Pasticcio con contratto di locazione

[carlettos]

Salve a tutti,

Vi descrivo la situazione in modo schematico.
Ho affittato il mio appartamento (tramite agenzia) con un contratto che recitava: 1 anno più 1 ulteriore anno in maniera "tacita".

Al termine del primo anno, ho recuperato la registrazione su Agenzia delle Entrate effettuata da parte dell'agenzia, e ho prorogato prima per un ulteriore anno, e successivamente per ulteriori 4 mesi.

L'inquilina è dunque rimasta in casa per un totale di 2 anni e 4 mesi.

Col passare del tempo, ho approfondito l'argomento (a me inizialmente sconosciuto) e ho scoperto che un contratto di questa durata, almeno inizialmente transitorio, fondamentalmente non esiste in quanto la durata non avrebbe potuto superare i 18 mesi.

Quesito:

Visto e considerato che in fase di registrazione su RLI non è stata opposta alcune resistenza e che ho pagato fino all'ultimo centesimo le tasse, pensate che io passa andare incontro a problemi?
Nel senso, la registrazione e le durate del contratto regolano solo gli eventuali problemi tra le parti e dunque all'agenzia delle entrate interessa "solo" che io paghi correttamente a prescindere dai pasticci che posso aver combinato tra proroghe, rinnovi, ecc?

Spero di essermi spiegato correttamente....grazie mille

 

[uva]

Forse il pasticcio è ancora peggiore.
Nel senso che se l'esigenza transitoria (del locatore o del conduttore) non è stata citata nel contratto e documentata, esso avrebbe potuto essere ricondotto ad uno "libero" della durata di 4 anni + 4.

Siccome scrivi che

L'inquilina è dunque rimasta in casa per un totale di 2 anni e 4 mesi.

deduco che ora il contratto sia risolto (= finito) e l'appartamento rilasciato dall'inquilina.
In tal caso, considerata la durata e la proroga anomale, ti consiglio di comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione.
Così non corri il rischio di ricevere in futuro un accertamento per non aver dichiarato e pagato le imposte sul reddito di una locazione di cui è difficile capire la durata, proroga e risoluzione.

 

[carlettos]

Forse il pasticcio è ancora peggiore.
Nel senso che se l'esigenza transitoria (del locatore o del conduttore) non è stata citata nel contratto e documentata, esso avrebbe potuto essere ricondotto ad uno "libero" della durata di 4 anni + 4.

Siccome scrivi che

deduco che ora il contratto sia risolto (= finito) e l'appartamento rilasciato dall'inquilina.
In tal caso, considerata la durata e la proroga anomale, ti consiglio di comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione.
Così non corri il rischio di ricevere in futuro un accertamento per non aver dichiarato e pagato le imposte sul reddito di una locazione di cui è difficile capire la durata, proroga e risoluzione.

Ciao, si, il contratto è terminato proprio in questi giorni.
Partendo dal presupposto che non ho problemi relativi ad eventuali contestazioni da parte dell'inquilina (es. impugnare la causa per restare per la durata di un 4+4 -non mi sarebbe dispiaciuto-) ma ripeto, tutte le tasse in regime di cedolare secca sono state regolarmente pagate.
Purtroppo mi sono reso conto che qualcosa non tornava.

Ne approfitto: il prossimo mese entrerà un nuovo inquilino in casa (massima fiducia), e sto preparando autonomamente un contratto di 1 anno, sempre in regime di cedolare secca.

Ricapitolando:
Inserisco su RLI la cessazione, successivamente il nuovo contratto di un anno per il nuovo inquilino, e, se al termine del primo anno si opterebbe per una nuova annualità, creerei un contratto ex novo per un altro anno.

Se sto dicendo fesserie correggetemi e aiutatemi, sono davvero in difficoltà e ammetto che non è mia materia.
Purtroppo non saprei a chi rivolgermi, chiedere all'agenzia delle entrate in presenza equivale a essere linciato...

 

[uva]

Per prima cosa comunica all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto con quell'inquilina.
Si comunicano solo le risoluzioni anticipate rispetto alla scadenza naturale dei contratti; ma la durata di quel contratto non ha senso, per cui secondo me è meglio inviare il mod. RLI.

Lo devi fare entro 30 giorni dalla fine della locazione, che coincide con la data del verbale di rilascio firmato da locatore e conduttore. Il verbale non si deve inviare all'Ag. Entrate: archivialo con la tua documentazione e dimentica quel contratto.

Dimentica anche l'agente immobiliare incompetente che avrebbe dovuto studiare le norme che regolano i contratti transitori invece di fare pasticci pur di incassare le provvigioni.

Se non sei pratico dei contratti transitori, ne vuoi stipulare un altro e vuoi approfondire l'argomento, posso darti delle indicazioni.

 

[uva]

il prossimo mese entrerà un nuovo inquilino in casa (massima fiducia), e sto preparando autonomamente un contratto di 1 anno

Occorre sapere se il nuovo inquilino è uno studente universitario, oppure un lavoratore in trasferta.
E' importante individuare quale e di chi (locatore o conduttore) è il motivo dell'esigenza transitoria.

