Pasticcio con contratto di locazione

[brasil]

Ciao Uva

Non so rispondere perché non mi sono mai trovata in quelle situazioni.

Però non vedo grossi problemi, perché l'Ag. Entrate non si occupa dell'aspetto civilistico relativo ai contratti.
Se il locatore stipula un contratto transitorio "fasullo" per abbreviarne la durata (non volendosi vincolare per 4 + 4 anni) ma paga regolarmente le imposte senza usufruire di agevolazioni che non gli spettano, allora non c'è evasione fiscale.

C'è un problema civilistico se l'inquilino chiede che quel contratto transitorio fasullo venga ricondotto ad un 4 + 4.

Motivo per cui se proprio non si riesce (o non si vuole...) fare le cose in regola, secondo me il male minore è la procedura che ti ho suggerito nel post n. #19.

Un contratto 4 + 4 con la clausola che prevede la possibilità di recesso anticipato del conduttore in qualsiasi momento, senza necessità di alcuna motivazione e con un preavviso di 1 mese, è regolare. Perché si tratta di una deroga all'art. 3, c. 6 della l. 431/1998 in favore del conduttore. Quindi è lecita.

L'anomalia consiste nel fatto che contestualmente alla firma del contratto il conduttore firma la lettera di disdetta anticipata, impegnandosi a rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro la data X, poniamo dopo 1 anno.
Per rendere la cosa verosimile è opportuno che la lettera di disdetta abbia una data posteriore di qualche mese a quella di stipula e decorrenza del contratto, poniamo la data Y.
Il locatore trattiene la lettera di disdetta scritta e firmata dal conduttore (che come detto non deve motivare la sua decisione) e, per costituire la prova della data certa, il giorno Y se la autospedisce per raccomandata ar.

Tutto ciò non è regolare, ma non implica alcuna evasione fiscale e non danneggia il conduttore se effettivamente lui vuole andare via entro il giorno X.

Il giorno X le parti firmano il verbale di rilascio, regolano i conti (restituzione del deposito cauzionale, eventuali conguagli degli oneri accessori, verifica che non vi siano danni all'immobile imputabili all'inquilino) e il proprietario rientra in possesso del suo immobile.
Entro 30 giorni dalla data X il proprietario comunica all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata (dopo 1 anno) del contratto 4 + 4.
Se aveva optato per la cedolare secca non è dovuta l'imposta di risoluzione di 67 euro.

Ciao Uva, scusami se ho capito male.
Un contratto transitorio di 18 mesi a canone LIBERO non risolverebbe tutto?
La "motivazione" del contratto transitorio non vale solo per i contratti a canone concordato?
Visto che il nostro amico parla di indifferenza alle agevolazioni fiscali, ovviamente.
Grazie.

 

[Franca68]

Sono d'accordo con Brasil, stipula un contratto transitorio di 12 mesi e finisce li, alla scadenza dei 12 mesi il contratto è risolto semplicemente, non capisco il problema, fare un 4+4 perché? La motivazione non è indispensabile su un contratto a canone libero, il conduttore può avere i suoi motivi per prendere in affitto una casa. Il locatore lo registra sul sito, paga e alla scadenza finisce tutto senza risoluzioni anticipate

 

[carlettos]

Ciao attendo allora ulteriori vostre, mi sembra di aver capito che sul contratto transitorio siano indispensabili le motivazioni.. tralaltro come motivazione a questo punto può valere il "dover vendere la casa"?

Inoltre...se al termine del contratto (12, 15, 18 mesi che siano), non dovessi venderla?

Ribadisco che comunque saremmo davanti ad un inquilino che non creerebbe alcun problema del tipo "impugnare il contratto", "impuntarsi", ecc.

Grazie

 

[uva]

Un contratto transitorio di 18 mesi a canone LIBERO non risolverebbe tutto?

Il canone di locazione di un contratto transitorio deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

Un contratto transitorio a canone libero si può stipulare solo se la casa si trova in un Comune con numero di abitanti non superiore a 10.000.

