Pasticcio con contratto di locazione

[Seth]

Ciao attendo allora ulteriori vostre, mi sembra di aver capito che sul contratto transitorio siano indispensabili le motivazioni.. tralaltro come motivazione a questo punto può valere il "dover vendere la casa"?

Il voler vendere casa prima o poi non mi sembra un’esigenza transitoria dimostrabile e con durata certa, senza un preliminare di vendita da cui si accerti l’impegno a vendere, come mi pare ti abbiano già fatto notare in questo thread.
Altrimenti qualsiasi proprietario potrebbe giustificare il transitorio con un vago “poi vorrò vendere”, ti pare?

 

[uva]

se l’inquilino cambia idea e decide che vuole restare, suppongo che possa ribaltare la situazione

L'inquilino deve dimostrare che la sua disdetta non è regolare.

Se si segue la procedura che ho descritto dettagliatamente nel post n. #20, la disdetta firmata dal conduttore viene preparata con data successiva di qualche mese alla decorrenza del contratto. E la data certa è comprovata dalla raccomandata ar che il locatore si autospedisce.

Se l'inquilino cambia idea come può dimostrare l'irregolarità della suddetta procedura?
Presentando dei testimoni attendibili, oppure se ha registrato la conversazione tra lui e il locatore.
Ovviamente il locatore non deve rilasciare copia della disdetta al conduttore: la cosa funziona se le parti si fidano reciprocamente.

Come avevo scritto nell'altro thread, io non userei (e non ho mai usato) quell'espediente.
Ma non costituisce evasione fiscale.

 

[Seth]

L'inquilino deve dimostrare che la sua disdetta non è regolare.

Se si segue la procedura che ho descritto dettagliatamente nel post n. #20, la disdetta firmata dal conduttore viene preparata con data successiva di qualche mese alla decorrenza del contratto. E la data certa è comprovata dalla raccomandata ar che il locatore si autospedisce.

Se l'inquilino cambia idea come può dimostrare l'irregolarità della suddetta procedura?
Presentando dei testimoni attendibili, oppure se ha registrato la conversazione tra lui e il locatore.
Ovviamente il locatore non deve rilasciare copia della disdetta al conduttore: la cosa funziona se le parti si fidano reciprocamente.

Come avevo scritto nell'altro thread, io non userei (e non ho mai usato) quell'espediente.
Ma non costituisce evasione fiscale.

Se il recesso è datato primo marzo, e il primo febbraio (cioè in data antecedente) l’inquilino comunica con PEC e magari per conoscenza a pubbliche autorità che quel recesso postdatato con data futura non corrisponde alla sua volontà perché gli è stato estorto come condizione per fare il contratto… come va a finire?

 

[uva]

come va a finire?

Va a finire in Tribunale davanti al giudice, che riterrà la procedura illegale.
La disdetta del conduttore non sarà ritenuta valida e il contratto 4 + 4 proseguirà.

Come detto e ripetuto: la cosa funziona se c'è fiducia tra le parti.

Il problema è a monte: considerata la legislazione vigente non esiste una tipologia contrattuale che permetta a locatore e conduttore di accordarsi su due aspetti fondamentali dei contratti di locazione: importo del canone e durata.

Se si vuole il canone "libero" di mercato, la durata del contratto è 4 + 4.

Se si vuole una durata inferiore si stipula un contratto concordato 3 + 2 a canone agevolato (determinato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale).

Se si vuole una durata ancora più breve, si stipula un transitorio. Che è un contratto concordato soggetto all'Accordo Territoriale nel caso di immobili ubicati in Comuni con più di 10.000 abitanti.

Se non va bene niente di quanto suddetto, ci sono anche i contratti ad uso turistico. La cui regolamentazione dipende dalle leggi regionali e comunali (ad esempio per quanto riguarda il pagamento dell'imposta di soggiorno).

 

[Seth]

Va a finire in Tribunale davanti al giudice, che riterrà la procedura illegale.
La disdetta del conduttore non sarà ritenuta valida e il contratto 4 + 4 proseguirà.

La conseguenza sarebbe solo sulla durata o potrebbe anche essere sul canone? In ipotesi, il giudice potrebbe vederci una simulazione volta a ottenere un canone libero da 4+4 anziché quello concordato spettante per locazioni più brevi?

 

[uva]

Se il contratto transitorio "fasullo" viene ricondotto ad uno libero 4 + 4, il canone non viene messo in discussione.
Perché nei 4 + 4 può essere determinato liberamente tra le parti.

Come ho scritto nel post n. #27:

Pare non occorra portare la questione in Tribunale davanti al giudice, bensì basta andare all'Agenzia delle Entrate e modificare la registrazione variando la durata del contratto.

 

[carlettos]

Come avevo scritto nell'altro thread, io non userei (e non ho mai usato) quell'espediente.
Ma non costituisce evasione fiscale.

che fondamentalmente è il mio scopo principale.
Sono pronto a "rischiare" a livello di contratto con l'inquilino (es. si impunta per la durata) ma ovviamente voglio dormire tranquillo e non voglio minimante avere problemi col fisco.

 

[uva]

Precisazione molto importante per @carlettos

Se il Comune dove si trova l'immobile ha meno di 10.000 abitanti puoi stipulare un contratto transitorio a canone libero. Questo è sicuro.

Se in quel Comune NON vige un Accordo Territoriale, ritengo che la determinazione e documentazione dell'esigenza transitoria non sia così vincolante.

Come già detto, forse l'Ufficio tributi di quel Comune può darti info più precise sulla necessità di motivare l'esigenza transitoria.
Tu fa presente che non intendi godere di alcuna agevolazione fiscale: né per la cedolare secca né per l'IMU.

 

[carlettos]

Precisazione molto importante per @carlettos

Se il Comune dove si trova l'immobile ha meno di 10.000 abitanti puoi stipulare un contratto transitorio a canone libero. Questo è sicuro.

Se in quel Comune NON vige un Accordo Territoriale, ritengo che la determinazione e documentazione dell'esigenza transitoria non sia così vincolante.

Come già detto, forse l'Ufficio tributi di quel Comune può darti info più precise sulla necessità di motivare l'esigenza transitoria.
Tu fa presente che non intendi godere di alcuna agevolazione fiscale: né per la cedolare secca né per l'IMU.

grazie, provo a contattarli!