Opponibilità del contratto di locazione e rinnovo

[1giggi1]

Ho appena regolarizzato all'Agenzia delle Entrate un contratto fatto da nonno deceduto nel 2002 e non più "seguito" per problematiche fra eredi e incuranza del locatario.
Il contratto era un 4+4 dal 01/01/1999 al 31/12/2002, pagati i rinnovi fino al 2002.
Ho pagato a maggio di quest'anno la proroga del 2015 con le annualità 2016 e 2017.
Mi hanno (ri)preso in carico il contratto e inserito a sistema la proroga dal 01/01/2015 e la scadenza al 31/12/2018.
Hanno inviato avviso bonario per l'anno 2012 (gli altri erano in prescrizione).
Ora tutti sanno che:

• Il contratto è attivo e "valido";
• se non si pagano gli anni 2013 e 2014 per tempo invece di € 70 se ne pagano € 300 (di cui la metà spettano al locatario).
• La scadenza è il 31/12/2018
• C'è la possibilità di comunicare il non rinnovo fino al 30/06/2018.

 

[basty]

Ad uva avrei risposto che il mio ragionamento non faceva riferimento stretto al caso presente. Se il ravvedimento era possibile significava , per me, che il contratto non era automaticamente scaduto. Avrei anche detto che prescindeva da considerazioni di convenienza, immaginando che le sanzioni conseguenti non fossero trascurabili.
Giggi ci ha definitivamente dato la risposta: ma temo manchi un tassello.

Ricordo una circolare, dove mi pare che la condizione perché il ravvedimento fosse accettabile, fosse quella di aver tenuto un comportamento fiscale coerente è corretto: in sostanza aver continuato a dichiarare il relativo reddito da locazione. Forse era relativa alla cedolare secca in mancanza di raccomandata. Mi chiedo se il criterio sia applicato anche nel nostro caso

 

[1giggi1]

Per quanto riguarda la condizione non ti so dire, a me non hanno fatto nessun riferimento e/o richiesta, devo anche dire che per la mia parte il reddito era ed è dichiarato, non so per la parte degli altri 3 eredi.

 

[Micki]

Penso di aver capito che dovrò aspettare il 2020 per entrare in possesso dell'immobile...anzi per intraprendere iniziative volte a entrare in possesso dell'immobile. Trovo ingiusto che chi ha evaso il fisco per 15 anni adesso mi sbatte in faccia un contratto in lire da 4 soldi e io devo sottostare a queste condizioni.

 

[1giggi1]

Penso di aver capito che dovrò aspettare il 2020 per entrare in possesso dell'immobile...anzi per intraprendere iniziative volte a entrare in possesso dell'immobile.

Penso che prima devi sistemare la situazione all'Agenzia delle Entrate per essere certo dei tempi.

Qualche tempo fa si parlava di far emergere i contratti in nero e che l'inquilino che faceva emergere il contratto in nero pagava 3 volte la rendita catastale all'anno e non quello stabilito dal contratto.

Non so se è ancora in vigore, se lo fosse il tuo inquilino va all'Agenzia delle Entrate prima della scadenza e ti registra un contratto 4+4 che parte da quella data, quindi altri 8 anni . . .

Trovo ingiusto che chi ha evaso il fisco per 15 anni adesso mi sbatte in faccia un contratto in lire da 4 soldi e io devo sottostare a queste condizioni.

Ma hai visto la denuncia dei redditi del vecchio proprietario per essere così certo che abbia evaso il fisco?

 

[basty]

Quella norma anti-nero non è più in vita

 

[uva]

mi pare che la condizione perché il ravvedimento fosse accettabile, fosse quella di aver tenuto un comportamento fiscale coerente è corretto: in sostanza aver continuato a dichiarare il relativo reddito da locazione.

Questo lo pensavo anch'io.
Benché gli anni più vecchi siano prescritti, mi sembra equo che la mancata proroga e il mancato pagamento dell'imposta di registro annuale siano sanabili solo se il locatore ha pagato le imposte dovute sul reddito da locazione percepito in tutto il periodo.

 

[Luigi Criscuolo]

quindi in sostanza dal punto di vista giuridico se il contratto di locazione non viene registrato al momento della prima stipula è nullo. In caso di insolvenza del conduttore il proprietario non può chiedere la somma corrispondente agli affitti non pagati ma può chiedere una somma corrispondente o all' ingiustificato arricchimento (ex 2041 c.c.) del conduttore oppure al danno subito dal mancato godimento dell' immobile (ex 2044 c.c.).
Se il contratto d'affitto 4+4 è stato registrato, indipendentemente dal fatto che alla scadenza dei quadrienni sia stato pagato il rinnovo all' Agenzia delle Entrate, nel caso di mancata disdetta da parte del locatore alla scadenza del secondo quadriennio, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni economiche, per altri quattro anni e così via fino a quando nei tempi e modi previsti dal contratto o dal c.c. non viene formalizzata la disdetta. Questo in virtù dell' art. 1597 c.c.
Tuttavia nei confronti della P.A. il rinnovo tacito del contratto di locazione non è configurabile visto l’indispensabilità di un nuovo atto scritto quando il vecchio contratto ha cessato la sua validità temporale.

 

[Nemesis]

l'inquilino che faceva emergere il contratto in nero pagava 3 volte la rendita catastale all'anno e non quello stabilito dal contratto.
Non so se è ancora in vigore

La norma che prevede(rebbe) ciò (art. 3, comma 8 del D. Lgs. n. 23/2011) è formalmente in vigore.
Ma la Corte Costituzionale, con sentenza 10 - 14 marzo 2014, n. 50 (in G.U. 1a s.s. 19/3/2014, n. 13), ne ha dichiarato "l'illegittimità costituzionale" (anche del comma 9).
Pertanto, tale norma non può più avere applicazione, dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione.

 

[1giggi1]

Questo lo pensavo anch'io.
Benché gli anni più vecchi siano prescritti, mi sembra equo che la mancata proroga e il mancato pagamento dell'imposta di registro annuale siano sanabili solo se il locatore ha pagato le imposte dovute sul reddito da locazione percepito in tutto il periodo.

Quindi il contratto può rimanere in nero senza che vengano pagate IRPEF e proroghe rinnovi? "mi sembra eccessivo".
Qui c'è una "confessione" di una delle parti, l'Agenzia delle Entrate farà i suoi passi incassando per il contratto e se incrociando i dati tra denuncia dei redditi e contratti dichiarati non c'è allineamento allora anche il fisco, se ne è capace, richiederà quanto gli spetta per il reddito. Alla fine tutti avranno pagato quanto di loro spettanza al netto della prescrizione.