Copio e incollo l'art. 2, c. 2 del D.M. 16/01/2017:
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria
relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti
superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo
censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi
massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee,
come individuate dall'art. 1. ...

 

[uva]

stipula un contratto transitorio di 12 mesi

Però non sempre si può stabilire liberamente il canone.
Leggi l'art. 2, c. 2 del D.M. 16/01/2017.

 

[uva]

come motivazione a questo punto può valere il "dover vendere la casa"?

Come avevo scritto nel post n. #8:

Andrebbe bene se tu avessi già stipulato un preliminare per la vendita dell'appartamento con indicata la data del rogito e della consegna all'acquirente dell'immobile libero da persone e cose.

La motivazione dell'esigenza transitoria (anche da parte del locatore) deve riferirsi ad un evento, dimostrabile, con una data e durata predefinita.

 

[uva]

saremmo davanti ad un inquilino che non creerebbe alcun problema del tipo "impugnare il contratto", "impuntarsi", ecc

Allora puoi rischiare, come hai rischiato con l'inquilina precedente.

Ribadisco che se non usufruisci delle agevolazioni (quindi paghi la cedolare secca 21% e l'IMU ordinaria) non vi è evasione fiscale.

La tipologia contrattuale che interessa a te (durata e canone scelti liberamente dalle parti) non esiste, perché la legge non la contempla.

Se l'inquilino è d'accordo, e mantiene la parola fino al termine della locazione, non succede niente.

Se cambia idea può ottenere che il contratto transitorio "fasullo" venga ricondotto ad uno libero della durata di 4 anni + 4.

Come avvenga tecnicamente la conversione da transitorio a 4 + 4, non so dire con esattezza (e non mi è mai capitato).
Pare non occorra portare la questione in Tribunale davanti al giudice, bensì basta andare all'Agenzia delle Entrate e modificare la registrazione variando la durata del contratto.

 

[carlettos]

tutto chiaro, tra le altre la scorsa settimana ho fatto 2 chiacchiere con un agente immobiliare (non colui che ha gestito la situazione precedente) e mi ha confermato bene o male ciò che ci siamo detti.

Ps. effettivamente non ho fatto presente fino ad oggi che il comune in questione ha meno di 10.000 abitanti, cambia qualcosa?

 

[uva]

il comune in questione ha meno di 10.000 abitanti, cambia qualcosa?

Come scritto nel post n. #24, se il Comune ha meno di 10.000 abitanti le parti possono stabilire liberamente il canone di locazione.

Per quanto riguarda l'esigenza transitoria, copio e incollo il comma 4:
4. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una
specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta'
del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo
definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto.

Se in quel Comune NON vige alcun Accordo Territoriale, probabilmente tu e l'inquilino avete più elasticità nel motivare l'esigenza transitoria.

Potresti chiedere maggiori informazioni proprio a quel Comune.

 

[Seth]

Allora ti suggerisco la stipula di un contratto 4 + 4 con contestuale disdetta anticipata da parte dell'inquilino.
Nel senso che fin dall'inizio della locazione tu hai in mano la sua disdetta e sai che il giorno X lascerà l'immobile.
Dal punto di vista legale non è un metodo regolare, funziona se le parti si fidano reciprocamente e mantengono gli impegni, e non implica alcuna evasione di imposte.

Ti segnalo questa discussione in cui è stato trattato l'argomento:

Preavviso per disdetta anticipata

Buongiorno. Sono proprietario di un appartamento arredato che vorrei affittare. Prima di porre il quesito, faccio un esempio. Decorrenza: primo gennaio. Tipologia: 4+4. Canone mensile: 1.000,00 Euro, ovvero 12.000 euro annuali (il canone mensile sarà pagato, entro e non oltre, il giorno 10 di...

www.propit.it

Però, correggimi se sbaglio, se l’inquilino cambia idea e decide che vuole restare, suppongo che possa ribaltare la situazione comunicando che la disdetta postdatata da lui firmata, con data successiva, non sarà da considerare valida. È così?