Pasticcio con contratto di locazione

[uva]

Il conduttore potrebbe chiedere la trasformazione del contratto da transitorio di 1 anno a libero della durata di 4 anni + 4.

Per quanto riguarda l'Agenzia delle Entrate, potrebbe non fare alcun controllo. Nel mod. RLI per la registrazione dovresti scrivere il codice tipologia contratto L1 (non L2 che si riferisce alle locazioni agevolate).
Però il codice L1 non è coerente con la durata di 1 anno, quindi è chiaro che c'è qualcosa di anomalo.

Magari nessuno se ne accorgerà, specialmente se non alleghi il contratto al mod. RLI. Nel tuo caso (locazione abitativa con 1 solo locatore e 1 solo conduttore) non vi è l'obbligo di allegarlo.

 

[carlettos]

Vendere l’immobile con l’inquilino in casa non è una gran trovata, in genere.
Non hai la certezza che l’inquilino se ne andrà nei tempi previsti ( a maggior ragione se il contratto non è regolare, potrebbe volerlo trasformare in un 4+4), complica l’organizzazione delle visite, rende un po’ sospettosi i potenziali acquirenti, e ti impedisce una certa elasticità nei tempi, se qualche interessato ne avesse bisogno prima della scadenza.

No ovviamente con "il prima possibile" è inteso che ho la necessità di far trascorrere i fatidici 5 anni dall'acquisto, ma senza assolutamente mancare di rispetto all'impegno preso. Da qui la mia necessità di affittare per 1 max 2 anni, per non avere un vincolo troppo lungo. Naturalmente l'inquilino è trasparentemente informato su tutto; da qui nasce la mia richiesta sul "cosa rischio?"..nel senso, se all'agenzia delle entrate fondamentalmente interessa che io paghi regolarmente il dovuto (ovviamente) e non ci sono rischi sul resto, io sarei anche abbastanza tranquillo.

 

[uva]

all'agenzia delle entrate fondamentalmente interessa che io paghi regolarmente il dovuto

Se paghi la cedolare secca 21% sul reddito da locazione e l'IMU con aliquota ordinaria, non evadi alcuna imposta e sei in regola.

Se registri il contratto telematicamente col mod. RLIWeb senza allegare il contratto, le probabilità che l'Ag. Entrate rilevi l'incoerenza tra il codice L1 e la durata contrattuale di 1 anno sono molto basse.
Invece andando allo sportello e presentando la pratica cartacea, se trovi un impiegato minimamente istruito non ti fa la registrazione.

Ciò che NON devi assolutamente fare è comunicare all' Agenzia eventuali proroghe.
Alla scadenza dei 12 mesi ti consiglierei di comunicare la risoluzione anticipata (sempre per coerenza col codice L1 che si riferisce ai contratti 4 + 4) anche se in realtà il contratto giungerà alla sua scadenza naturale.

 

[carlettos]

Se paghi la cedolare secca 21% sul reddito da locazione e l'IMU con aliquota ordinaria, non evadi alcuna imposta e sei in regola.

Se registri il contratto telematicamente col mod. RLIWeb senza allegare il contratto, le probabilità che l'Ag. Entrate rilevi l'incoerenza tra il codice L1 e la durata contrattuale di 1 anno sono molto basse.
Invece andando allo sportello e presentando la pratica cartacea, se trovi un impiegato minimamente istruito non ti fa la registrazione.

Ciò che NON devi assolutamente fare è comunicare all' Agenzia eventuali proroghe.
Alla scadenza dei 12 mesi ti consiglierei di comunicare la risoluzione anticipata (sempre per coerenza col codice L1 che si riferisce ai contratti 4 + 4) anche se in realtà il contratto giungerà alla sua scadenza naturale.

Mi viene un dubbio: come avrà fatto l'agenzia immobiliare ad inserire il primo contratto della precedente inquilina di 1 anno + 1 anno senza, anche in questo caso, nessuna giustificazione alla transitorialita? Forse come dici tu, non caricandolo? Mi sono collegato al RLI ma non riesco a capire se un allegato sia stato caricato o meno. Perché se così fosse inizierei a capire come abbiano "operato"...

 

[uva]

Se produco un contratto di 1 anno

Quale canone proporresti all'inquilino?
Lui potrebbe giustamente esigere quello concordato, che è inferiore ai canoni "di mercato" dei contratti 4 + 4 liberamente decisi dalle parti (locatore e conduttore).

Se tu gli applichi il canone concordato ma non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali perché non ottieni l'asseverazione, ne risulti penalizzato.

L'unica soluzione è stipulare un 4 + 4 a canone libero.
Con la clausola che permette al conduttore il recesso in qualsiasi momento, senza necessità di alcuna motivazione, con un preavviso molto più breve dei 6 mesi di legge (io nei 4 + 4 stabilisco 3 mesi, ma potresti indicarne anche solo 1).
Però rischi che l'inquilino rimanga lì per un periodo lungo, e ciò ti complicherebbe molto la vendita dell'immobile.

 

[uva]

come avrà fatto

Forse non ha allegato il contratto a RLIWeb sperando che le anomalie non venissero riscontrate.
Gli intermediari sono obbligati a registrare telematicamente con Entratel.

Oppure l'ha allegato (nel qual caso sarebbe un vero somaro!) ma l'Agenzia non ha fatto alcun controllo e la registrazione è filata liscia.

