Pensieri fuori dai denti! (...lettera per i condòmini)

[augusto1]

secondo me l'amministratore dovrebbe avere il buonsenso del buon padre di famiglia dove se c'e' un figlio piu debole e' li pronto ad aiutarlo e non a metterlo in cattiva luce nei confronti degli altri figli .nel caso del condominio il condomino in difficolta raramente viene aiutato dall'amministratore e tanto meno dagli altri condomini che anzi fanno i conti in tasca agli altri e godono nel vedere gli altri in difficolta

 

[Antonio Azzaretto]

Ho scritto "faccio l' amministratore" per farmi capire.

L' amministratore di condominio è una figura giuridica inventata dalla legge che non esiste nella realtà.

In pratica esiste il rappresentante legale (colui che è comunemente chiamato amministratore), che a volte svolge anche il ruolo di ragioniere, di architetto, di geometra, di avvocato, di commercialista, ...e spesso anche di confessore e di assistente sociale.

Buona vita!

 

[federobe]

Ho scritto "faccio l' amministratore" per farmi capire.

L' amministratore di condominio è una figura giuridica inventata dalla legge che non esiste nella realtà.

In pratica esiste il rappresentante legale ....
Forse concedendo personalità giuridica al Condominio , qualcosa potrebbe cambiare....comunque l'amministratore è proprio tutto quello che hai detto e non è poco .Scusa se do risposte brevi ma io faccio anche l'amministratore di condominio ( figura inventata dalla Legge ) e perciò non ho tutto il tempo dei commercialisti

 

[Antonio Azzaretto]

La personalità giuridica del condominio non è tanto importante.

E' invece interessante capire bene i fondamenti giuridici del condominio e dell' amministratore, perchè in questo modo si riescono a focalizzare i problemi, ed anche ad immaginare delle soluzioni adeguate.

Il Condomìnio è un "Ente di Gestione"

Dottrina e giurisprudenza, hanno dibattuto nel merito della NATURA GIURIDICA del condomìnio.

Sia la dottrina che la giurisprudenza, concordemente, hanno definito il condomìnio come ENTE DI GESTIONE.

Pertanto, la natura giuridica di questo organo collettivo rimane indefinita (Non ha personalità giuridica in senso tecnico, tuttavia, di fatto ha una capacità giuridica collettiva, in quanto stipula contratti ed esercita diritti in nome proprio, ed è anche riconosciuto dalla legge come ente soggetto di obblighi fiscali propri, in quanto è considerato sostituto di imposta a tutti gli effetti, con l' obbligo conseguente di presentazione della dichiarazione fiscale).

Organo deliberante

L' organo deliberante dell' ente di gestione è stato individuato dallo stesso legislatore nell' assemblea dei condòmini (vedi articoli 1135 e 1136 del Codice Civile).



L' Amministratore è un "Ente Governatore"

Il legale rappresentante di questo "organo collettivo" definito dalla giurisprudenza con il termine "Ente di Gestione", è indicato nella persona fisica denominata "Amministratore di Condomìnio".

Siccome la natura giuridica del condomìnio rimane indefinita, pertanto, anche la natura giuridica dell' amministratore di condomìnio risulta non definita in modo preciso.

L' amministratore, infatti, appare un "Ente Governatore" che non può essere definito "organo del condomìnio" in senso tecnico, in quanto l' ente è sprovvisto di personalità giuridica, e non può neanche essere definito "mandatario" in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l' amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini, poichè alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

Inoltre, in alcuni casi, l' amministratore ha il potere di agire nei confronti del proprio mandante, ad esempio per far rispettare il regolamento di condomìnio, o per risquotere i contributi dai condòmini morosi.

Sono questi i motivi di fondo che determinano la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti all' amministratore di condomìnio, poichè gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia all' ente condomìnio, sia all' amministratore in quanto "rappresentante" e "parafulmine" per ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d' ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull' interesse collettivo di una gestione di qualità.

