Possibile cambio di destinazione catastale d'uso dall'attuale a10 in a2

[Franziskus]

Buongiorno a tutt*, nel tentativo di affittare un a10 di mia proprietà a Roma, quando mi imbatto in avvocati e commercialisti ssi affermano regolarmente di non necessitare di un a10 al fine di poter dedurre il canone dal loro imponibile fiscale. In sostanza per loro sembra che il fatto che il mio appartamento sia un ufficio a10 sia del tutto irrilevante (a differenza di quel che accade con aziende o personale medico, che invece ne hanno bisogno). Ora, qualcuno mi ha detto che in caso di cambio da a10 a a2, una eventuale locazione a studio professionale (ad es. studio legale, appunto, o commercialistico) dell'unità che fino a poco prima era un ufficio diventa operazione sospetta dal punto di vista fiscale e determina un rischio di accertamento con possibili sanzioni e riclassamento. Secondo altri invece si tratterebbe di operazione del tutto lecita. Qualcuno è in grado di aiutarmi a dirimere la questione?
A latere: l'APE è attualmente necessaria per i contratti di locazione commerciale 6+6?
Grazie in anticipo.

 

[uva]

affermano regolarmente di non necessitare di un a10 al fine di poter dedurre il canone dal loro imponibile fiscale.

Mi sembra strano, qui a Torino a me è successo il contrario.
Affinché il conduttore possa dedurre il costo (canone + oneri accessori) la categoria catastale deve essere coerente con l'uso e la tipologia di contratto.
Per cui il contratto commerciale 6 + 6 uso ufficio richiede un A/10.

La pratica per passare da A/10 ad A/2 o viceversa non è sospetta, però comporta una variazione della rendita catastale. Nel mio caso per passare da A/2 ad A/10 la rendita è aumentata: quella proposta dal geometra che ha svolto la pratica non è stata accettata e ne è stata attribuita una maggiore.

Per la locazione l'APE è necessaria.

 

[Franziskus]

Mi sembra strano, qui a Torino a me è successo il contrario.

Roma è una giungla. Risulta, da inchieste giornalistiche fatte anni fa, che ci siano più uffici (di fatto) in a2 che in a10, situazione altamente irregolare che nessuno è mai andato a intaccare. Nello stesso palazzo dove abito ci sono un commercialista e un'agenzia di viaggi che occupano un a2. E probabilmente lo deducono dall'imponibile. Ovvero una doppia frode ai danni del fisco, sia da parte del conduttore (che deduce) che del locatore (che paga IMU più bassa).

PS
molte grazie anche qui

 

[uva]

locatore (che paga IMU più bassa).

Infatti l'IMU è un problema.
Se aumenta la rendita catastale ovviamente aumenta anche l'imponibile e la relativa imposta da pagare al Comune.

Inoltre stiamo parlando di contratti di locazione commerciali, per i quali non è possibile avere alcuna agevolazione per quanto riguarda l'IMU.

A volte per il proprietario è più conveniente tenere l'appartamento in cat. A/2 e locarlo ad uso abitativo con contratto concordato 3 + 2.
Il canone è più basso rispetto a quelli di mercato, ma nel mio Comune spesso il risparmio fiscale (IMU decisamente inferiore e tassazione sul reddito agevolata sia in regime ordinario che con cedolare secca) rende conveniente l'operazione.

 

[mapeit]

Penso che la situazione di locali A2 affittati a studi professionali sia comune a tutta Italia. Tempo fa alcuni ordini professionali avevano consigliato ai loro iscritti di locare solo immobili con la destinazione d'uso corretta. Inizialmente pertanto le loro richieste erano in tal senso, come riportato da @uva , ma ultimamente sembrano essersene dimenticati o almeno qui da me è così. Cercano soprattutto la posizione, il parcheggio, il riscaldamento autonomo e la climatizzazione, gli impianti a norma. Non mi risulta che qui l'Agenzia delle Entrate abbia mai obiettato in merito a una locazione commerciale di un A2.

 

[uva]

Non mi risulta che qui l'Agenzia delle Entrate abbia mai obiettato in merito a una locazione commerciale di un A2.

Anche qui da me l'Agenzia delle Entrate non se ne cura ma...ci pensa il Comune!

Se l'Ufficio tributi comunale (che pesca le informazioni dall'Agenzia) si accorge che il conduttore di un contratto commerciale paga la TaRi con tariffa commerciale e non abitativa pur essendo locatario di un A/2, scatta l'accertamento.
Per cui il proprietario è obbligato a fare la variazione da A/2 ad A/10, vedersi aumentata la rendita catastale e di conseguenza pagare più IMU. Che è il risultato perseguito dal Comune.

 

[uva]

In pratica è necessario che vi sia coerenza tra tipologia del contratto di locazione (abitativo o commerciale), categoria dell'immobile (A/2 o A/10) e tariffa addebitata dal Comune per la TaRi (abitativa o per i vari usi non abitativi).

 

[mapeit]

E quindi se paga la TARI come residenziale anziché come attività professionale in A2 non dicono niente ?

 

[uva]

se paga la TARI come attività professionale anche se è A2 non dicono niente ?

Proprio per quello scatta l'accertamento del Comune!
Chi paga la TaRi con tariffa attività professionale la deve svolgere in un immobile A/10.
Sia come proprietario che come conduttore.
Il Comune attinge tutte le info dall'Agenzia delle Entrate: contratti di locazione, accatastamenti, ecc.

 

[uva]

Questo capita a Torino, non so come si regolano altri Comuni.

Qui l'Ufficio tributi comunale da un po' di anni si focalizza sulla TaRi.
Anche per quanto riguarda, per esempio, la superficie degli immobili. Se nella denuncia TaRi si dichiara una superficie inferiore all'80% di quella catastale, scatta l'accertamento.

Non dico che sia sbagliato, anzi è utile perché l'evasione TaRi è molto alta.

 

[Franziskus]

In pratica è necessario che vi sia coerenza tra tipologia del contratto di locazione (abitativo o commerciale), categoria dell'immobile (A/2 o A/10) e tariffa addebitata dal Comune per la TaRi (abitativa o per i vari usi non abitativi).

A mio avviso è quel che prevedono le norme, quindi non è solo pratica ma anche teoria. Poi la realtà può essere diversa, certo è che chiunque (comune, agenzia ecc) un giorno può farsi prendere il ghiribizzo e andare a controllare e sanzionare. E con la penuria di denaro pubblico che c'è, la cosa non sorprende.

 

[mapeit]

Si ma se paga la tariffa TARI professionale (anche se è A2) paga già di più della tariffa ad uso domestico. C'è bisogno di colpire anche l'incoerenza ? Formalmente è giusto però ci sono abusi molto più gravi di questo che alle volte restano indenni.