 

[carlettos]

Quale canone proporresti all'inquilino?
Lui potrebbe giustamente esigere quello concordato, che è inferiore ai canoni "di mercato" dei contratti 4 + 4 liberamente decisi dalle parti (locatore e conduttore).

Se tu gli applichi il canone concordato ma non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali perché non ottieni l'asseverazione, ne risulti penalizzato.

L'unica soluzione è stipulare un 4 + 4 a canone libero.
Con la clausola che permette al conduttore il recesso in qualsiasi momento, senza necessità di alcuna motivazione, con un preavviso molto più breve dei 6 mesi di legge (io nei 4 + 4 stabilisco 3 mesi, ma potresti indicarne anche solo 1).
Però rischi che l'inquilino rimanga lì per un periodo lungo, e ciò ti complicherebbe molto la vendita dell'immobile.

Diciamo che con l'inquilino c'è un rapporto totalmente fiduciario, in quanto presentatomi dalla vecchia inquilina al quale proporrò in pratica le medesime condizioni. A lui va bene tutto ciò che ci siamo detti. È vero che nella vita possiamo impazzire tutti 😄tuttavia il rapporto è totalmente chiaro e trasparente, diciamo che da questo punto di vista sono tranquillo. La mia unica esigenza è quella di dormire sonni tranquilli nei confronti del fisco (ribadendo che comunque ho pagato e intendo pagare tutto).

Chiaro, se procedo con un 4+4 credo che sia tutto in discesa.

Ricapitolando: il canone è deciso da me e accettato. La durata è di un anno e a lui sta bene. Pago cedolare secca (22%) e IMU completi.

 

[carlettos]

L'unica soluzione è stipulare un 4 + 4 a canone libero.

Perdonami se insisto su questo punto, magari non è nemmeno la sede giusta per farlo: ma il rischio concreto in cui vengono effettuati dei controlli, al netto della mia correttezza dei pagamenti, qual é? Multa? Indagini? Oppure è solo e soltanto una questione relativa all'inquilino che potrebbe svegliarsi e dirmi: io ho il diritto di stare qui dentro per 4 anni perché il contratto che ho firmato non esiste?

 

[uva]

con l'inquilino c'è un rapporto totalmente fiduciario

Allora ti suggerisco la stipula di un contratto 4 + 4 con contestuale disdetta anticipata da parte dell'inquilino.
Nel senso che fin dall'inizio della locazione tu hai in mano la sua disdetta e sai che il giorno X lascerà l'immobile.
Dal punto di vista legale non è un metodo regolare, funziona se le parti si fidano reciprocamente e mantengono gli impegni, e non implica alcuna evasione di imposte.

Ti segnalo questa discussione in cui è stato trattato l'argomento:

Preavviso per disdetta anticipata

Buongiorno. Sono proprietario di un appartamento arredato che vorrei affittare. Prima di porre il quesito, faccio un esempio. Decorrenza: primo gennaio. Tipologia: 4+4. Canone mensile: 1.000,00 Euro, ovvero 12.000 euro annuali (il canone mensile sarà pagato, entro e non oltre, il giorno 10 di...

www.propit.it

 

[uva]

Multa? Indagini?

Non so rispondere perché non mi sono mai trovata in quelle situazioni.

Però non vedo grossi problemi, perché l'Ag. Entrate non si occupa dell'aspetto civilistico relativo ai contratti.
Se il locatore stipula un contratto transitorio "fasullo" per abbreviarne la durata (non volendosi vincolare per 4 + 4 anni) ma paga regolarmente le imposte senza usufruire di agevolazioni che non gli spettano, allora non c'è evasione fiscale.

C'è un problema civilistico se l'inquilino chiede che quel contratto transitorio fasullo venga ricondotto ad un 4 + 4.

Motivo per cui se proprio non si riesce (o non si vuole...) fare le cose in regola, secondo me il male minore è la procedura che ti ho suggerito nel post n. #19.

Un contratto 4 + 4 con la clausola che prevede la possibilità di recesso anticipato del conduttore in qualsiasi momento, senza necessità di alcuna motivazione e con un preavviso di 1 mese, è regolare. Perché si tratta di una deroga all'art. 3, c. 6 della l. 431/1998 in favore del conduttore. Quindi è lecita.

L'anomalia consiste nel fatto che contestualmente alla firma del contratto il conduttore firma la lettera di disdetta anticipata, impegnandosi a rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro la data X, poniamo dopo 1 anno.
Per rendere la cosa verosimile è opportuno che la lettera di disdetta abbia una data posteriore di qualche mese a quella di stipula e decorrenza del contratto, poniamo la data Y.
Il locatore trattiene la lettera di disdetta scritta e firmata dal conduttore (che come detto non deve motivare la sua decisione) e, per costituire la prova della data certa, il giorno Y se la autospedisce per raccomandata ar.

Tutto ciò non è regolare, ma non implica alcuna evasione fiscale e non danneggia il conduttore se effettivamente lui vuole andare via entro il giorno X.

Il giorno X le parti firmano il verbale di rilascio, regolano i conti (restituzione del deposito cauzionale, eventuali conguagli degli oneri accessori, verifica che non vi siano danni all'immobile imputabili all'inquilino) e il proprietario rientra in possesso del suo immobile.
Entro 30 giorni dalla data X il proprietario comunica all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata (dopo 1 anno) del contratto 4 + 4.
Se aveva optato per la cedolare secca non è dovuta l'imposta di risoluzione di 67 euro.