La qualità dei servizi condominiali deve essere a vantaggio dell' ente di gestione, inteso sia come collettività dei proprietari-condòmini (con l' interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l' interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l' ambiente sociale del condomìnio).

Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

 

[wally]

Però un commercialista che cita Bakunin... fa colpo!!!
Condivido l'appello ad una maggiore consapevolezza e attenzione da parte dei condòmini, al di là della buona (o meno) fede e capacità professionale degli amministratori, che come sempre è una caratteristica individuale e non " di categoria".
Wally

 

[Antonio Azzaretto]

La politica e il governo del condominio

Introduzione

John Clarke, famoso scrittore e scienziato americano, scriveva:

"Un politico pensa alle prossime elezioni; un uomo di stato alle prossime generazioni".

Questo celebre aforisma, seppur "adattato" alle nostre piccole esigenze, è molto utile anche per orientare l' attività degli amministratori di condomìnio.

Sono convinto, infatti, che noi amministratori dobbiamo agire e comportarci per creare delle organizzazioni "stabili", che possano durare anche quando daremo le consegne ai nostri "successori".


L' orientamento politico degli amministratori

Per questo motivo, noi amministratori dobbiamo tendere ad avere un sistema di gestione uniforme e "standard", che promuova la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.

Per fare in modo che ciò accada, i condòmini devono desiderare un comportamento coerente e standard dai loro amministratori.

Non si può pretendere che gli amministratori imparino a lavorare bene, se nessuno lo richiede!

Pertanto:

I condòmini possono imparare a governare il condomìnio imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.

Gli amministratori possono imparare anche loro a governare il condominio, imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.


L' orientamento politico della Community AziendaCondomìnio

La Community AziendaCondomìnio consente di attivare questo "processo virtuoso", in modo che queste procedure operative possano essere "pensate", scritte e messe in opera dagli Enti Condomìnio per mezzo di apposite delibere di assemblea.

Mi preme evidenziare che se gli amministratori continueranno a restare "liberi" di gestire come più gli conviene (ossia mantenendo la situazione così come essa è attualmente), essi conserveranno il potere di "imporre" la loro volontà ai condòmini in modo assolutamente incontrollato ed incontrollabile.

Tutti possono constatare che oggi, tra un amministratore "onesto" ed un amministratore "affamato di potere e di tangenti", agli occhi dei condòmini e dei residenti non vi è alcuna evidente differenza.

Noi della Community AziendaCondomìnio, desideriamo creare la "differenza" per permettere ai condòmini di scegliere "il meglio" per loro stessi e per il governo dei loro beni comuni.

 

[augusto1]

per evitare che alcuni amministratori disonesti rubino bisognerebbe fare in modo che i condomini abbino il minor numero possibbile di servizi in comune esempio l'acqua i riscaldamenti e le tasse comunali imposte direttamente dal comune . ed in oltre bisognerebbe limitare di molto l'uso delle deleghe perche ci sono casi in cui alcuni condomini estorgono le deleghe ai condomini piu deboli o poco esperti in materia di condominio cosi da poter usare i voti dei deleganti per ottenere le delibere aproppio favore non e raro il caso in cui l'amministratore detiene le deleghe di un a buona parte dei ccondomini sarebbe giusto che si possa avere solo una delega per ogni unita condominiale e dico a quei condomini che sempre si lamentano che se vogliono che le cose cambino devono venire in assemblea di persona e di non avere vergogna anche se si tratta di uno che e' in dietro con i pagamenti la sua parola vale come quella degli altri sempre che non sia un mal pagatore cronico

 

[akillea]

la gente non va alle assemblee perchè sa che bisogna pagare quello che le viene chiesto,(prova a non farlo)e che se la maggioranza delibera, hai voglia di non approvare,paghi paghi e paghi,e ti arrabbi per niente,è inutile girare tanto intorno con certi discorsi, e anche se cambi amministratore non ne troverai mai uno che metta d'accordo tutti..........

