,50%), ma, per non tirarla troppo per le lunghe, rimando alla risoluzione-interpello 272/2008 (non farti fuorviare dall’’affitto dei terreni agricoli”) e dalla circolare 2/2014, par.7.1 (non farti fuorviare dai “trasferimenti immobiliari”) dell’Agenzia delle Entrate: i principi forniti in questi due documenti di prassi valgono anche nell’ipotesi di un contratto di locazione in cui sia prevista la garanzia di soggetti terzi, tant’è vero che sono stati recepiti dal mod. RLI telematico

 

[Clematide]

Non sono un legale: ma come scritta appare come una vendita contestuale, non un corrispettivo in natura di una quota di canone. Quindi direi no imposte sul reddito da locazione. Non so invece come dovrebbe essere trattata la vendita tra privati di cose mobili usate.

La vendita diretta (non intermediata da un portale online: con la direttiva DAC7 adesso esci dall’ombra e vieni tracciato se fai più di 30 vendite di beni materiali che hanno conseguito più di 2 mila euro) occasionale di beni propri usati tra soggetti privati, al di fuori del regime d’impresa, è esentasse, mancando il fine speculativo: genera plusvalenza da indicare nel quadro RL del mod “Redditi” solo qualora il prezzo di vendita superi il prezzo di acquisto.

Diventa inoltre tassabile quando muta la sua natura: da attività episodica e saltuaria ad attività abituale e continuativa.

E’ bene comunque che la transazione sia formalizzata per iscritto e registrata, non essendo un scrittura notarile, solo in caso d’uso (3% con minimo di 200 euro + bolli).

 

[basty]

La questione sarebbe ulteriormente complicata in un contratto

Nella mia domanda non mi riferivo a garanzie di terzi o fideiussioni bancarie: era conseguente alla tua affermazione in merito alla registrazione di un preliminare in presenza di una caparra.
(Dove io la commutavo al decorrere della locazione, in cauzione).
Comunque grazie comunque per la tua illustrazione. Con una ulteriore domanda: oltre ai documenti di prassi da te citati che andrò a leggere, ne ricordo uno recente che trattava il “trattamento fiscale” dei contratti con più negozi: mi sembra concludesse che il negozio principale assorbisse gli altri. Forse ricordo male

 

[Gagarin]

Solo nel caso in cui la garanzia fosse prestata da un soggetto terzo persona fisica estraneo al rapporto locativo

A me non sembra: ho fatto almeno una decina di contratti con garante (in genere un parente) e nessuno dell'Agenzia delle Entrate mi ha mai contestato nulla (i primi anche registrati di persona in ufficio...) da pagare.

 

[basty]

A me non sembra: ho fatto almeno una decina di contratti con garante (in genere un parente) e nessuno dell'Agenzia delle Entrate mi ha mai contestato nulla (i primi anche registrati di persona in ufficio...) da pagare.

La questione è piuttosto confusa: dipende come viene considerata e dal regime fiscale scelto

 

[Gagarin]

La questione è piuttosto confusa:

Esatto.

 

[uva]

contratti con garante e nessuno dell'Agenzia delle Entrate mi ha mai contestato nulla da pagare

Dipende dal codice che si scrive nel mod.RLI:

codice 1 (fideiussione prestata da terzi): non si paga l'imposta

codice 2 (garanzie di terzi diverse dalla fideiussione): si paga l'imposta, anche in caso di opzione per la cedolare secca.