Piano pilotis condominiale

[geremeas]

Gent.mi, chiedo cortesemente un Vostro parere per quanto segue;
premesso che siamo 9 condomini in un palazzo edificato nel 1978 con piano pilotis aperto;
il costruttore che ci ha venduto l'appartamento con atto notarile dichiara che il piano pilotis rimane di esclusiva proprietà
del costruttore senza alcun diritto di proprietà dei condomini che hanno acquistato gli appartamenti;
nel mentre per più di venti anni noi condomini abbiamo parcheggiato le auto nel pilotis;
poi a causa di due incendi dolosi verso un condomino abbiamo deciso di non parcheggiare.
Se noi come singolo condomino chiediamo al costruttore di venderci tutto o in parte il pilotis
andiamo incontro a problemi con gli altri condomini visto che non sanno della nostra intenzione?
Eventualmente dovessimo diventare proprietari possiamo affittare per il parcheggio?
Al Comune si devono richiedere permessi?
Ringrazio anticipatamente per le Vostre osservazioni ed invio cordiali saluti.
Geremeas

 

[Dimaraz]

Se noi come singolo condomino

Sei portato ad usare il "plurale majestatis" ?

di venderci tutto o in parte il pilotis
andiamo incontro a problemi con gli altri condomini visto che non sanno della nostra intenzione?

Il costruttore alias proprietario vuole vendere nessuno può sindacare.
Se gli altri condòmini sono gli autori degli incendi e riterranno il tuo (ehm vostro) uno sgarro ...qualche estintore è il minimo.

Eventualmente dovessimo diventare proprietari possiamo affittare per il parcheggio?

Dipende...dovrete verificare se il "cambio di destinazione d'uso" è fattibile e risponda ai requisiti normativi.

Al Comune si devono richiedere permessi?

Se apri una "attività" è quasi certo.

 

[vittorievic]

il costruttore che ci ha venduto l'appartamento con atto notarile dichiara che il piano pilotis rimane di esclusiva proprietà
del costruttore

quindi il costruttore è un condomino pure lui.

 

[geremeas]

quindi il costruttore è un condomino pure lui.

Chiedo a VITTORIEVIC come e perchè il costruttore viene considerato
un condomino visto che in tanti anni nessun amministratore l'ha
considerato tale; esiste qualche legge o sentenza condominiale che
lo conferma?
Grazie con cordiali saluti

 

[Nemesis]

come e perchè il costruttore viene considerato un condomino

Se è vero che il costruttore è proprietario esclusivo di un piano o di una porzione di piano, è necessariamente anche contitolare della proprietà di alcune parti dell'edificio (p. es. il suolo su cui sorge l'edificio e il tetto). Quindi è un condomino.

 

[vittorievic]

in aggiunta alla risposta che ti ha dato @Nemesis, senza voler strafare, vorrei dire questo.
La proprietà immobiliare si attesta dagli atti giacenti presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio).
In origine il costruttore era l'unico proprietario di tutto l'edificio; ha venduto con singoli rogiti tutti gli appartamenti; su ogni rogito c'è scritto che il costruttore mantiene la proprietà del piano pilotis? Allora il piano è suo.

La ripartizione delle spese comuni viene definita dal Regolamento di Condominio; l'obbligo di dotarsi di un Regolamento di Condominio scatta in condomìnii con più di 10 codòmini (Art. 1138 del c.c.). In ogni caso c'é il c.c. che dice che: (art. 1118) il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che compone il condominio, se non ci sono titoli che dispongono differentemente. L'art. 68 delle Disposizioni Attuative del c.c. stabilisce che il valore proporzionale di ogni unità immobiliare che compone un condominio è espressa in millesimi e che deve essere redatte una o più tabelle, a secondo del servizio a cui si riferiscono, e che queste vanno allegate al R.d.C.

Il costruttore ha redatto una sorta di tabelle millesimali al momento della vendita degli appartamenti? Oppure il condominio successivamente alla sua creazione ha creato delle tabelle millesimali
A) SI? E' incluso il valore del piano pilotis?
A1) SI, allora tutto quasi a posto. Quasi perché in qualità di proprietario il costruttore andava invitato alle assemblee ed il fatto di non averlo invitato gli consente di poter far annullare le delibere assembleari.
A2) NO? Allora ci sono problemi con la ripartizione delle spese condominiali perché la tabella è sbagliata. Inoltre rimane la spada di Damocle dell'annullamento delle delibere.
B) NO? Non ci sono tabelle millesimali? Allora come avete fatto finora a suddividere le spese comuni? Con quali basi avete preso le decisioni assembleari?

Per ultimo: se sono passati più di 20 anni dall'ultimo rogito tra Costruttore e Proprietari, ed i condomini per lo stesso periodo di tempo hanno con continuità occupato usandolo come se fosse loro, magari ripartendosi gli spazi per le auto, in costanza di ventennale disinteresse della propria proprietà da parte del Costruttore, il Condominio può promuove, secondo me (già vedo @Nemesi ed alli storcere il naso), una azione legale per usucapire il piano pilotis e farlo diventare parte comune del Condominio non parte di proprietà dei solo utilizzatori.

 

[Nemesis]

l'obbligo di dotarsi di un Regolamento di Condominio scatta in condomìnii con più di 10 codòmini

Obbligo non esistente nella fattispecie in discussione.

 

[Dimaraz]

Condominio può promuove, secondo me (già vedo @Nemesi ed alli storcere il naso), una azione legale per usucapire il piano pilotis

Ben oltre il naso...il Condominio non può usucapire un bel nulla.

 

[basty]

Ben oltre il naso...il Condominio non può usucapire un bel nulla.

Penso volesse dite”tutti i condòmini

 

[Dimaraz]

Penso volesse dite”tutti i condòmini

Frase sbagliata non solo sul verbo...visto che pure il costruttore è comunque proprietario dell'intera area.

Secondo quale legislazione uno usucapisce se stesso?

Senza contare che il postante dichiara che non usano più tale area.