A che serve l' amministratore?
Ti sei mai posto questa domanda con disinteresse e seriamente?
A che serve questa persona che arriva ogni anno in assemblea e ti chiede di essere nominato per procurarti "tutto" ciò che ti serve?
Ti sei mai chiesto se ti conviene "davvero" delegare "tutto" senza controllo?
Sia l' amministrazione, sia la gestione tecnica, sia il controllo interno, sia la scelta dei "tuoi" fornitori, sia la scelta del "tuo" fiscalista per gli obblighi tributari del "tuo" condomìnio, sia la scelta del "tuo" avvocato per le questioni legali, sia la gestione di ogni tipo di lamentela o "bisogno" che possa diventare "necessario"?
Non credi che sia un pochettino "eccessivo" dare una delega in bianco di questo tipo al primo "soggetto" che si proponga come "amministratore"?
Non credi che ci sia bisogno di "capire meglio" cosa c' è dentro questa scatola chiamata "amministratore" che può essere piccola come un angolo di una cucina, o grande come uno studio di tre piani con decine di dipendenti?
Se ti serve la frutta, il pane, la carne e i quaderni, tu, vai dal fruttivendolo, dal panettiere, dal macellaio e dal cartolaio.
Oppure vai al centro commerciale dove sai di poter trovare tutto e fare "buoni affari", perchè alla fine puoi controllare il totale che paghi sullo scontrino fiscale e, quindi, sai se spendi troppo, o spendi bene.
L' amministratore, invece, non ti "vende" nulla direttamente, ma sta in mezzo con la sua scrivania tra te (e i tuoi soci condòmini), e i fornitori e i tecnici che ti servono.
Tu non sei "libero" di trattare direttamente con i tuoi fornitori e i tuoi professionisti: Per tutto sei obbligato a scontrarti con l' amministratore che "pensa per te"!
Perchè?
A che serve l' amministratore?
Proviamo a farci delle domande:
L' amministratore serve a fare i conti per il condomìnio?
No!
Per fare i conti del condomìnio ti serve un ragioniere.
E' meglio che questa persona sia preparata, e faccia solo questo lavoro.
E' meglio che questa persona la scelga il condomìnio: Altrimenti la sceglierà l' amministratore, e farà gli interessi dell' amministratore.
L' amministratore serve a controllare i servizi svolti per il condomìnio?
No!
Per controllare i servizi svolti per l' ente condomìnio hai bisogno di una persona, o di diverse persone preparate per questo lavoro.
E' meglio che il controllo venga svolto da personale indipendente rispetto all' amministratore, oppure interessato alla buona gestione (Il Consiglio di Condomìnio o il Portiere).
L' amministratore serve a "condurre" le assemblee?
No!
Per condurre le assemblee è necessario nominare un presidente che sappia il fatto suo e un segretario.
La "formalità" delle riunioni è importante, perchè il rispetto delle regole è garanzia di trasparenza.
E' opportuno che i condòmini, o perlomeno alcuni condòmini rappresentativi, imparino le buone regole da seguire per il corretto svolgimento delle assemblee, e, se necessario, le insegnino all' Amministratore che partecipa alla riunione in caso egli "se ne dimentichi".
L' amministratore serve a "condurre" le gare di appalto?
No!
Per condurre le gare di appalto è necessario nominare una persona che le organizzi e che segua le "regole" necessarie per scegliere le aziende in modo trasparente e vantaggioso per la Comunità Residenziale.
Questa persona può anche essere l' amministratore: Comunque è il rispetto delle "regole" della gara il requisito essenziale per scegliere una buona azienda.
Il professionista che organizza la gara di appalto può essere benissimo un "tecnico" appositamente nominato per questo servizio.
L' amministratore serve a scegliere i fornitori migliori per il condòminio?
No!
I fornitori migliori per il condomìnio si scelgono con procedure trasparenti.
E' molto importante stabilire dei "metodi di ricerca" e dei "metodi di controllo" efficaci efficienti e neutrali.
E' meglio che l' amministratore non si occupi di scegliere i fornitori per conto dei condòmini, ma che applichi delle buone procedure INSIEME ai condòmini al fine di scegliere i migliori fornitori.
Se nel condominio abitano dei condòmini preparati dal punto di vista tecnico, è ancora meglio che si occupino loro di applicare delle buone procedure insieme al resto dei condòmini per scegliere i migliori fornitori.
L' amministratore serve a predisporre le dichiarazioni fiscali per conto dell' Ente Condomìnio?
No!
Per predisporre le dichiarazioni fiscali del condomìnio serve un fiscalista.
Vi consiglio di cercare un fiscalista di vostra fiducia che segua il condomìnio, e, magari, che vi faccia un prezzo di favore per seguire anche le "vostre" dichiarazioni fiscali (ossia i modelli 730).
Ma allora: A che serve l' amministratore?
L' amministratore serve, poichè è il legale rappresentante dell' Ente Condomìnio.
Inoltre, l' amministratore:
- Deve avere la competenza di controllare la correttezza formale dei documenti intestati all' Ente Condomìnio alla data della sua nomina.
Deve avere una capacità di relazione sufficiente per essere un punto di riferimento autorevole per i condòmini.
Deve applicare procedure trasparenti, neutrali e condivise con i Condòmini per arrivare a soluzioni e scelte vantaggiose ed economicamente convenienti per la Comunità Residenziale.