 

[carlettos]

Occorre sapere se il nuovo inquilino è uno studente universitario, oppure un lavoratore in trasferta.
E' importante individuare quale e di chi (locatore o conduttore) è il motivo dell'esigenza transitoria.

Dunque, il nuovo inquilino non è in trasferta e diciamo che l'esigenza transitoria è più "mia" che "sua", visto che il mio scopo è vendere l'immobile appena possibile (nel rispetto delle durate concordate naturalmente).
È necessario documentare la motivazione di questa necessità transitoria? Verrà approfondito la situazione da parte dell'agenzia delle entrate? Preciso che naturalmente tutto il discorso relativo alla tassazione sarà regolarmente gestito, il mio è un solo problema di durata del contratto..

Grazie ancora

PS. È studente universitario, ma non in trasferta, l'affitto non è legato a questa motivazione da parte sua

 

[uva]

Quei contratti devono essere redatti in conformità ai modelli ministeriali (D.M. 16/01/2017):

Gazzetta Ufficiale

L'allegato B riguarda i transitori, l'allegato C quelli per studenti universitari.
Puoi scaricarli dal link della G.U.

Per quanto riguarda i transitori: i motivi dell'esigenza transitoria ammessi sono quelli elencati nell'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
In genere sono motivazioni riferite ad eventi certi con durata predefinita. Ad esempio: lavoratore con contratto di lavoro a tempo determinato, oppure in trasferta per un periodo preciso.

I transitori non si rinnovano/prorogano, bensì cessano alla scadenza.
Se l'esigenza transitoria permane (ed è documentata) si può stipulare un nuovo contratto con lo stesso inquilino.

Il canone di locazione si deve calcolare in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale, e il contratto deve essere asseverato da uno dei Sindacati (dei proprietari o degli inquilini) firmatari dell'Accordo.

Il contratto asseverato e registrato all'Ag. Entrate ti permette di usufruire della tassazione agevolata del reddito (10% se opti per la cedolare secca) e dell'IMU ridotta (sconto statale del 25% oltre all'eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune).

 

[uva]

il mio scopo è vendere l'immobile appena possibile

Questa motivazione della transitorietà non va bene.
Andrebbe bene se tu avessi già stipulato un preliminare per la vendita dell'appartamento con indicata la data del rogito e della consegna all'acquirente dell'immobile libero da persone e cose.

Se l'esigenza transitoria non è fra quelle ammesse dall'Accordo Territoriale e/o non è documentata, i Sindacati non asseverano il contratto.

 

[carlettos]

Quei contratti devono essere redatti in conformità ai modelli ministeriali (D.M. 16/01/2017):

Gazzetta Ufficiale

L'allegato B riguarda i transitori, l'allegato C quelli per studenti universitari.
Puoi scaricarli dal link della G.U.

Per quanto riguarda i transitori: i motivi dell'esigenza transitoria ammessi sono quelli elencati nell'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
In genere sono motivazioni riferite ad eventi certi con durata predefinita. Ad esempio: lavoratore con contratto di lavoro a tempo determinato, oppure in trasferta per un periodo preciso.

I transitori non si rinnovano/prorogano, bensì cessano alla scadenza.
Se l'esigenza transitoria permane (ed è documentata) si può stipulare un nuovo contratto con lo stesso inquilino.

Il canone di locazione si deve calcolare in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale, e il contratto deve essere asseverato da uno dei Sindacati (dei proprietari o degli inquilini) firmatari dell'Accordo.

Il contratto asseverato e registrato all'Ag. Entrate ti permette di usufruire della tassazione agevolata del reddito (10% se opti per la cedolare secca) e dell'IMU ridotta (sconto statale del 25% oltre all'eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune).

Diciamo che non è semplice come pensavo (ma ho capito la tua spiegazione).

Domanda molto ignorante:

Se produco un contratto di 1 anno (copiato e incollato dal precedente) ma di un solo anno, quindi senza rischio di proroghe ecc. pagando cedolare secca piena, IMU, senza usufruire di nessun agevolazione e registrandolo correttamente, cosa rischio? O meglio, il rischio è di sanzioni fiscali o semplicemente da parte dell'inquilino che potrebbe girare il tutto dal suo lato pretendendo ad esempio di stare 4 anni?

 

[Franci63]

visto che il mio scopo è vendere l'immobile appena possibile

Vendere l’immobile con l’inquilino in casa non è una gran trovata, in genere.
Non hai la certezza che l’inquilino se ne andrà nei tempi previsti ( a maggior ragione se il contratto non è regolare, potrebbe volerlo trasformare in un 4+4), complica l’organizzazione delle visite, rende un po’ sospettosi i potenziali acquirenti, e ti impedisce una certa elasticità nei tempi, se qualche interessato ne avesse bisogno prima della scadenza.