Opzione cedolare secca quando il conduttore è una società

[uva]

Allego una sentenza che, richiamandosi a quella molto nota della Cassazione n. 12395/2024, ammette l'opzione per la cedolare secca quando il conduttore è una società.

Si tratta di un caso particolare in quanto configura un contratto atipico: la società conduttrice londinese, affittando l'immobile ai turisti, opera come intermediario con mandato senza rappresentanza.

Costituisce comunque un passo avanti nel considerare indifferente lo status del conduttore relativamente all'opzione per la cedolare secca.
Cosa di cui l'Agenzia delle Entrate non ha ancora preso atto, avendo inviato a quel locatore (che ha dichiarato i canoni e pagato la cedolare) l'avviso di accertamento per recuperare l'IRPEF.

Fonte: NT Il Sole 24 Ore del 14/10/2024

 

[Heifetz]

Guardando ai mercati immobiliari di altri Paesi europei, dove spesso non ci sono distinzioni così nette tra privati e società nella locazione di immobili, questa sentenza sembra che vada verso un modello più allineato. Forse potrebbe rappresentare un primo passo per rendere più competitivo il nostro sistema fiscale anche a livello internazionale.

 

[uva]

NB

Ho segnalato ai moderatori questo post perché vìola il regolamento del Forum.

 

[uva]

Forse potrebbe rappresentare un primo passo per rendere più competitivo il nostro sistema fiscale anche a livello internazionale.

E' possibile.

Sarebbe interessante leggere tutta la documentazione: il contratto stipulato tra il proprietario della villa e la società londinese, le argomentazioni dell'Agenzia delle Entrate e quelle della Corte di giustizia tributaria pugliese.

Perché da quanto riferisce l'articolo:

- la società non è paragonabile ad un conduttore ma ad un mandatario senza rappresentanza;
- in quanto tale non ha né la detenzione diretta né il godimento della villa;
- la società non paga al locatore un canone, ma gli accredita quanto incassa dai turisti (al netto della propria provvigione);

allora secondo me l'Agenzia delle Entrate ha sbagliato "bersaglio". Perché quella situazione particolare non è paragonabile ad un contratto di locazione "normale" tra locatore persona fisica e conduttore società.

 

[basty]

Quel caso segnalato, in effetti è un tipo di rapporto piuttosto particolare, ma mi chiedo come si configurerebbe questo contratto se non come locazione a scopo imprenditoriale: e questa mi sembrerebbe una buona ragione per negare la cedolare secca.

La nota sentenza di cassazione invece, (spero sia la stessa a cui mi riferisco io), invece è la classica locazione uso foresteria a scopo residenziale per i dipendenti. Lo scopo del contratto, per le società, è solo quello di poter scaricare il costo, per un beneficio dato al dipendente: non per lucrare su di esso.
Nonostante ciò l'Agenzia delle Entrate per ora non ha mutato atteggiamento: mi chiedo quindi come si possa forzare la registrazione, applicando la CS.

 

[uva]

locazione a scopo imprenditoriale

Secondo me non è necessariamente attività imprenditoriale, dato che si tratta di affitti brevi.
Suppongo che l'intermediario (la società londinese) operi la ritenuta d'acconto e segua la normativa prevista dall'Agenzia delle Entrate per i soggetti extraUE:

L'Agenzia - Le regole per gli intermediari - Agenzia delle Entrate

www.agenziaentrate.gov.it

(capitolo Intermediari non residenti)

Se il proprietario della villa non destina agli affitti brevi più di 4 immobili, non scatta la presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale.

spero sia la stessa a cui mi riferisco io

Qual è la sentenza della Cassazione a cui ti riferisci tu?

 

[basty]

Secondo me non è necessariamente attività imprenditoriale, dato che si tratta di affitti brevi.

Non ho letto l'articolo che citavi: ma leggendo avevo inteso che l'intermediario avesse sostanzialmente fatto un contratto di locazione.

Sarebbe interessante leggere tutta la documentazione: il contratto stipulato tra il proprietario della villa e la società londinese,

- la società non paga al locatore un canone,

Le due sembrano in contrasto: certo che se la società citata è assimilabile al servizio Airb&B non ci sarebbero dubbi ad applicare la CS.

Io avevo inteso che fosse la società a "sublocare" mettendo a reddito l'immobile.

 

[basty]

Qual è la sentenza della Cassazione a cui ti riferisci tu?

Non sono bravo a ritrovarla: ma quando era stata emessa avevo aperto un 3D e la avevo citata. Probabile fosse la stessa da te citata: non mi risulta ci siano due sentenmze di cassazione sull'argomento. Già per una mi chiedo cosa aspetti Agenzia delle Entrate (non mi dire che la critico sempre...)

 

[basty]

Eccola:

https://www.propit.it/threads/cedolare-secca-a-partite-IVA-cassazione.52524

Si, era la medesima sentenza.

 

[uva]

Le due sembrano in contrasto:

Sembrano ma non lo sono se, come scritto nell'articolo, si tratta in sostanza di

un contratto atipico

in forza del quale la società londinese non assume la qualità di conduttore.
Per questo motivo mi pare che l'Agenzia delle Entrate abbia colpito un bersaglio sbagliato.

Il giudizio di primo grado è favorevole all'Agenzia, questo di secondo grado dà ragione al proprietario.