 

[augusto1]

ho capito ma almeno ci hai provato a dire la tua se non vai e peggio poi parli di maggioranza la maggiranza e' formata dai voti di ogniuno di noi molti la ottengono con le deleghe estorte poi una volta che le hai in mano voti anche contro il parere dei deleganti perche tanto non capiscono niente e poi se ne fregano

 

[Antonio Azzaretto]

Il funzionamento distorto del mercato

La mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale, e l' eccessivo potere attribuito dalla legge all' amministratore di condominio, invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all' amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condomìnio.
Anche l' amministratore, allo stesso modo, è invogliato (incentivato) ad accettare le tangenti dai fornitori, poichè, siccome i condòmini non hanno alcun controllo diretto sull' attività dei fornitori del loro Ente Condomìnio, pertanto, l' amministratore rimane libero di controllare o di non controllare i lavori svolti, e i fornitori stessi non hanno interesse (non hanno alcun incentivo) a fare il loro lavoro a regola d' arte; essi (i fornitori), in mancanza di un controllo esterno della loro attività, hanno l' obiettivo principale di consolidare il loro rapporto commerciale con l' amministratore di condomìnio, non con i condòmini, nonostante questi (i condòmini), siano (ed effettivamente sono) gli effettivi clienti e pagatori.
Il vantaggio per i fornitori di pagare tangenti in percentuale sugli incassi a loro dovuti per forniture ai condomìni, aumenta proporzionalmente al numero degli enti condomìnio di cui l' amministratore è:
Sia il rappresentante legale (ossia ha il potere di firmare i contratti a nome e per conto dell' Ente Condomìnio pagatore);
Sia il gestore tecnico (ossia ha il potere di decidere in autonomia e senza controlli le forniture e i servizi da affidare ai fornitori);
Sia il gestore amministrativo e finanziario (ossia ha il potere di decidere se pagare, quando pagare e come pagare i fornitori).
Questo enorme e incontrollato potere aziendale, causa una proporzionale enorme tentazione (da parte dell' amministratore), di accettare tangenti illegittime dai fornitori, i quali (fornitori), dal loro punto di vista, hanno tutto l' interesse (cioè hanno incentivi economici convenienti), a "condividere" parte degli incassi a loro dovuti con gli amministratori, poichè questi appaiono e si comportano, nonostante non lo siano effettivamente, come se fossero gli effettivi clienti.
Pertanto:
L' enorme potere aziendale degli amministratori, la mancanza di controllo della gestione, e la generale disinformazione dei condòmini, determina una conseguente debolezza commerciale dei fornitori e dei tecnici che lavorano per il condomìnio, e, quindi, la necessità di questi (dei fornitori e dei tecnici), di cercare accordi commerciali illegittimi al fine di ottenere dagli amministratori servizi e trattamenti di favore, o, perlomeno, per essere trattati con una onesta e dovuta reciprocità commerciale.


Il mercato "premia" gli amministratori "truffatori"

A causa del mercato "distorto" di cui abbiamo appena descritto il funzionamento, in assenza di un controllo dell' attività esterno che vogliamo definire e proporre tramite la Community AziendaCondomìnio, gli amministratori non avranno, (ed effettivamente non hanno), alcuna possibilità di dimostrare "obiettivamente" la propria onestà e trasparenza.
Per di più, gli amministratori "onesti", (che, pertanto, non hanno entrate diverse dai loro compensi), saranno, (ed effettivamente sono), costretti a praticare prezzi esageratamente alti in confronto ai prezzi che potranno, (ed effettivamente possono) praticare gli amministratori "truffatori", (poichè questi possono contare in aggiunta ai loro compensi "regolari", anche su cospicue tangenti "erogate" dai fornitori del condomìnio in cambio di contratti vantaggiosi e trattamenti commerciali convenienti).