Opponibilità del contratto di locazione e rinnovo

[1giggi1]

Però se un contratto di locazione, regolarmente stipulato tra le parti, non viene registrato all'Agenzia delle Entrate, è nullo.
(Indipendentemente dal fatto che l'Agenzia delle Entrate si occupi di tasse e non di altre questioni).
Su questa nullità del contratto siamo tutti d'accordo, oppure no?
Lo chiedo perché l'argomento è molto dibattuto.

No, il contratto è valido perché si rinnova in automatico se non disposto diversamente.
E' inteso valido dalle parti anche perché l'inquilino continua a starci senza che il proprietario abbia fatto qualcosa per rientrarne in possesso.

Occorre dire all'Agenzia delle Entrate che il contratto è ancora in essere, chi sono le parti, e che l'Agenzia delle Entrate dichiari fino a quando è stato prorogato il contratto.

 

[basty]

Dal punto di vista normativo propenderei per le tesi di 1giggi1 e vitantonio.

E' da vedere invece cosa sarebbe preferibile per il nostro postante: meglio comunicare ad Agenzia delle Entrate la proroga di fatto e quindi aspettare il 2020, o puntare alla nullità ed occupazione senza titolo, per ottenerlo libero in data antecedente?

 

[1giggi1]

Dal punto di vista normativo propenderei per le tesi di 1giggi1 e vitantonio.

concordo

E' da vedere invece cosa sarebbe preferibile per il nostro postante: meglio comunicare ad Agenzia delle Entrate la proroga di fatto e quindi aspettare il 2020

Cosa da fare.
Regolarizza il contratto e ha la data certa di fine contratto.

puntare alla nullità ed occupazione senza titolo, per ottenerlo libero in data antecedente?

Non fattibile:

• c'è il contratto;
• le parti (ex locatore e locatario) non lo hanno disdetto;
• Con i tempi della giustizia in Italia (nel caso si puntasse a farlo dichiarare nullo cosa per me non possibile) la vedo dura che si arrivi alla conclusione prima del 2020.

 

[basty]

1) Che concordassi non c'erano dubbi...
2) Che sia opportuno agire come suggerisci è probabile, se si conviene sulla ultima tua considerazione.

 

[magia2002]

Senti l'inquilino e fagli presente che ti necessita l'appartamento per andarci a vivere e che non puoi attendere alla scadenza naturale al 2020 . Gli proponi un' indennizzo per l'uscita anticipata di 5 mensilita' + spese di trasloco . Se invece vuoi che ti liberi l'appartammento per affittarlo ad altri per ricavare un affitto piu' alto mi sa che i costi superano abbondatemente i benefici , soprattutto per quanto riguarda tutto l'iter burocratico .

 

[Luigi Criscuolo]

In caso di mancata disdetta da parte del locatore, alla scadenza del secondo quadriennio di locazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni, ma solo per quattro anni e non 4+4 (dunque otto). Così si è espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 1881/16, depositata il 1° febbraio.
La Corte di Cassazione nella sentenza sottolinea che il sistema delineato in tema di locazioni d’immobili dalla legge (L. 431/1998) porta certamente al superamento del regime vincolistico del canone, ma questo viene bilanciato dalla limitazione della facoltà del locatore di dare disdetta alla scadenza del primo quadriennio. Infatti, è pacifico ritenere che il contratto abbia una durata minima di 8 anni alla cui scadenza, salvi i casi delineati dalla legge in cui la reiterazione dopo il primo quadriennio non è possibile, le parti hanno diritto ad accordarsi per il rinnovo del contratto a nuove condizioni oppure di proseguire tacitamente con le condizioni di quello precedente.
I Supremi Giudici, inoltre, evidenziano che anche in caso di mancata disdetta da parte del locatore alla scadenza del secondo quadriennio, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni, ma pur sempre per quattro anni e non 4 + 4 come inteso dall’inquilino.


