Prassi tra privati

[Franci63]

A dire il vero il contratto lo vorrei fare prima

Quando parli di contratto intendi il preliminare, o il rogito (cioè il contratto di compravendita ) ?
Se entrambi volete procedere con il rogito velocemente, e tu gli vendi un immobile occupato, con contratto di locazione in essere, lui subentra nel contratto suddetto, e dovrà gestire di persona un’eventuale ritardo nel rilascio.
Mi pare che l'acquirente però non abbia piena consapevolezza della situazione.

 

[Seth]

Non ha tutti torti, anche se con gli studenti è meno rischioso.
Perché non fate il rogito a fine settembre, per la tutela di tutti ?

Potrebbero inserire una condizione nel preliminare del tipo che l’acquirente può tirarsi indietro se alla data del 5 ottobre l’appartamento non sarà libero? In questo modo l’acquirente sarebbe pienamente tutelato.

 

[uva]

Invece Uva, su un altro immobile che venderei locato

Partendo dal presupposto che si tratti di un contratto concordato per studenti (Allegato C al D.M. 16/01/2017), occorre chiarire la decorrenza e la durata.
Perché alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale
periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta.

il contratto scade

Si tratta della scadenza del primo o del secondo periodo contrattuale?
Se è il primo, gli studenti intendono disdettare il contratto? Solo loro possono farlo; il locatore non ne ha facoltà, per nessun motivo.
Se invece il 30/09 scadrà il secondo periodo contrattuale, l'acquirente può ragionevolmente stare tranquillo che gli inquilini andranno via.

lui ha delle perplessità…..

Scrivete nel preliminare che l'immobile viene venduto locato.
Essendone consapevole e avendo accettato questa condizione, se rogitate prima del 30/09 con l'appartamento ancora occupato dagli studenti, il nuovo proprietario non potrà sollevare obiezioni. Subentrerà nel contratto e gestirà lui il successivo rilascio.
Il subentro deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Trattandosi di subentro ex lege non si versa la relativa imposta.

Cessione - Portale Agenzia Entrate

Cessione

www.agenziaentrate.gov.it

 

[pedra]

Quando parli di contratto intendi il preliminare, o il rogito (cioè il contratto di compravendita ) ?
Se entrambi volete procedere con il rogito velocemente, e tu gli vendi un immobile occupato, con contratto di locazione in essere, lui subentra nel contratto suddetto, e dovrà gestire di persona un’eventuale ritardo nel rilascio.
Mi pare che l'acquirente però non abbia piena consapevolezza della situazione.

Intendo che vorrei fare prima il rogito....salterei pure il preliminare, sarebbe l'ideale. Mi farei dare subito un fermo trattative proprio un 2000 euro con bonifico e causale acquisto appartamento via indirizzo e piano e poi andare subito a rogito....sarebbe l'ideale molti fanno così....ho sentito in giro

 

[Franci63]

Mi farei dare subito un fermo trattative proprio un 2000 euro con bonifico e causale acquisto appartamento via indirizzo e piano e poi andare subito a rogito....sarebbe l'ideale molti fanno così..

Faranno anche così, ma se qualcosa va storto i 2000 vanno restituiti, visto che non c ‘è un contratto scritto che giustifichi l’esborso, e non hanno nessuna funzione di garanzia.
Ognuno è libero di impiccarsi con la corda che vuole ( perdona la metafora cruda).

 

[Seth]

Faranno anche così, ma se qualcosa va storto i 2000 vanno restituiti, visto che non c ‘è un contratto scritto che giustifichi l’esborso, e non hanno nessuna funzione di garanzia.
Ognuno è libero di impiccarsi con la corda che vuole ( perdona la metafora cruda).

Però chi rischia di più è l’acquirente mi pare. In caso di problemi potrà esigere la restituzione teoricamente dovuta ma in pratica potrebbero esserci difficoltà, credo.

 

[Franci63]

Però chi rischia di più è l’acquirente mi pare. In caso di problemi potrà esigere la restituzione teoricamente dovuta ma in pratica potrebbero esserci difficoltà, credo.

Infatti non consiglierei mai di fare così , penso si fosse capito

 

[Seth]

Infatti non consiglierei mai di fare così , penso si fosse capito

Ma Pedra è parte venditrice. Dal suo punto di vista, se l’acquirente accetta, avere 2.000 euro di “fermo trattativa” in tasca, nell’attesa del rogito, è meglio che non averli, nonostante la carenza di giustificazione formale come garanzia. Potrebbe procedere più regolarmente con un preliminare ma a quanto capisco vuole saltarlo, forse perché comporterebbe delle spese o forse perché è ancora incerta se impegnarsi, non so.

 

[Franci63]

Dal suo punto di vista, se l’acquirente accetta, avere 2.000 euro di “fermo trattativa” in tasca, nell’attesa del rogito, è meglio che non averli,

Dal mio punto di vista, o le cosa si fanno bene, o non si fanno.

 

[uva]

Potrebbe procedere più regolarmente con un preliminare ma a quanto capisco vuole saltarlo

Si, @pedra lo ha detto:

andare subito a rogito

significa senza impegno reciproco sancito da un preliminare nel momento in cui lei incassa l'acconto prezzo.

Però @pedra dovrebbe chiarire cosa intende per

fermo trattative

Il potenziale acquirente, se non è proprio ingenuo, pretenderà da parte della venditrice un accordo scritto e firmato. Col quale lei si impegna a non vendere l'immobile a terzi prima della data fissata per il rogito, e a restituirgli i 2.000 euro incassati a titolo di acconto prezzo (pare non si tratti di caparra confirmatoria) se la compravendita tra loro due non andrà a buon fine per qualsiasi motivo.

Secondo me questo accordo "fermo trattative" in concreto è un preliminare firmato dalle parti. Magari scritto male; non registrato all'Agenzia delle Entrate per "risparmiare" le imposte che sono a carico dell'acquirente, ma il venditore è coobbligato in solido in caso di accertamento.
Se si vuole fare così, malgrado la procedura anomala e l'evasione fiscale, si abbia l'accortezza di non lasciare tracce: pagamento di 2.000 euro in contanti, no bonifico. E subito dopo il rogito si straccino tutte le copie dell'accordo.

Tutto ciò ovviamente è ipotizzabile se l'acquirente non necessita di mutuo.