Pratiche vendita immobile affittato.

[uva]

La comunicazione agli inquilini in affitto va fatta con raccomandata?

Non è chiaro cosa vorresti comunicare adesso.

Perché nell'altra discussione pare avessi chiarito che l'inquilino non ha diritto alla prelazione:
Vendere casa in affitto e doveri prelazione | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #4 e #6 di @Nemesis )

E dal tuo post n. #3 pare tu debba ancora mettere in vendita la casa, quindi per ora gli inquilini continuano a pagare il canone a te.

 

[Franci63]

O basterebbe verbalmente visto anche la confidenza?

Se, come pare , vendi con locazione in corso, quando avrai venduto gli comunicherei i dati del nuovo proprietario; poi lui indicherà dove/ come vuole ricevere il pagamento del canone.

 

[Modica]

Si uva, non sono stato io chiaro nello specificare.
Non è ancora iniziato niente.
Mi sto prendendo avanti...

 

[uva]

Non è ancora iniziato niente.

Provo a riassumere la situazione, in base a ciò che hai scritto nell'altra discussione.

1) Vendi la casa, attualmente affittata, ad un tuo amico.
E' opportuno che tu gli mostri il contratto di locazione in essere, oltre a tutta l'altra documentazione relativa alla compravendita.

2) "La persona che è in affitto a ottobre disdice e lascia l'appartamento".
Si è già chiarito che l'inquilino può rimanere in quella casa e il rapporto di locazione continuerà col tuo amico, nuovo proprietario, come locatore.
Attualmente il conduttore si trova al terzo anno di un contratto 4 + 4.
Se lui vuole andare via di propria iniziativa, deve inviare la disdetta a te che sei il suo attuale locatore.
Se te la invia, appena la ricevi informa il tuo amico aspirante acquirente.

3) "Potrei scrivere che il preliminare scade a giugno ma che l'affitto verrà dato a me fino a luglio così non corro dietro alla data del rogito".
Questo non l'ho capito.
Forse vuoi dire che il tuo amico per acquistare necessita di mutuo, e scriverete una condizione sospensiva nel preliminare.
Comunque sia, non riguarda l'inquilino. Continuerà a pagare il canone a te fino a quando sarai tu proprietario.

 

[Franci63]

Se te la invia, appena la ricevi informa il tuo amico aspirante acquirente.

Se l'inquilino va via, il prezzo di vendita potrebbe essere più alto , anche perché una casa libera ha una maggior platea di possibili acquirenti.
Io , se fossi in te, chiarirei con l'inquilino quali sono le sue intenzioni, prima di decidere il prezzo di vendita.

 

[Modica]

Solo una cosa mi pare strana:
Io vado dalla famiglia in affitto e dico: da oggi il nuovo proprietario è lui, quindi l’affitto lo pagherete a lui. Prendete nota del nuovo iban...
Dubbio: la famiglia in affitto non firma niente? Con me OK non ci saranno problemi ma mi chiedevo: come fa uno a far un bonifico senza che non ci sia nulla di scritto e registrato che quel nuovo iban è del nuovo proprietario?

 

[uva]

la famiglia in affitto non firma niente?

Non c'è alcuna necessità che l'inquilino dia il proprio assenso, se è questo il tuo dubbio.
Quando avrai venduto spedirai una raccomandata ar all'inquilino (che firmerà l'avviso di ritorno) comunicandogli il fatto e dicendogli che verrà contattato dal nuovo locatore Sig. X.
E' opportuno anticipare la raccomandata con una comunicazione informale più veloce: una mail, una telefonata, una visita a quella famiglia.
Il Sig. X si metterà velocemente in contatto col conduttore e prenderà accordi per i pagamenti, comunicandogli l'Iban per i bonifici.
Sarà il nuovo proprietario a doversi attivare per ricevere i pagamenti, non è compito tuo.

E' importante che il nuovo proprietario comunichi all'Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto di locazione come locatore. Perché, come detto nei post precedenti, l'acquisizione "automatica" dell'info da parte dell'Agenzia non è scontata.
Una copia della ricevuta mod. RLI di subentro rilasciata dall'Agenzia dovrà essere consegnata a te e un'altra all'inquilino, così sarete tutti edotti dell'avvenuta comunicazione.
Se avrete dei dubbi per la corretta compilazione ed invio del mod. RLI (si può fare tutto telematicamente) piuttosto rivolgetevi ad un commercialista.

 

[basty]

Le cose si svolgono in modo leggermente diverso:

Tizio vende:
1) a questo punto invia una lettera all'inquilino indicando gli estremi anagrafici del nuovo proprietario.
2) Non è escluso che presenti personalmente il nuovo proprietario all'inquilino, e viceversa (del resto anche l'inquilino potrebbe già averlo incontrato e conosciuto durante le visite.
3) Il nuovo proprietario comunica all'inquilino il suo IBAN : e se l'inquilino ha dei dubbi, chiede di visionare il rogito o una visura catastale aggiornata.

p.s.: questo post era rimasto ieri in sospeso, me ne sono accorto solo adesso: @uva mi ha preceduto, con indicazioni anche più precise.

 

[Modica]

Curiosità: a cosa serve la raccomandata del venditore al inquilino?
In quale caso potrebbe servire in futuro?

 

[uva]

a cosa serve la raccomandata del venditore al inquilino?

Serve a comunicare ufficialmente all'inquilino le generalità e i recapiti del nuovo proprietario, che è il nuovo locatore al quale dovranno essere effettuati i pagamenti dei canoni di locazione + oneri accessori.

Come detto nei post precedenti, la raccomandata deve essere inviata quando l'appartamento è stato venduto.
Prima della vendita non occorre comunicare nulla all'inquilino se, come hai scritto nel primo post, non c'è il problema della prelazione.