Corte di Cassazione, Sezione 3 civile
Sentenza 28 luglio 2014, n. 17105
La rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.


TAR L’AQUILA, SENTENZA N. 89 DEL 12 FEBBRAIO 2015
Nei confronti della p.a. non è configurabile il rinnovo tacito del contratto di locazione, attesa l’indispensabilità dell’atto scritto “ad substantiam”, sicché il contratto non può ritenersi formato per effetto di un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

 

[Luigi Criscuolo]

Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 13 dicembre 2016, n. 25503
La Corte di Cassazione, con la recente sentenza, ha affrontato il tema del contratto di locazione non registrato, affermandone la nullità per violazione dell’art. 1 comma 346 della Legge 311/04.
Ciò implica che, in tali casi, il locatore non ha diritto al pagamento dei canoni ma solamente, ricorrendone i presupposti, a un eventuale risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. o a un indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
Il fatto:
La vicenda prende le mosse da un contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato nel 2007, per il quale il conduttore non aveva mai pagato il canone. A fronte della richiesta di risoluzione del contratto e risarcimento per illegittima occupazione, la convenuta si costituì eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula.

Il Tribunale di Ravenna, con sentenza n. 1413 del 6 giugno 2012, accolse la domanda.

La Corte d’appello di Bologna, adita dalla soccombente, rigettò il gravame ritenendo che il contratto di locazione fosse stato concluso, ma che fosse inefficace in quanto non registrato e che comunque l’inefficacia non esimesse l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.

La Corte di Cassazione, non condividendo tale ricostruzione giuridica, ha cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione.

Le ragioni giuridiche:
L’art. 1 comma 346 della Legge 311/04 prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La norma sul punto è chiara nel prevedere che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo e non, come diversamente sostenuto dalla Corte di Appello di Bologna, valido ma inefficace.

Da ciò deriva che la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c., dal momento che le norme sull’inadempimento del contratto non vengono in rilievo nel caso di un contratto nullo, il quale non può mai produrre effetti, nemmeno nel caso di contratti di durata.

Pertanto, anche volendo qualificare la prestazione effettuata dal locatore come irripetibile, sottolinea la Corte, questa potrà, al più, dar vita, ricorrendone i presupposti, a un diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. ma non al pagamento dei canoni.

 

[basty]

Tutte le sentenze citate, mi pare, trattano la nullità del contratto NON registrato: qui il contratto ERA STATO registrato, ma non è stata versata l'imposta annuale in occasione della proroga. Per certi versi la Agenzia delle Entrate lo considera risolto alla scadenza, ma è anche vero che accetta il versamento tardivo come ravvedimento, versando interessi e sanzioni.

Sotto questo profilo è come se la mancata proroga avesse solo rilevanza fiscale, ma non annulla l'efficacia del contratto, visto che in effetti accetta il ravvedimento tardivo.

 

[Nemesis]

puoi dare disdetta anche prima della naturale scadenza del con un preavviso di xx mesi

Ohibò! E in base a quale norma?

 

[uva]

la Agenzia delle Entrate lo considera risolto alla scadenza, ma è anche vero che accetta il versamento tardivo come ravvedimento, versando interessi e sanzioni.

L'Agenzia delle Entrate accetta la regolarizzazione della proroga anche dopo molti anni?

Dal primo post risulta che la scadenza del primo quadriennio era il xx.xx.2004. E da quella scadenza in poi le proroghe non sono mai state comunicate.

Nel post n. #3 si legge che dal 2004 l'imposta di registro non è più stata pagata.

Ora siamo nel 2017: è ancora possibile sanare il tutto?

Lo chiedo senza polemica, ma perché mi pare strano che dopo più di un decennio sia possibile regolarizzare un contratto che all'Agenzia risulta risolto alla scadenza del primo quadriennio.
Da quella data in avanti sembrerebbe che la locazione sia proseguita in nero (come scritto nel primo post, il conduttore ha comunque continuato a pagare il canone) per ben 13 anni!